Giá nhà tại Mỹ sẽ xuống bao xa?

Giá nhà Mỹ dự báo down 20% ở nhiều điểm nóng, gồm Dallas & Los Angeles.

Ở đây cần có một cái góc nhìn rõ ràng hơn.

Đây là những dự báo về mức trung bình. Còn sẽ có những phân khúc không giảm vẫn tăng. Ví dụ hôm qua mình ngồi update với một số bạn làm bất động sản ở Bristol trong công ty mình là một trong các director (nôm na, cổ đông hạt cát).

Câu chuyện là với nhà trên 1 triệu đang bắt đầu down 10% (nghĩa là trên 100k GBP), thanh khoản rớt về gần zero. Nhưng nhà giá 600 trở xuống ở khu tốt đứng và vẫn giao dịch tốt.

Hôm nay sáng ra cửa đã thấy agent gửi danh thiếp bên dưới ghi: demand khu này rất cao, tụi tao mới bán 3 căn giá bình quân xxx, cao hơn khoảng 10% giá tui mua đầu năm. Nghĩa là giá vẫn cứng, tất nhiên không biết được bao lâu.

Nhưng là một assistant của vợ tui, bả đang ngồi nhịp chân săn nhà và không thèm để ý offer của môi giới. Vì bả mua hàng rẻ, cash flow mạnh, bả không gấp.

Như có đứa em mình kể săn nhà ở Canada, giá nhà cũng gọi là đóng băng hoặc rớt nhiều tùy khu, nhưng mà nó không thể ép giá với chủ nhà, mà phải trả cao hơn ask price, vì chủ nhà không gấp.

Đơn giản là lãi suất bên này có thể lên 6% ở Anh chẳng hạn, nhưng nếu chủ nhà mua nhà 2 năm trước trở đi, thì yield cho thuê dễ dàng trên 13%, dư sức cover.

Vậy phân khúc nào sẽ sập?

Đây là vài con số, khoảng 1,8 triệu căn của UK sẽ hết fix lãi suất dưới 2% trong năm tới, trong đó hơn 50% là có dòng tiền, vậy gần 1 triệu căn không có vấn đề gì với việc roll lại vì đảm bảo là yield trên 6%.

Vẫn còn 800k căn sẽ at risk, và mình đoán rất nhiều là anh em London. Phim này sẽ hay vì London khó có yield vượt 5%. Lãi suất 6% là đứt gánh.

Túm lại, giá nhà sẽ có thể giảm, nhưng nếu bạn kỳ vọng giảm 40-50% chưa chắc sẽ xảy ra. China nó bị dập 3 năm nay còn chưa có giá đó. Max giảm theo ước tính của CEIC là dưới 10%, và đáy là tháng 1/2022 giảm sát 10% so với năm trước.

Khủng hoảng 2007, nhà UK và US giảm ... dưới 15%.

Tương tự như Mỹ và Anh, khu vực nhà ngáo giá kinh (least affordable), sẽ giảm mạnh nhất. Đặc biệt là với team chơi ngông mua nhà chục triệu đô để ở mà không có dòng tiền.

Như location tốt, có dòng tiền tốt thì cứ ngồi gồng. Nhưng thanh khoản thị trường sẽ sụt. Vì vợ tui cũng đang ngồi shopping nhưng mà vẫn không thể bỏ nguyên cục tiền ra mua 1 căn được, mà muốn chắc tay phải gom vài căn giảm rủi ro, nghĩa là phải vay. Mà 6% thì vay không ổn, lỡ nó kẹt dòng tiền 3 năm, giá nhà xuống 20% là có nguy cơ bị margin call liền (vay x4 thì là xuống 80%). Kết quả là dân có năng lực tài chính mua nhà có lợi đợt này chỉ có cash buyer người Hong Kong, TQ, Malay, Thái, India.