“Giải bài toán” tài chính từ nguồn “lãi đất”

Tại phiên chuyên đề “Huy động nguồn lực từ đất đai” trong khuôn khổ Hội thảo khoa học Phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Giá trị đất đô thị luôn tăng

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, cách mà nhiều quốc gia thoát khỏi “bẫy thu nhập trung bình” là biết khai thác nguồn vốn tiềm ẩn trong đất, để có vốn đầu tư phát triển. Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy nguồn lực vốn chính để phát triển đô thị cũng là biết cách thu từ giá trị đất đai tăng thêm do nâng cấp đô thị tạo ra, để từ đó tiếp tục phát triển đô thị.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, chúng ta đều thấy, giá trị đất đai đô thị luôn tăng thêm rất cao khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp. Khi thu được giá trị đất đai tăng thêm này sẽ là nguồn lực chính để tiếp tục đầu tư phát đô thị, rồi từ đó lại phải thu được giá trị đất đai tăng thêm mới tạo ra. Đây là phương thức duy nhất để tổ chức không gian đô thị hợp lý và khả năng tạo vốn để tiếp tục đầu tư phát triển.

“Hai siêu đô thị của Việt Nam hiện nay đều chung ý định phát triển theo mô hình TOD dựa vào mạng lưới giao thông công cộng và tổ chức lại các đô thị tại điểm nút giao thông công cộng. Đây là một xu hướng đúng nhưng khó khăn chính là lấy tiền đâu để thực hiện và tạo lập được sự đồng thuận của đại đa số cư dân.

Nguồn tiền chủ yếu để thực hiện chính là việc thu được giá trị đất đai tăng thêm do đô thị đã được nâng cấp mang lại. Việc tạo được sự đồng thuận cộng đồng chính là việc quản lý đô thị phải chuyển sang quản trị tốt với 3 yếu tố trọng tâm là sự đồng thuận của cư dân, minh bạch thông tin và trách nhiệm giải trình của cơ quan và cán bộ quản lý”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.

Theo ông, việc thu giá trị đất tại Việt Nam có nhiều khác biệt so với các phương thức thu giá trị đất trên thế giới. Như vậy, đổi mới cơ chế thu giá trị đất sao cho hiệu quả hơn là việc cần thiết phải nghiên cứu và thực hiện. Riêng đối với thực hiện phát triển đô thị theo mô hình TOD, chúng ta phải tìm cách thu giá trị đất sao cho phù hợp, hiệu quả nhất.

Đã áp dụng rất thành công...

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, trên thực tế, phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm đã được áp dụng rất thành công tại Đà Nẵng. Thành phố này đã sử dụng thu từ giá trị đất đai tăng thêm, để tạo kinh phí đầu tư phát triển hạ tầng hiện đại, mà không sử dụng bất kỳ khoản tiền nào từ ngân sách nhà nước và từ vốn vay ODA.

Chính quyền đầu tư phát triển hạ tầng đô thị hiện đại tại khu vực các xóm nghèo của ngư dân giữa sông Hàn và bãi biển Mỹ Khê, để tạo dựng trung tâm thành phố mới. Ngư dân được tái định cư tới các làng chài mới có điều kiện sống tốt hơn.

Thành phố thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm tại các khu đô thị mới và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị Đà Nẵng cũ, dựa trên phương thức thu hồi đất rộng hơn lộ giới theo quy hoạch, giải quyết tái định cư cho cư dân, đưa đất đã quy hoạch ra bán đấu giá và chính quyền thu giá trị đất đai tăng thêm do nâng cấp hạ tầng mang lại.

Đưa ra khuyến nghị về việc tận dụng nguồn lực từ đất đai, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần đổi mới triệt để về phương thức thu từ đất tại Luật Thủ đô (sửa đổi) và Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế đặc thù cho TP Hồ Chí Minh.

Các đổi mới chủ yếu như, xác định rõ phạm vi quyền bề mặt của người sử dụng đất để tạo cơ chế thu từ không gian trên thửa đất và không gian ngầm dưới thửa đất; hoàn chỉnh cơ chế đầu tư BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao), để tạo khả năng tăng cường nguồn vốn từ đất để đầu tư phát triển.

Chúng ta có thể áp dụng các phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm dưới dạng “Betterment Charge” và “Tax Increment Financing” (được hiểu là: Phí cải thiện và nguồn thuế hình thành trong tương lai) áp dụng cơ chế góp, tái điều chỉnh đất đai do Nhà nước chủ đạo tổ chức triển khai tại các đô thị điểm nút các tuyến giao thông công cộng trên cao và ngầm dưới đất