Giá đất đang "lệch lạc" so với thị trường

Hiện nay, chúng ta vẫn loay hoay với quy hoạch sử dụng đất. Xem xét từng loại đất cũng quan trọng nhưng không bằng việc chỉ ra loại đất đó ở đâu.

Đây là chia sẻ của GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường với DĐDN bên hành lang hội thảo: “Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013” do Trường ĐH KTQD tổ chức gần đây.

Theo GS Đặng Hùng Võ, có rất nhiều việc cần phải làm lúc này, trong đó có hai “trụ chính” cần quan tâm, đó là quy hoạch sử dụng đất và tài chính đất đai. Đây là hai điểm lớn trong thời gian vừa qua có nhiều biến động theo các luật khác. Ví dụ, quy hoạch sử dụng đất có biến động khi Quốc hội mới ban hành Luật Quy hoạch 2017. Việc này buộc quy hoạch sử dụng đất phải thay đổi theo.

- Ông có kiến nghị sửa đổi gì trong Luật Đất đai 2013?

Về tài chính đất đai, thời gian qua chúng ta cũng đã có nhiều bước tiến về tài chính đất đai. Tuy nhiên, nếu so với tiêu chuẩn của tài chính đất đai quốc tế thì vẫn còn thiếu rất nhiều thứ, pháp luật hiện hành vẫn chưa phù hợp với yêu cầu của thực tế.

Đối với quy hoạch sử dụng đất, đây chính là cách thể hiện trên mặt đất. Nhưng hiện nay chúng ta vẫn “loay hoay” với việc xem từng loại đất thì diện tích là bao nhiêu. Có một câu hỏi đặt ra, loại đất đó đang ở đâu mới quan trọng, xem xét từng loại đất cũng quan trọng nhưng không bằng việc chỉ ra loại đất đó ở đâu.

Đơn cử, trước đây chúng ta thường thảo luận diện tích đất lúa sẽ để 4 triệu ha hay 3,8 triệu ha, cuối cùng có người nói chỉ cần 3 triệu ha. Theo quan điểm cá nhân, diện tích bao nhiêu là một việc, nhưng cụ thể nó nằm ở đâu và chúng ta làm gì để sản xuất lúa có lãi mới là điều cần quan tâm.

- Ông có thể phân tích kỹ hơn về vấn đề tài chính đất đai?

Chúng ta đều biết rằng, hiện nay giá đất đang vận hành trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất. Thị trường sơ cấp này đang bị “lệch lạc” so với giá đất trung bình trên thị trường. Nói cách khác, đang có sự “lệch lạc” về giá trị đất đai theo quy luật thị trường.

Điều này thể hiện ở việc giao đất, cho thuê đất thường bị thất thoát tiền khi quy đổi sang giá trị quyền sử dụng đất. Kể cả với cách thức đấu giá, hiện nay vẫn còn một số trường hợp không theo đúng quy định, thậm chí bày trận “quân xanh, quân đỏ”.

- Có một số ý kiến cho rằng, về mặt quản lý, việc đấu giá đất như vậy sẽ không thể lựa chọn được đúng nhà đầu tư, thưa ông?

Ý kiến này rất đúng, chúng ta cần những tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. Khi đó đất mới được sử dụng hiệu quả. Còn chọn nhà đầu tư chỉ để tích trữ đất, có nhưng không sử dụng thì chắc chắn sẽ không thể tạo ra được hiệu quả trong sử dụng đất.

Ngoài ra, thuế đối với việc sử dụng đất hiện nay còn quá thấp. Điều này đã được Bộ Tài chính đưa ra trình trong Luật Thuế tài sản năm 2018. Tôi ủng hộ quan điểm của Bộ Tài chính về tăng thuế đối với quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, kết hợp lại gọi là thuế tài sản. Quan điểm này đúng với xu hướng hiện nay, đó là giảm thuế thương mại, tăng thuế tài nguyên.

- Nhưng tại sao việc này đưa ra lại chưa nhận được sự ủng hộ từ mọi phía thưa ông?

Có thể dư luận chưa rõ lộ trình trong quy định đó. Đơn cử, cách thức tăng thuế, có khu vực tăng, có khu vực giảm. Theo tôi, chúng ta nên dùng từ “đổi mới” thuế tài sản, thuế bất động sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… thay cho từ “tăng thuế”. Vì dùng từ “tăng” mọi người ngầm hiểu nhà nước như đang muốn “thu thêm”.

Tất nhiên, “đổi mới” cũng cần có lộ trình, có thể phải mất 20 năm chúng ta mới theo kịp các nước phát triển.

- Còn với vấn đề vốn hóa đất đai thì sao, thưa ông?

Các nước vẫn lấy giá trị đất đai để đầu tư phát triển. Pháp luật của chúng ta quy định, nhà nước phải thu được đầy đủ giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Đây là quy định trong Luật Đất đai 2003, trong Luật Đất đai 2013 vẫn như vậy và không có bất kỳ giải pháp nào.

Chúng ta nhìn thấy Đà Nẵng đã làm một giải pháp rất đơn giản, khi làm đường sẽ thu thêm cả hai bên đường, nhà nước lấy đất thu hai bên đường đem đấu giá để làm kinh phí phát triển thành phố.

Các nước đều dùng cách thức này để phát triển thành phố nhưng vẫn tạo được sự đồng thuận trong xã hội. TP HCM có sáng kiến thu toàn bộ phần mở rộng đường sang cả hai bên, trong đó tái định cư cho người ở mặt đường cũ về mặt đường mới, chỉ thu phần sau của lớp đầu tiên giáp mặt đường mới. Như vậy, giá trị bồi thường sẽ thấp đi rất nhiều.

Theo tôi, đây cũng là một sáng kiến rất tốt. Tuy nhiên, ở Hà Nội thì ngược lại, luôn xuất hiện những con đường “đắt nhất hành tinh” gắn với nhà siêu mỏng, siêu méo.

Vấn đề ở đây phải đưa thành một “trụ”, đó là thu từ giá đất tăng thêm. Có thể thu bằng cách thức chia sẻ lợi ích trong quá trình bồi thường hỗ trợ tái định cư, hoặc cũng có thể thu bằng thuế.

Ví dụ, coi giá đất đai tăng thêm đối với mỗi thửa đất là thu nhập thêm của người chủ sử dụng đất, nhà nước có thể thu theo hình thức thuế thu nhập đối với phần đất đó, thậm chí cao hơn phần thuế thu nhập. Bởi vì phần giá trị tăng thêm này không phải do người sử dụng đất tạo ra, mà do người khác làm rồi tự nhiên được hưởng lợi.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.