Farmstay tiềm ẩn nguy cơ giống condotel nếu không ngăn chặn sớm

Trước tình trạng nở rộ farmstay, theo HoREA, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Thời gian gần đây, một số dự án du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn.

Nở rộ mô hình trang trại kết hợp nghỉ dưỡng

Như Thời báo Kinh Doanh đã thông tin, thời gian gần đây, xuất hiện mô hình farmstay. Đây là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường với tên gọi farmstay, có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ được hưởng những giá trị lợi ích từ mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại.

Trước đó, nhiều khách hàng ở Hà Nội được các nhân viên môi giới bất động sản (BĐS) giới thiệu một dự án farmstay tại Hoà Bình Ohara. Theo môi giới, đầu tư đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình sẽ được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150m2 có giá 390 triệu đồng.

Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ lên sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Một số môi giới BĐS cũng đã chào mời nhà đầu tư các dự án farmstay khác chủ yếu được triển khai trên địa bàn tỉnh Hoà Bình - nơi được đánh giá là có đủ quỹ đất làm mô hình farmstay và khoảng cách với Hà Nội không xa.

Ngoài ra, nhiều dự án farmstay đã xuất hiện tại Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP. Hồ Chí Minh…

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong vài năm gần đây, đã có một số trang trại sản xuất nông nghiệp nhưng kết hợp kinh doanh "cơ sở lưu trú du lịch" theo mô hình "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay".

HoREA cho rằng nếu là dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Đưa vào luật để quản lý

Nguyên nhân phát triển tự phát loại hình kinh doanh farmstay, theo HoREA, có thể bắt nguồn từ văn bản dưới Luật Đất đai. Cụ thể, Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ quy định việc tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị". Nhưng, Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất (Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương).

Chính các quy định này đã cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là "đất ở", có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hoặc tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng… khó kiểm soát.

Bên cạnh đó, có nguyên nhân có thể từ việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương đối với loại hình kinh doanh farmstay của một số doanh nghiệp trên địa bàn. Hoặc từ hoạt động đầu tư kinh doanh loại hình farmstay của một số tổ chức, cá nhân nhưng không tuân thủ pháp luật.

Một số luật sư cho rằng, đầu tư vào farmstay lúc này là vô cùng mạo hiểm và đầy rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh các dự án farmstay. Hơn nữa, đa phần các dự án farmstay hiện nay được thực hiện trên đất nông nghiệp, nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc cam kết lợi nhuận và cam kết khi không ra được sổ đỏ thì chủ đầu tư mua lại cũng tiềm ẩn rủi ro như condotel, officetel. Vì vậy, nếu trong tương lai không có lợi nhuận, dự án farmstay đi vào bế tắc… dễ xảy ra trường hợp chủ đầu tư “xù” cam kết và khách hàng gánh chịu thiệt hại.

Từ thực trạng trên, HoREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị", không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải "đất ở".

Đối với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở, trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở", rồi sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa "đất ở" theo quy định.

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay, thì phải lập "dự án đầu tư" theo đúng quy định của pháp luật.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị Bộ VH-TT&DL xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" vào Điều 48 Luật Du lịch để thống nhất quản lý và sửa đổi.