Giá thuê nhà phố mặt tiền khu trung tâm giảm sâu

Từ sau Covid-19, tình trạng các mặt bằng trung tâm đóng cửa hàng loạt vẫn chưa cải thiện, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá hơn 30%.

Chị Lan, chủ căn nhà trên đường Lê Thị Riêng (quận 1, TP HCM), cho biết giai đoạn trước 2021, chị cho thuê làm thẩm mỹ viện với giá 88 triệu đồng mỗi tháng (4x16 m). Sau dịch, đơn vị này hoạt động kém hiệu quả nên trả mặt bằng. Vài khách thương lượng với mức giá hơn 60 triệu đồng nhưng chị Lan chưa muốn ký hợp đồng. Sau 2 tháng để trống và nhận thấy nhiều mặt bằng lân cận vẫn trong tình trạng đóng cửa, chị Lan đồng ý với mức giá 65 triệu đồng mỗi tháng và tìm được khách thuê mới.

"Nếu không hỗ trợ người thuê trong giai đoạn khó khăn thì hai bên đều chịu thiệt, chủ nhà mất nguồn thu, khách hàng khó có cơ hội trở lại thị trường", chị chia sẻ.

Trước đó, tuyến đường này vốn tập trung kinh doanh các dịch vụ salon tóc, tiệm làm nail, spa, thẩm mỹ viện, cửa hàng thời trang... nhưng sau khi đóng cửa hàng loạt do giãn cách xã hội, đến nay vẫn còn nhiều thương hiệu chưa quay trở lại.

Một mặt bằng khác trên đường Cách Mạng Tháng Tám diện tích 9x13 m trước 2020 có giá thuê gần 200 triệu mỗi tháng. Sau khi khách cũ rời đi vào cuối 2021, căn này để trống, chủ nhà đăng tin cho thuê giá 160 triệu mỗi tháng. Đến cuối năm 2022, căn này mới được một thương hiệu cà phê thuê lại với mức giá 130 triệu đồng. Cùng thời điểm, chủ nhà rao bán căn này giá 80 tỷ đồng, đến nay vẫn chưa có người mua.

Theo ghi nhận, nhiều căn nhà phố mặt tiền (2-3 tầng) tại các tuyến đường như Lê Lợi, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng Tám, Trương Định vẫn trong tình trạng bỏ trống nhiều, dày đặc số điện thoại rao bán và cho thuê, vỉa hè phía trước thành điểm bán hàng rong trong nhiều tháng qua. Những thương hiệu đang hoạt động chủ yếu do duy trì hợp đồng thuê từ trước. Thống kê quý II từ Batdongsan cho thấy, mức độ quan tâm nhà phố khu trung tâm TP HCM giảm 6% do hoạt động tiêu dùng khó khăn.

Những căn thuộc đường Lê Lợi, Trương Định, Lý Tự Trọng giá thuê trung bình khoảng 180-260 triệu đồng mỗi tháng trước đây mang lợi thế kinh doanh nhờ nằm gần chợ Bến Thành, đông khách nước ngoài, nhưng hiện nay tiềm năng từ lượng khách này đã giảm đáng kể. Nhiều người có nhu cầu thuê mặt bằng cho biết mức giá này quá cao so với tiềm năng thực tế ở thời điểm hiện tại.

Khảo sát của Savills cho thấy, giá thuê nhà phố tại các tuyến đường trung tâm TP HCM giảm 8% mỗi năm từ 2019 đến nay. Báo cáo cũng chỉ ra rằng, trong suốt ba tháng gần đây, lượng tiêu thụ mặt bằng khu vực trung tâm đạt khoảng 500 m2, thấp nhất kể từ quý IV/2022.

Chị Phương, môi giới nhà phố có thâm niên gần chục năm tại thị trường TP HCM cho biết, từ quý IV/2022, tình trạng kinh doanh ế ẩm kéo dài khiến số lượng mặt bằng trống không được cải thiện dù vị trí đắt địa tại khu trung tâm. Để tránh tình trạng bị bỏ trống, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá 20%, thậm chí hơn 30% trong 12-18 tháng đầu để thu hút khách thuê.

Các điều kiện cho thuê hiện ưu đãi hơn trước, ví dụ tiền đặt cọc đã giảm từ 3-6 tháng xuống chỉ còn 1-2 tháng. Nếu khách thuê mở cửa hàng mỹ phẩm, thời trang, spa dài hạn, chủ nhà tặng thêm phí Internet, tiền nước, tiền đổ rác...

Lý giải nguyên nhân nhà phố trống khách, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, phân tích sau 2020-2021 gần như tất cả hoạt động kinh doanh cần sử dụng mặt bằng đều phải đóng cửa, thu hẹp quy mô. Quý I/2022 nhiều đơn vị còn trong quá trình cẩn trọng quan sát tình hình, việc mở dần lại hoạt động kinh doanh mới bắt đầu tăng từ quý II/2022. Vì thế, dù nhiều doanh nghiệp hoạt động lại, vẫn không đủ số lượng cửa hàng kinh doanh ban đầu so với trước dịch. Hơn nửa, kinh tế Việt Nam có độ trễ so với tình hình suy thoái của thế giới, hiện nay là thời điểm nền kinh tế ngấm đòn sâu, người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu. Từ đó, dù các nhãn hàng sẽ chỉ mở cửa khoảng 30% điểm kinh doanh so với trước để đánh giá, nếu đạt hiệu quả thì mới tiếp tục mở rộng.

Nguyên nhân thứ hai là sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng, dịch chuyển dần giao dịch từ mua bán trực tiếp tại cửa hàng sang hình thức kinh doanh trực tuyến. Vì thế, một số người thuê cho rằng không nhất thiết phải có cửa hàng vật lý.

Nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá thấp hơn nhiều so với trước dịch dẫn tới xuất hiện mâu thuẫn về giá "khớp lệnh" giữa bên đi thuê với chủ nhà. Ví dụ những mặt bằng trước dịch rao với giá 150 triệu đồng mỗi tháng thì sau dịch khách thuê chỉ trả tối đa 100 triệu đồng mới ký hợp đồng, nhiều trường hợp chủ nhà kỳ vọng cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê thương lượng với mức giá 200 triệu đồng.

Về phía khách thuê, nhiều môi giới cho rằng nhu cầu tìm thuê nhóm khách bán lẻ vẫn có, tuy nhiên họ đang trong giai đoạn chờ đến khi tìm được giá thuê tốt, vì thế những chủ nhà đồng ý giảm mạnh hơn 30% vẫn có người thuê.

Theo đà thị trường, ông Kiên dự đoán giá cho thuê từ đây tới quý II năm sau vẫn chỉ đạt 80% so với giai đoạn 2019. Các nhà đầu tư tương lai của loại hình này cần lưu ý tìm hiểu thêm về giá cho thuê nhà tại khu vực để tính phương án dự phòng.