“Gạt nợ” trái phiếu bằng bất động sản của NVL, lợi hay hại?

Mới đây, Tập đoàn Địa ốc No Va - Novaland (NVL) vừa có văn bản gửi đến trái chủ của ba lô trái phiếu gồm NVLH2123009, NVLH2123014, NVLH2224006 (tổng giá trị phát hành là 3.500 tỷ đồng) để đề xuất phương án thanh toán tiền gốc lãi trái phiếu bằng tài sản, bao gồm nhưng không giới hạn bất động sản/quyền tài sản phái sinh liên quan đến bất động sản tại các dự án Novaland Phan Thiet (Bình Thuận) và The Grand Manhattan (Quận 1, TP. HCM).

“Trái chủ sẽ được hỗ trợ chọn căn, vị trí (trên giỏ hàng còn lại), và hưởng các chính sách ưu đãi về giá bán, dịch vụ áp dụng tại từng thời điểm”, Novaland cho biết.

Trước đó, hồi tháng 2/2023, Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn từng chia sẻ đã có hàng trăm trái chủ đồng ý hoán đổi trái phiếu bằng các sản phẩm bất động sản trong thời gian qua khi công ty đưa ra các đề xuất nêu trên.

Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cũng từng cho biết: “Chúng tôi xây nhà để bán mà không bán được thì tài sản vẫn còn ở đó. Thông điệp của Novaland đến các trái chủ rất đơn giản: Nếu các vị lo lắng quá thì có thể đổi nợ trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Còn các vị cảm thấy tin tưởng được thì chờ chúng tôi bán sản phẩm rồi trả lại tiền cho quý vị. Khi mọi người hiểu được vấn đề và đi đến dự án thực tế thì mọi người sẽ có niềm tin hơn với các chương trình đổi sản phẩm hoặc cho phép chúng tôi gia hạn thanh toán”.

Tuy nhiên, câu chuyện dùng bất động sản để thanh toán nợ trái phiếu của Novaland có thật sự là giải pháp tối ưu cho ông lớn địa ốc này đến nay vẫn là một dấu hỏi?

Theo Kiến thức và Đầu tư, khối nợ mà NVL đang sở hữu lên đến 205.462 tỷ đồng, trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 43.859 tỷ đồng, tức chỉ khoảng 1/5 tổng nợ phải trả. Điều này đồng nghĩa với việc xét về cấu trúc tài sản NVL, 1 đồng vốn “cõng” 4 đồng nợ, theo đó, đây cũng là doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ đòn bẩy cao nhất trên sàn. Trong 9 tháng đầu năm nay, mỗi ngày “mở mắt” Novaland này phải trả hơn 12 tỷ đồng tiền lãi vay. Trước gánh nặng dòng tiền nhiều lô trái phiếu quá hạn Novaland vẫn chưa có khả năng thanh toán.

Xét ở thời điểm hiện tại và hướng tới mục đích chung là đảm bảo được sự an toàn cho tất cả các bên, việc hoán đổi bất động sản được đánh giá là biện pháp khả thi cho cả phía doanh nghiệp lẫn chủ nợ trái phiếu. Nhìn nhận ở khía cạnh tích cực, giải pháp này sẽ tạo cơ hội cho trái chủ có thể mua được bất động sản với giá rẻ hơn thị trường còn Novaland, xoay xở thoát được thoát gánh nặng nợ nần.

Cũng theo Kiến thức và Đầu tư, việc “gạt nợ” bằng bất động sản không chỉ giảm áp lực thanh toán toán nợ mà còn là một trong những giải pháp giúp Novaland đẩy hàng tồn - vốn.

Về bản chất, khi nhà đầu tư và doanh nghiệp đồng ý hoán đổi thanh toán bằng bất động sản tức là chuyển từ giao dịch tài chính vay - trả bằng tiền sang phương thức mua - bán tài sản. Khía cạnh tích cực, Novaland sẽ vừa trả được nợ vừa bán được hàng.

Vì vậy, nếu được trái chủ chấp thuận các đề xuất hoán đổi nợ sẽ gỡ nút thắt tồn kho của Novaland - một trong những áp lực lớn nhất đối với NVL nói riêng và các doanh nghiệp bất động sản nói chung kể từ đầu năm 2022 đến nay khi thanh khoản trên thị trường địa ốc suy giảm.

Lượng hàng tồn kho khủng tạo áp lực lớn cho chủ đầu tư trong việc thu hồi dòng tiền, thanh toán những khoản nợ đến hạn. Tình trạng bị “chôn vốn” quá lâu khiến Novaland gặp khó trong việc hoàn thiện các dự án dang dở và triển khai các dự án mới.

Nguồn: BCTC Novaland

Theo báo cáo tài chính họp nhất quý 3/2023, tại thời điểm 30/9/2023, Novaland tiếp tục là “quán quân” với trị giá tồn kho cuối quý hơn 137.755 tỷ đồng. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City.

Tuy nhiên, theo tự nhiên việc dùng bất động sản trả nợ giá trị không thể tối ưu bằng việc bán lẻ thông qua khách hàng. Các khoản đầu tư của Novaland vào dự án bất động sản theo đó cũng sẽ kém hiệu quả so với kế hoạch.

Bên cạnh đó, nếu bất động sản hoán đổi định giá ở mức quá thấp sẽ ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp cân đối dòng tiền lỗ - lãi, hoán đổi xong vẫn âm tiền. Từ đó, dẫn đến kịch bản xấu nhất là chủ đầu tư hoàn toàn có thể lâm vào bước đường cùng và phá sản.