Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh, nỗi lo cho doanh nghiệp

Theo báo cáo thị trường về phân khúc bất động sản công nghiệp của một số công ty nghiên cứu thị trường vừa công bố cho thấy, mặt bằng giá thuê ở phân khúc này đang tăng khá mạnh. Các chuyên gia đưa ra cảnh báo về việc khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu.

Theo kết quả nghiên cứu thị trường do Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) vừa công bố, trong quý đầu năm 2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn miền Bắc không có nguồn cung mới. Tổng diện tích khu công nghiệp (KCN) cho thuê toàn miền đạt khoảng 9.500ha, trong khi nhà xưởng sản xuất đạt 1,8 triệu m2. Làn sóng COVID-19 lần 3 ảnh hưởng trực tiếp tới các tỉnh miền Bắc vào cuối tháng 1, tác động đến quyết định đầu tư của một số dự án mới trong khu vực, đặc biệt khi tỉnh Hải Dương bị phong tỏa.

Tuy nhiên, tỉ lệ lấp đầy KCN vẫn được giữ mức 75%. Giá thuê đất và nhà xưởng đã đạt mức đỉnh mới trong quý vừa qua. Trong đó, giá thuê trung bình KCN đạt 107 USD/m2, tăng 8% cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng sản xuất tăng 5,8%, trong đó Bắc Ninh tăng mạnh nhất, lên mức 9% nhờ sự ra đời của một số nhà xưởng sản xuất mới có chất lượng cao.

Còn tại phía Nam, tỉnh Đồng Nai, Bình Dương vẫn đang dẫn đầu nguồn cung bất động sản công nghiệp. Đây là 2 thị trường phát triển lâu đời nhất. Đồng Nai trội hơn các tỉnh khác về nguồn cung nhà xưởng sản xuất do có nền công nghiệp phát triển và quỹ đất đủ lớn. Báo cáo đánh giá nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới. Tỉ lệ lấp đầy hiện tại của KCN và nhà xưởng sản xuất đều cao, tăng mạnh so với quý liền trước. Giá đất và giá thuê tiếp tục tăng trưởng cao. Giá thuê trung bình KCN đạt tới 111 USD/m2, tăng 8% cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng sản xuất đạt 4,5 USD/tháng, tăng 3%.

Tại TPHCM, 5 năm qua không có thêm KCN mới nào. Trong số hơn 26.000ha đất nông nghiệp được Chính phủ cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cũng chỉ có khoảng 1.000ha đất công nghiệp. Trong năm 2020, giá trị trung bình một dự án có vốn đầu tư nước ngoài ở TPHCM chỉ khoảng 500.000 USD, thấp hơn nhiều so với mức 2 triệu USD của năm 2018 - 2019. Hiện TPHCM không có nguồn cung mới về KCN, khu chế xuất. Tổng số KCN của TPHCM vẫn giữ nguyên là 18 khu, cung cấp gần 3.700ha đất công nghiệp cho thuê.

Nguồn cung đất công nghiệp mới đã gặp phải một số vấn đề về giá đất tăng cao, từ đó vướng vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng. Các doanh nghiệp vẫn có nhu cầu thuê đất công nghiệp tại TPHCM nhưng đã gặp không ít khó khăn, e ngại một phần không kiếm được quỹ đất hoặc giá thuê đất tăng, từ đó kéo theo chi phí đầu tư cũng tăng lên.

Bất chấp đại dịch COVID-19 và các hạn chế về di chuyển, bất động sản công nghiệp thời gian qua tiếp tục là lĩnh vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng cả về giá thuê và tỉ lệ lấp đầy. Thêm vào đó, với việc UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và ban hành bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 - 2024 theo chiều hướng tăng đã gây không ít lo ngại cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN. Nhiều nhà đầu tư cho hay, chi phí đất đai đầu vào tăng sẽ đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các KCN tăng mạnh trong thời gian tới, tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại một số điểm nóng về thu hút đầu tư sẽ căng thẳng hơn.

Theo nhận định của giới chuyên gia, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả.