Được nhận diện là điểm sáng của thị trường bất động sản, phân khúc này vẫn còn 7 nút thắt phải tháo gỡ

Những nút thắt, khó khăn phải tháo gỡ chủ yếu đến từ công tác giải phóng mặt bằng, kết nối hạ tầng; thể chế chính sách chưa ổn định, thống nhất…

Sáng 16.1, Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) đã tổ chức tọa đàm “Thực trạng khu công nghiệp và giải pháp tài chính”.

Thông tin tại toạ đàm, TS. Cấn Văn Lực cho biết, cuối năm 2023, cả nước có 412 KCN (gồm 368 KCN nằm ngoài và 44 KCN nằm trong khu kinh tế) với tổng diện tích gần 130.000ha, tăng 5 KCN so với cuối năm 2022; trong đó: 293 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích là 92.900ha; tăng 1 KCN so với cuối năm 2022.

Theo Bộ XD, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN ở các khu vực trọng điểm phía Bắc và phía Nam duy trì ở mức cao (82%).

Mặc dù được đánh giá là phân khúc điểm sáng trong bối cảnh thị trường nhiều khó khăn, tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực vẫn còn những nút thắt, vướng mắc gây khó cho việc phát triển khu công nghiệp Việt Nam hiện nay.

Cụ thể, về thể chế, chính sách, hiện chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và cũng chưa thực sự đầy đủ. Đơn cử, một số vấn đề của Nghị định 35/2022 ngày 28.5.2022 chỉ mới dừng ở mức nghị định; chưa đảm bảo nguyên tắc tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp (nếu tăng giá sử dụng hạ tầng trên 10% thì phải giải trình với Ban quản lý khu công nghiệp và Ban quản lý khu công nghiệp có quyền thẩm định).

Bên cạnh đó là khó khăn trong kết nối hạ tầng kỹ thuật giữa các giai đoạn phân kỳ nếu giai đoạn sau khác chủ đầu tư; chưa phân nhiệm rõ ai lo hạ tầng kỹ thuật, ai lo hạ tầng xã hội?

Vấn đề phát triển khu công nghiệp sinh thái cũng chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, quyền lợi và trách nhiệm về việc chuyển đổi sang khu công nghiệp sinh thái; quy định pháp lý về việc sử dụng nước tái chế, sử dụng năng lượng mặt trời, năng lượng tái tạo… chưa rõ ràng, gây khó khăn trong thực hiện dự án. Việc xây dựng nhà ở công nhân còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng.

Vấn đề thứ hai, theo ông Lực là chất lượng quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn thấp, chưa được quan tâm đúng mức như: thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn; đang được quy hoạch khá dàn trải theo địa giới hành chính, chưa bám sát thực tiễn, thế mạnh của từng địa phương; thời gian phê duyệt quy hoạch kéo dài, phức tạp.

Ông viện dẫn các vấn đề về lao động, an sinh xã hội tạo áp lực đáng kể đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đời sống của người dân quanh khu công nghiệp. Cùng với đó là việc phát triển khu công nghiệp sinh thái còn hạn chế, hầu hết các khu công nghiệp hiện nay phát triển theo mô hình tập trung công nghiệp đơn thuần (ngoại trừ một số khu công nghiệp ở Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu...).

Liên quan đến chính sách ưu đãi đầu tư khu công nghiệp, ông Lực đánh giá còn nhiều hạn chế, vì chưa hiệu quả trong việc định hướng dòng vốn đầu tư, một số chính sách ưu đãi đầu tư vẫn còn chung chung, chính sách ưu đãi chưa đồng bộ, chồng chéo, thiếu tính ổn định và khó dự đoán, thủ tục tiếp cận ưu đãi phức tạp;.

Theo dự thảo cơ chế khuyến khích phát triển điện mặt trời mái nhà, việc lắp đặt điện mặt trời mái nhà tại các khu công nghiệp cũng sẽ không được hưởng ưu đãi.

Đối với nguồn vốn phát triển khu công nghiệp, ông Lực thông tin còn phụ thuộc nhiều vào các nguồn vốn bên ngoài. Hiện nay, nguồn vốn ngân sách nhà nước hỗ trợ phát triển hạ tầng khu công nghiệp còn thấp so với nhu cầu (trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2016-2020, nguồn vốn đã bố trí để hỗ trợ phát triển hạ tầng khu công nghiệp chỉ đáp ứng 53% so với nhu cầu).

Ông Lực cho rằng thời gian đầu tư và hoàn vốn kéo dài nhiều năm nên phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, do đó nhu cầu vay vốn trung dài hạn là rất lớn.

Hơn nữa, việc định giá đất gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua, do việc sửa đổi Nghị định 44 còn chậm, tâm lý sợ trách nhiệm còn xảy ra dẫn tới khó tiếp cận vốn tín dụng hơn. Đồng thời sự trầm lắng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua phần nào ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Tiếp đó là vấn đề công tác giải phóng mặt bằng, ông Lực nhấn mạnh còn rất nhiều khó khăn, đa số là chậm tiến độ. Nguyên nhân là quỹ đất ngày càng hạn chế; người dân chưa nhất trí với đơn giá bồi thường; phương án bồi thường chưa thực sự hợp lý, thỏa đáng, minh bạch; sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt, chưa trúng vấn đề; hoặc một số người dân chây ì, trong khi cần sự thỏa thuận, thống nhất của 100% hộ dân.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, chỉ số giá nguyên vật liệu xây dựng năm 2021, 2022 và 2023 tăng lần lượt 6,4%, gần 7% và 0,05% so với năm trước.

Trước những khó khăn này, ông Lực đưa ra một số kiến nghị để gỡ khó. Cụ thể, chuyên gia này cho rằng cần sớm thông qua Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi, sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất; ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn kịp thời, chất lượng...

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho các dự án bất động sản khu công nghiệp (gồm cả pháp lý, khâu quy hoạch, mặt bằng, bố trí quỹ đất, định giá đất, tiền thuê đất…); đẩy mạnh liên kết vùng, khu nguyên liệu.

Đối với chủ đầu tư khu công nghiệp, ông Lực nhấn mạnh khi đưa ra các kiến nghị chính sách cần đúng, trúng và có giải pháp đi kèm; quyết liệt cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm; cần đa dạng hóa nguồn vốn, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn; quan tâm quản lý rủi ro, đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về môi trường, an toàn, hệ sinh thái khu công nghiệp…