Giá đất tăng, nhà đầu tư thuê đất tính sao?

UBND TPHCM ban hành Quyết định 79 về sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 quy định về Bảng giá đất trên địa bàn. Bảng giá đất mới cho thấy giá đất tăng từ 4-5 lần cho đến hàng chục lần so với giá trước đó, kể cả đất nông nghiệp.

Giá đất tăng theo giá thị trường cũng là lẽ đương nhiên, nhưng chắc chắn giá thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) bắt buộc phải tăng theo. Điều này khiến các nhà đầu tư đã thuê và sắp thuê đều phải cân nhắc.

Hiện nay Việt Nam đang áp dụng 2 hình thức trả tiền thuê đất KCN: trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với trả tiền một lần, người thuê đất sẽ trả toàn bộ tiền thuê đất sau khi ký kết hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư KCN theo một chu kỳ hoạt động.

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Luật Đất đai 2014, một chu kỳ thuê đất trong KCN sẽ không được vượt quá 70 năm. Ngoài ra, họ sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất trong thời gian thuê đất thỏa thuận.

Có một thực tế là rất nhiều doanh nghiệp (DN) thuê đất vào thời gian trước năm 2000 với giá rất rẻ. Có thể vào thời gian đó để mời chào các nhà đầu tư và mong lấp đầy các KCN, giá thuê chỉ vài USD/m2, nên nhiều nhà đầu tư thuê diện tích rất rộng, lên đến hàng chục ha.

Họ thuê đất rộng vì vào thời gian đó, các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào TPHCM và các tỉnh thành khác của Việt Nam sử dụng công nghệ và kỹ thuật cũ, chủ yếu tập trung vào việc gia công thuê cho đối tác ở nước ngoài, cần mặt bằng rộng cho các hoạt động sản xuất, giao dịch, kho bãi, văn phòng trải rộng ra trên mặt bằng với các nhà trệt lợp mái tôn.

Với các nhà đầu tư này, họ đang lo lắng là sau khi bảng giá đất mới ban hành, liệu họ có phải trả tiền thuê đất bổ sung hay là được hưởng hết chu kỳ thuê 70 năm?

Đối với trả tiền hàng năm, người thuê đất sẽ trả trước tiền thuê đất mỗi năm cho KCN. Hình thức này được đại đa số các nhà đầu tư chọn, vì rất ít nhà đầu tư có đủ tài chính trả hết một lần cho 70 năm, thậm chí 70 năm là thời gian dài khó lường trước được những biến động xảy ra. Chính vì trả tiền hàng năm nên các nhà đầu tư thuê đất kiểu này đang như ngồi trên đống lửa.

Chẳng hạn Công ty Tanimex, thuê hơn 22 ha đất ở KCN Tân Bình từ năm 2009, với giá thuê 1.740 đồng/m2/năm, đến năm 2023 được điều chỉnh tăng lên 88.740 đồng/m2/năm. Với bảng giá đất mới điều chỉnh, khu đất này có giá là 38.300.000 đồng/m2, như vậy tiền thuê đất sẽ tăng so với năm 2023 hơn 30%.

Tương tự, chủ một công ty ở quận 12 được Nhà nước giao thuê 14.000m2 đất tại đường Tô Ký (quận 12) hơn 30 năm nay. Nếu theo bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mới, vị trí đất của công ty có giá 30.200.000 đồng/m2, tăng xấp xỉ 35% so với năm gần nhất 2023.

Nhìn rộng ra, các công ty thuê đất trong KCN và các cụm công nghiệp đang chịu một áp lực rất lớn, đó là phải trả tiền thuê đất cho diện tích mình sử dụng rất lớn, có thể có những DN không trả nổi hoặc nếu gồng được cũng phải đi vay nợ, làm tăng chi phí đầu vào khiến cho hoạt động sản xuất khó khăn.

