Gặp rắc rối khi không thể tách thửa mảnh đất mua chung

Anh Tình mua một lô đất chung với gia đình khác cách đây hai năm. Khi làm sổ đỏ, anh để họ đứng tên với ý định sau này sẽ tách thửa, tách sổ nhưng giờ nhận ra đã sai lầm.

Tháng 10/2021, anh làm sổ đỏ tách thửa đất thì mới hay quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở địa phương vừa thay đổi. Vì thế mảnh đất mua chung không còn đạt mức tối thiểu để được tách. Tình "trở tay không kịp".

Tháng 3 vừa qua, nơi anh Tình ở thực hiện dự án làm đường liên huyện. Khu đất mua chung được giải toả mặt bằng và đền bù, song chỉ "nhà bên kia" được cấp đất, bồi thường, còn nhà anh Tình thì không. Hiện vợ chồng anh Tình rối bời vì không biết làm cách nào đòi lại quyền lợi với phần đất mình mua chung.

Về quy định của pháp luật trong trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất, luật sư Phạm Thanh Bình (Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội) cho hay theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của tất cả và cấp cho mỗi người một giấy. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo đó, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai như sau:

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Về quy định của pháp luật liên quan vấn đề tách thửa, luật sư Bình cho biết diện tích đất được tách phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Theo quy định nêu trên, trong trường hợp nếu không đủ diện tích đất để tách thửa mà muốn tách thì phải làm đồng thời việc phải tách thửa khu đất cùng với việc hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề để tạo thành khu đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi đó thì mới được quyền tách thửa khu đất.

Theo thông tin cung cấp, anh mua chung lô đất với gia đình khác, khi làm sổ đỏ anh không đứng tên cùng nên không có các quyền được quy định tại Điều 167 nêu trên.

Để giải quyết việc này, luật sư Bình khuyên anh Tình có thể yêu cầu bên "gia đình kia" thực hiện các thủ tục để bạn có thể đứng chung tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu bên kia hoàn trả lại khoản tiền.

Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, anh Tình có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết. Luật sư lưu ý, khi khởi kiện, anh Tình cần có giấy tờ, tài liệu chứng minh rằng hai bên thỏa thuận và anh có bỏ tiền ra và để mua chung đất.