MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Giá nhà ở/thu nhập

Chỉ là vài suy nghĩ ngắn sau khi đọc dữ liệu của Numbeo!

Trước tiên là việc nhiều báo giật tít cái Giá nhà/thu nhập đầu năm 2025 ở mức 34 lần ở TP.HCM vừa được công bố, thật ra con số này của 2023, 2024 lần lượt là 34.5, 36.3 lần. Ngạc nhiên chưa! Nó giảm đó chứ có gì đâu mà ngạc nhiên với con số này. Just kidding!

Giá nhà/thu nhập ở Hà Nội chỉ ở mức 24.7 lần, vậy nhà ngoài Hà nội rẻ hơn TP.HCM nhiều thế ư? Thật ra nó có nhiều lý do như (1) Hà Nội sau mở rộng thì chỉ số này nó có xu hướng thấp hơn nhờ phần ngoài trung tâm (đợi TP.HCM sáp nhập xong chắc lại thấy số này ở HCM thấp lại); (2) trong hơn 5 năm gần đây thu nhập bình quân ở khu vực HN tăng nhanh hơn. Nhưng lưu ý: thống kê về Hà Nội của Numbeo cũng nhảy số số khá loạn.

So sánh với các đô thị lớn ở Châu Á thì giá nhà/thu nhập ở Việt Nam trong vài năm gần đây đã vươn tầm, nếu trước 2016 tỷ lệ này ở TP. HCM chỉ dưới 20 lần thì nay đã vươn tầm các đại đô thị (không quá vui). Giờ thì cũng gần ngang tầm Bắc Kinh, Thượng Hải - các siêu đô thị nóng nhất hiện nay - vượt qua các đô thị "già cỗi" như Seoul hay Tokyo.

Điều đáng nói ở đây là chỉ số này ở đa số các thành phố Châu Á đầu 2025 giảm so với trước dịch (2019), thậm chí các thành phố lớn ở Trung Quốc như Bắc Kinh (-23.4%), Thượng Hải (-24.6%) hay thậm chí các thành phố ở ĐNA còn giảm mạnh hơn như Kuala Lumpur (-30.7%), Jakarta (-45.8%). Đi ngược xu hướng trên các thành phố ở VN lại on-top như Hồ Chí Minh (+48.5%), Hà Nội (+46.2%) cùng với Manila.

[VÀI SUY NGHĨ NGẮN]

Mức này ở TP.HCM hay Hà Nội đều đã on-top, việc trông đợi 1 chu kỳ bất động sản mới mà giá nhà lại tăng nhanh hơn thu nhập (chỉ số này tăng) như 2 thập kỉ trước có còn khả thi? Mỗi người tự có câu trả lời nhưng ở đây, quan điểm cá nhân của tôi như sau:

Lịch sử ở nhiều đô thị châu Á khi bong bóng thì cái chỉ số này có thể ở range 45-50 lần vẫn xuất hiện như hầu hết các trung tâm kinh tế lớn của Trung Quốc (trước dịch) hay một số đô thị Ấn Độ. Tuy nhiên, điều này thông thường khó bền vững. Hiện các đô thị Việt Nam vẫn còn dưới tương đối xa mức này nhưng rõ ràng trông đợi sự mở rộng của chỉ số này để khiến giá nhà tăng mạnh như 2 thập kỉ vừa qua là khó bền vững.

Khi chỉ số này ở các đô thị Việt Nam đã đủ lớn như hiện nay thì đầu tư bất động sản tỷ lệ thành công sẽ thấp dần chứ câu chuyện ai giữ BĐS cũng thắng đôi khi nó khó thành công như vài thập kỉ vừa qua. Tỷ lệ đô thị hóa ở VN đang tăng tốc độ khá nhanh so với tốc độ tăng GDP bình quân đầu người ngang giá sức mua - nó đẩy nhanh chu kỳ BĐS chứ không làm nó bền vững hơn.

Điều đó không có nghĩa là BĐS không còn kỳ vọng - thực tế là còn nhiều. Tuy nhiên, theo tôi, đây là lúc đầu tư bất động sản cần phải đánh giá kỹ càng hơn. Nếu nhìn các đại đô thị trong quá trình mở rộng tới các vành đai ngoài, bài học cần có là tính kết nối phải đủ tốt - còn không thì nó như bạn đang xây dựng gia sản như lâu đài cát và con sóng sẽ đến rồi đi - đầu tư cần có tính chọn lọc.

Chỉ số này chỉ có giá trị tham khảo nhưng nó cho chúng ta thấy đã đến lúc cần đánh giá cẩn thận hơn khi ra quyết định đầu tư.

Lưu ý: bài viết là suy nghĩ, quan điểm cá nhân không phải bất kỳ khuyến nghị nào.