Do vậy về phía chính quyền TPHCM, cần cân nhắc giá cho thuê sao cho hợp lý để đảm bảo không làm trái với quy định của nhà nước, nhưng cũng không tạo gánh nặng quá sức đối với DN đang thuê đất, cũng như không làm mất lợi thế cạnh tranh.

Bởi lẽ giá đất thuê cao khiến cho các nhà đầu tư mới chần chừ không vào TPHCM, mà chuyển ra các tỉnh thành khác có giá đất thuê thấp hơn, thậm chí chuyển sang các nước khác có giá thuê thấp hơn, do luật đất đai và quyền sở hữu tài sản khác với TPHCM.

Về phía các DN đang thuê và sẽ thuê cần phải tính đến 3 vấn đề: Thứ nhất, cần đổi mới công nghệ và kỹ thuật sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để không phải sử dụng mặt bằng lớn.

Thực tế cho thấy, bất cứ DN nào sản xuất, kinh doanh hay làm dịch vụ mà sử dụng công nghệ kỹ thuật lạc hậu, bao giờ cũng cần mặt bằng lớn để cho hàng ngàn công nhân làm việc và máy móc đơn chức năng chạy dài theo dây chuyền. Trong khi các loại máy móc hiện đại không chỉ nhỏ gọn, mà còn làm cùng lúc nhiều chức năng nên không cần phải mặt bằng lớn.

Thứ hai, cần tiết kiệm đất bằng cách phát triển theo chiều thẳng đứng. Nếu quan sát chúng ta sẽ thấy tất cả gần như 100% các KCN, KCX của Việt Nam đều là các dãy trệt, nhà song song lợp mái tôn chiếm rất nhiều diện tích, nay cần thay đổi các thiết kế và xây dựng các nhà chức năng chồng lên nhau mà vẫn hoạt động sản xuất bình thường.

Một thí dụ điển hình nhất là các nhà máy chế biến thực phẩm, trồng rau sạch của Singapore. Hiện nay ở Singapore đã có 15 trang trại thẳng đứng trồng rau xanh (Sky Greens Farm). Mỗi trang trại có diện tích khá nhỏ, chỉ từ 1-1,5 ha, bao gồm các tòa nhà cao 12 tầng. Dù diện tích nhỏ, nhưng mô hình này cho sản lượng cao gấp 10-12 lần so với canh tác truyền thống và giá thành thấp. Mỗi năm cung cấp cho thị trường hàng chục ngàn tấn rau sạch.

Tương tự như thế, rất nhiều thành phố của Trung Quốc như ở Trùng Khánh, Quảng Đông, cũng chuyển từ mô hình hoành tráng, bề thế, rộng rãi sang mô hình nhỏ, gọn, vươn cao nhưng hiệu quả. Bởi khi các nhà đầu tư nước ngoài khi phải trả tiền thuê đất cao, họ thay đổi chiến thuật phát triển từ chiều ngang sang chiều thẳng đứng.

Thứ ba, mỗi chủ nhân của KCX, KCN (tư nhân hay đại diện nhà nước) cần phải tư duy lại trong việc tổ chức không gian sản xuất và các hoạt động phục vụ sản xuất. Một điều dễ thấy là trong một KCN có vài chục nhà máy khác nhau, mỗi nhà máy lại có một khu xử lý nước thải riêng biệt, một khu đất dành làm nhà kho chứa vật liệu, nhà chứa thành phẩm, bãi xe, nhà ăn, hội trường, khu dịch vụ…

Nếu các nhà máy sử dụng chung các công trình này, chẳng hạn như xử lý nước thải chung cho một cụm nhà máy, dịch vụ cho công nhân, thì diện tích đất ít đi, giá thuê sẽ ít hơn.

Cuối cùng, chính quyền và các nhà đầu tư phải thay đổi nhận thức, “người đẻ chứ đất không đẻ”, nhất là đất ở các thành phố lớn, nên kiểu đất rẻ xài cho sướng cần được thay bằng một tư duy mới là tiết kiệm đất nhưng vẫn khai thác hiệu quả.