Giá thuê căn hộ dịch vụ lao dốc thảm nhưng BĐS công nghiệp lại tăng "sốc”: Vì sao?

Trong khi giá thuê căn hộ dịch vụ lao dốc trong thời gian dài thì BĐS công nghiệp lại không ngừng tăng trưởng mạnh mẽ khi giá thuê đất và nhà xưởng đạt đỉnh mới, một số tỉnh giá thuê tăng 8 – 10%.

Theo các chuyên gia, dịch Covid-19 tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê rất lớn trước đó. Báo cáo quý I/2021 của Savills Việt Nam cho biết, tình hình hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê đầu năm 2021 tiếp tục xu hướng giảm tốc. Trong quý I/2021, công suất thuê toàn thị trường căn hộ dịch vụ là 63%, bị ảnh hưởng từ việc hủy hợp đồng dài hạn và nhu cầu ngắn hạn giảm.

Giá thuê trung bình tất cả các phân khúc sau ba đợt Covid-19 cũng giảm xuống ngưỡng 22USD/m2 một tháng trong khi năm 2019 đạt 38 USD/m2 một tháng.

Tương tự, Thạc sỹ Trang Minh Hà, Giám đốc Điều hành North Stars Asia đánh giá thị trường căn hộ dịch vụ đang trong giai đoạn khủng hoảng vì mất khách quá lâu với công suất sụt giảm mạnh chưa từng có. Hiện công suất cho thuê căn hộ dịch vụ giảm trên 60%, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ đang chịu rất nhiều thách thức trong năm 2021.

"Hiện đại dịch vẫn còn là biến số lớn trên toàn cầu, đây là giai đoạn giảm giá, ế ẩm không thể tránh khỏi của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê và tương lai ngắn hạn vẫn còn nhiều bấp bênh", ông Hà nói.

Đối lập với bức tranh ảm đạm của loại hình căn hộ dịch vụ thì BĐS công nghiệp lại ổn định, một số địa phương phát triển nóng, không ngừng lập đỉnh giá mới.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý I/2021, giá thuê bất động sản trên khắp cả nước có xu hướng tăng, lập đỉnh ở nhiều nơi và chưa có dấu hiệu ngưng. Nhu cầu thị trường ở phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nhờ vào làn sóng các công ty công nghệ rót vốn vào thị trường Việt Nam trong tương lai.

Báo cáo thị trường đất công nghiệp cho thuê của JLL Việt Nam cho biết, đất công nghiệp vẫn là lĩnh vực nóng nhất đối với những nhà sản xuất mới hoặc để đáp ứng nhu cầu mở rộng của các nhà sản xuất hiện hữu, vốn được hỗ trợ bởi tiềm năng sản xuất to lớn của Việt Nam.

Tuy nhiên, BĐS công nghiệp lại ổn định và tăng giá

Bà Nguyễn Hồng Vân, giám đốc thị trường Hà Nội JLL Việt Nam cho biết, trong quý 1/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở miền Bắc không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.500 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 1,8 triệu m2 sàn. Bắc Ninh và Hải Phòng là hai thị trường có nguồn cung bất động sản công nghiệp dồi dào nhất ở miền Bắc, nhờ vào vị trí chiến lược, hệ sinh thái khu công nghiệp lâu đời và môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.

Tuy bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực miền Bắc vẫn ổn định nhờ làn sóng FDI vào nửa cuối năm 2020, đặc biệt từ lĩnh vực công nghệ, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp vẫn được duy trì ở mức 75%, trong khi tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn là 98%.

Trong khi đó, dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM đạt 88%, Đồng Nai 94%, Bình Dương 99%, Long An 84%, Bà Rịa Vũng Tàu 79%.

Theo chuyên gia JLL Việt Nam, nhu cầu bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nhờ vào làn sóng các công ty công nghệ rót vốn vào thị trường Việt Nam. Để đón đầu vốn đầu tư nước ngoài, các địa phương đã tích cực thúc đẩy việc mở rộng các khu công nghiệp, với khoảng 10.500 ha đất đã được quy hoạch thêm.

Bên cạnh các tỉnh công nghiệp nổi bật, Hưng Yên, Hải Dương thì các tỉnh khu vực phía Bắc như Bắc Giang, Vĩnh Phúc đang thu hút nhiều sự chú ý của nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng ở mức 8-10% so với cùng kì năm trước.

Nhờ các ngành sản xuất phục hồi mạnh mẽ dẫn đến khả năng bùng nổ về nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai, thúc đẩy sự leo thang của giá đất công nghiệp. Giá đất đã đạt đỉnh mới, ở mức 107USD/m2/chu kỳ thuê vào quý 1/2021, tăng 8,1% so với cùng kì năm ngoái. Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng ghi nhận đà tăng ở mức 5,8% so với cùng kì năm trước. Trong đó thị trường Bắc Ninh có mức tăng mạnh mẽ nhất, ở mức 9% nhờ vào sự ra đời của một số nhà xưởng xây sẵn mới có chất lượng cao.

Chứng kiến giá thuê đất, bất động sản công nghiệp không ngừng tăng trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại đây sẽ là bất lợi cho Việt Nam.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc và Nam có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TP.HCM.

Ông John Campbell cho biết, giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

Ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ KH&ĐT cũng cho rằng, giá đất khu công nghiệp đang tăng quá cao và nhanh không hoàn toàn là tín hiệu tốt. Lý do là nó có thể làm giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra, điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các khu công nghiệp.