Gập ghềnh thế chấp quyền sử dụng đất

Từ năm 1987 đến nay, đã có tới 11 luật và pháp lệnh về đất đai, là lĩnh vực rất phức tạp và có sự thay đổi khá lớn, trong đó có quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Từ cấm đến cho phép thế chấp

Do đó, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 21/2021/NĐ-CP (ngày 19-3-2021), nhiều phương tiện thông tin đại chúng đã đưa tin: Mở rộng quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế và cá nhân, thay vì trước đây chỉ có các tổ chức tín dụng mới được phép. Thực ra, quy định này đã có từ năm 2014, nhưng đã bị hiểu và áp dụng sai khác trên thực tế.

Thời gian qua, trên thực tế, do quy định của Luật Đất đai phức tạp, khó hiểu, thiếu rõ ràng, cụ thể, nên tổ chức kinh tế, hộ gia định và cá nhân thường không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất do các cơ quan, tổ chức hữu quan không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Giai đoạn 1980-1993, Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 đã không cho phép việc thế chấp đất đai nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng.

Luật Đất đai năm 1993 và năm 2003 chỉ cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng (không được thế chấp tại tổ chức kinh tế và cá nhân) để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Riêng hộ gia đình và cá nhân, thì được thế chấp tại tổ chức kinh tế và cá nhân, nhưng cũng chỉ được để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Thời kỳ đó, không được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho mọi hợp đồng khác như mua bán, đầu tư, xây nhà ở hay chữa bệnh, du học.

Tuy nhiên, những hạn chế trên chỉ xảy ra đối với riêng quyền sử dụng đất, còn nếu đất có nhà ở hay các tài sản khác gắn liền (như cây lâu năm, nhà ở, công trình xây dựng khác) thì về nguyên tắc, vẫn được phép thế chấp tài sản trên đất và thường thì quyền sử dụng đất được xử lý “ăn theo” tài sản.

Mở rộng quyền thế chấp

Từ tháng 7-2014, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định, quyền sử dụng đất được thế chấp (đã bỏ đi quyền bảo lãnh) khi có đủ năm điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất (đối với loại đất giao, đất thuê có thời hạn); và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính). Ngoài ra, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất còn phải thực hiện các điều kiện liên quan khác đối với từng chủ thể và từng loại đất đai.

Đất đai (quyền sử dụng đất) đã được pháp luật công nhận là một tài sản (quyền tài sản) thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân và pháp nhân, cần được Luật Đất đai thừa nhận quyền được thế chấp và quyền được nhận thế chấp một cách mở rộng và rõ ràng hơn.

Pháp luật quy định rất nhiều nội dung khác nhau liên quan đến việc thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với các đối tượng được thế chấp, chủ thể được thế chấp, nguồn gốc đất được thế chấp, loại đất được thế chấp và chủ thể được thế chấp như sau (không tách riêng, mà đan xen với chín quyền khác của người sử dụng đất):

Thứ nhất, về đối tượng được thế chấp, gồm ba loại chính là: được thế chấp quyền sử dụng đất; được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; và được thế chấp tài sản gắn liền với đất;

Thứ hai, về chủ thể được thế chấp, gồm năm nhóm chính là: tổ chức kinh tế; tổ chức sự nghiệp; hộ gia đình và cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Thứ ba, về nguồn gốc đất được thế chấp, gồm ba loại chính là: đất được thừa nhận như mua (Nhà nước công nhận quyền sử dụng, đất nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế); đất được giao (có thu tiền và không thu tiền); đất thuê (đã trả tiền một lần và trả hàng năm, trong đó có việc trả tiền có hay không có nguồn gốc ngân sách nhà nước);

Thứ tư, về loại đất được thế chấp, gồm ba loại chính là: đất ở; đất sản xuất kinh doanh; đất nông nghiệp;

Thứ năm, về chủ thể được nhận thế chấp, gồm ba nhóm chính là: tổ chức tín dụng; tổ chức kinh tế; hộ gia đình và cá nhân.

Chủ thể được nhận thế chấp

Điều 35, Nghị định 21 “Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” quy định, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng được bốn điều kiện sau đây:

Thứ nhất, bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

Thứ hai, việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

Thứ ba, trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất theo quy định của Bộ luật Dân sự;

Thứ tư, điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Thực chất, các quy định trên của Nghị định 21 không phải là đặt thêm mới, mà chỉ là sự lưu ý và nhắc lại những quy định hiện hành của pháp luật liên quan. Quyền được nhận thế chấp quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên trong Luật Đất đai năm 2013(1). Theo đó, tổ chức tín dụng (gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài) được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của tất cả các chủ thể được quyền thế chấp để bảo đảm tiền vay và bảo đảm các nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, dịch vụ khác. Tổ chức kinh tế khác, hộ gia đình và cá nhân được và chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân (không được nhận thế chấp của các tổ chức kinh tế).

Tuy nhiên, trên thực tế, do quy định của Luật Đất đai phức tạp, khó hiểu, thiếu rõ ràng, cụ thể, nên tổ chức kinh tế, hộ gia định và cá nhân thường không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất do các cơ quan, tổ chức hữu quan không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Đất đai (quyền sử dụng đất) đã được pháp luật công nhận là một tài sản (quyền tài sản) thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân và pháp nhân, cần được Luật Đất đai thừa nhận quyền được thế chấp và quyền được nhận thế chấp một cách mở rộng và rõ ràng hơn.