Giá căn hộ liên tục tăng, chung cư giá rẻ biến mất trên thị trường BĐS

Việc giá căn hộ tăng liên tục, phân khúc hạng C biến mất trên thị trường bất động sản khiến giấc mơ an cư ngày càng xa rời tầm tay người mua nhà có thu thập thấp.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến nay, đơn vị này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn hình thành trong tương lai của 14 dự án với 11.948 căn hộ. Tổng diện tích sàn là hơn 1,23 triệu m2.

Trong đó, phân khúc cao cấp (hạng A) giá trên 40 triệu đồng/m2 chiếm đến gần 59% thị phần, với 7.040 căn; phân khúc trung cấp (hạng B) giá từ 20 - 40 triệu đồng/m2 chiếm hơn 41%, với 4.908 căn. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) giá dưới 20 triệu đồng/m2 đã "mất tích" trên thị trường.

So sánh với thị trường của năm 2020, phân khúc căn hộ cao cấp hiện nay chiếm hơn 69% với 3.163 căn được bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm hơn 27% với 1.243 căn; có 3,6% căn hộ bình dân với 163 căn được bán ra thị trường. Trong khi căn hộ bình dân đã hoàn toàn vắng bóng.

Khảo sát từ năm 2019 của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy hiện có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng; 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD/căn (tương đương 1 tỉ đồng).

Trong khi đó, báo cáo mới đây của JLL cho thấy, trong giai đoạn 2014-2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM tăng trưởng rất khả quan. Các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án, đặc biệt là mức giá bán phải thấp hơn mức 27 triệu đồng/m2.

Đến giai đoạn 2019 - 2020, nguồn cung nhà ở bình dân của TP HCM lại sụt giảm nghiêm trọng chỉ đạt khoảng 5.000 căn, khiến cho tỉ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung – cầu.

Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Cơ cấu nguồn cung phân các khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều chuyên gia cho rằng giá BĐS sẽ giảm nhiệt. Việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá BĐS không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Cụ thể, tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần.

Theo ông Hà, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp… Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng BĐS. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính….