Giá trị quỹ đất thanh toán và dự án BT cần xác định cùng lúc

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), đối với dự án thực hiện theo hình thức BT, vấn đề rất khó là phải xác định đúng giá trị tài sản công theo giá thị trường để thanh toán dự án BT, không làm thất thoát tài sản nhà nước.

Một trong những giải pháp HOREA đưa ra là xác định giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại cùng thời điểm.

HOREA dẫn ra, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định, việc khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản công phải tuân theo cơ chế thị trường, có hiệu quả, công khai, minh bạch, đúng pháp luật. Luật cũng quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá. Tuy nhiên, giá trị tài sản công lại được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định của pháp luật.

Theo HOREA, quy định về thời điểm xác định giá trị tài sản công như vậy là chưa đảm bảo nguyên tắc ngang giá, cùng thời điểm. Bởi lẽ, tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và ký hợp đồng BT thì đã xác định được giá trúng thầu công trình BT. Giá trúng thầu là giá thị trường. Theo nguyên tắc ngang giá thì giá trị quỹ đất hoặc trụ sở làm việc dùng để thanh toán dự án BT cũng phải được xác định tại thời điểm này.

Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra, việc xác định giá trị tài sản công (bao gồm quyền sử dụng đất) trong dự án BT theo cơ chế hội đồng thẩm định giá thẩm định, UBND cấp tỉnh phê duyệt là chưa thể hiện được sự công khai, minh bạch khi thanh toán cho nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết, cách thức như kiến nghị này là nội dung mới, chưa được quy định trong Luật Đấu thầu. Vì thế, rất cần nhanh chóng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật để thực hiện hiệu quả thu hút đầu tư tư nhân thông qua hình thức BT.

Trước kiến nghị của HOREA, cũng đã có nhiều ý kiến đề xuất, tìm giải pháp để làm sao khắc phục được tồn tại nổi cộm trong thực hiện dự án BT thời gian qua là giá trị đất đối ứng còn chưa phản ánh theo giá thị trường. Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra, việc xác định giá trị tài sản công (bao gồm quyền sử dụng đất) trong dự án BT theo cơ chế hội đồng thẩm định giá thẩm định, UBND cấp tỉnh phê duyệt là chưa thể hiện được sự công khai, minh bạch khi thanh toán cho nhà đầu tư.

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), việc duy trì hay không hình thức hợp đồng BT là một trong những vấn đề được đưa ra lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương. Đa số ý kiến ủng hộ tiếp tục duy trì hình thức này, nhưng phải thay đổi cách thức thực hiện để vừa khả thi vừa đảm bảo không thất thoát tài sản công, đồng thời vẫn khai thác được nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kết cấu hạ tầng.

Tại các hội thảo tham vấn Dự thảo Luật PPP gần đây, cơ quan soạn thảo lấy ý kiến với hai lựa chọn thực hiện nếu duy trì loại hợp đồng BT. Thứ nhất là đấu thầu dự án BT, nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng; sau khi thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, thực hiện đấu giá khu đất để thanh toán dự án BT. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu được sau khi có kết quả đấu giá sẽ được thanh toán trực tiếp cho nhà đầu tư BT, phần còn lại được nộp vào ngân sách nhà nước. Trường hợp chậm thanh toán, nhà đầu tư vẫn được tính chi phí lãi vay trong thời gian chậm thanh toán.

Lựa chọn thứ hai là thực hiện kết hợp đồng thời đấu giá đất và đấu thầu công trình BT. Nhà đầu tư chào đồng thời giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị công trình BT. Giá trị quỹ đất được xác định trong hợp đồng. Tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, không phải xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp.