Đứng ngoài khủng hoảng, bất động sản công nghiệp ráo riết ‘dọn tổ đón đại bàng’

Lợi nhuận nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp phần lớn tăng trưởng mạnh mẽ trong năm vừa qua nhờ sự gia tăng của dòng vốn FDI. Ngành này còn nhiều dư địa để phát huy tiềm năng, doanh nghiệp sẵn sàng công cuộc chuyển đổi đất cao su thành đất cho thuê khu công nghiệp, cải thiện nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, để sẵn sàng đón dòng vốn lớn, phân khúc bất động sản này vẫn cần có sự thúc đẩy mang tính đột phá về quy định pháp luật.

Một năm “lội ngược” của bất động sản công nghiệp

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở bộc lộ khó khăn kép về pháp lý dự án, về dòng vốn đầu tư thì phân khúc bất động sản khu công nghiệp lại lội ngược dòng trong năm vừa qua. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi tăng trưởng mạnh, thậm chí tăng bằng lần so với năm trước, thiết lập đỉnh mới.

“Con sếu đầu đàn” như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) có doanh thu cả năm 2023 đạt 8.204 tỉ đồng, tăng 25% so với năm trước còn lợi nhuận sau thuế đạt 2.314 tỉ đồng, tăng 34%. Hay Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, đang quản lý 3 khu công nghiệp tại thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương với diện tích gần 970 hecta, cũng đạt được lợi nhuận cao nhất trong 5 năm gần nhất, tương ứng gần 300 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp lớn khác ở phía Bắc là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần 5.645 tỉ đồng, tăng gần 6 lần so với năm trước. Nguồn thu phần lớn đến từ cho thuê đất và cơ sở hạ tầng. Lợi nhuận sau thuế đạt 2.218 tỉ đồng, tăng gần 41% so với năm trước. Tiếp đà tăng này, công ty của ông Đặng Thành Tâm còn đặt kế hoạch lãi 4.000 tỉ đồng trong năm nay.

Nhờ cho thuê đất tại Khu công nghiệp Cộng Hòa – Chí Linh (Hải Dương), ghi nhận doanh thu 1 lần, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam có quí 4-2023 lãi kỷ lục trong 10 năm gần đây, đạt 198 tỉ đồng và gấp hơn 4 lần cùng kì.

Ngành bất động sản khu công nghiệp năm vừa qua đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, từ làn sóng dịch chuyển đầu tư và kỳ vọng thúc đẩy tăng cường hợp tác đầu tư với doanh nghiệp nước ngoài. Tính đến cuối năm 2023, theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước có 416 khu công nghiệp đã thành lập. Tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 89.200 ha, tăng gần 2% so với cùng kì. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt hơn 72%.

Một phần phát triển của phân khúc bất động sản này được đánh giá nhờ sự gia tăng từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Tổng cục Thống kê, năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36,6 tỉ đô la Mỹ và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỉ đô la, tăng lần lượt 32% và 4% so với năm trước. Ngành kinh doanh bất động sản nhận được sự quan tâm đầu tư lớn của dòng vốn FDI, đứng thứ 2 trong số các ngành thu hút vốn với tổng vốn đầu từ gần 4,7 tỉ đô la, chiếm tỷ trọng gần 13% và tăng gần 5%.

Trong 2 tháng đầu năm nay, cũng theo Tổng cục Thống kê, vốn FDI thực hiện ước đạt 2,8 tỉ đô la, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất của 2 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài và ngành bất động sản khu công nghiệp từ đó cũng được kỳ vọng tăng trưởng tốt năm nay. Tuy nhiên, nhiều vấn đề nội tại của ngành này vẫn cần được cải thiện để có thể phát huy hơn nữa các giá trị, xứng đáng là “ngôi sao dẫn đường” cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.

Chuyển hướng để gỡ “nút thắt” nguồn cung

Mặc dù là một lĩnh vực đầy tiềm năng nhưng việc phát triển quỹ đất khu công nghiệp đang là bài toán đau đầu khi Việt Nam muốn “mở cửa đón đại bàng”. Nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đang ở mức cao, đơn cử như các khu công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương đã đạt trên 93%.

Để giải quyết bài toán này, nhiều doanh nghiệp đang trong quá trình chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp, kỳ vọng gia tăng nguồn cung mới cho thị trường, nhất là khu vực phía Nam. Nguồn cung các khu công nghiệp miền Nam giai đoạn 2021-2030 dự kiến phần lớn sẽ đến từ đất cao su.

Theo Quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích khu công nghiệp được Thủ tướng chính phủ phê duyệt sử dụng đất cao su chuyển đổi đạt 6.760 hecta (chiếm 91% tổng diện tích) đến 2025 và đạt 2.000 hecta giai đoạn 2025 – 2030 (chiếm 48% tổng diện tích). Đồng thời, diện tích đất cao su chuyển sang khu công nghiệp trong giai đoạn đến 2025 của Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu ước đạt lần lượt 3.084 hecta, 2.994 hecta và 3.933 hecta.

Ở góc độ doanh nghiệp, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam sở hữu trên 400.000 hecta đất và đang tập trung chuyển đổi đất cao su thành khu công nghiệp, theo Báo cáo thường niên 2022. Tập đoàn đã đầu tư vào hàng chục dự án khu công nghiệp với diện tích hàng nghìn hecta ở các tỉnh phía Nam như TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai… Định hướng là giai đoạn 2021-2025, VRG phát triển từ 15.000 hecta đến 20.000 hecta đất khu công nghiệp.

Hay Công ty cổ phần cao su Đồng Phú, với lợi thế quản lý quỹ đất cao su lớn cũng muốn xoay trục sang kinh doanh bất động sản khu công nghiệp. Theo quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp giai đoạn 2020-2030 của tỉnh Bình Phước, 2.000 hecta đất trong tổng 9.300 hecta đất cao su của Cao su Đồng Phú sẽ được công ty đầu tư phát triển thành khu công nghiệp hoặc khu nông nghiệp chất lượng cao.

Mới gia nhập sân chơi bất động sản công nghiệp nhưng Công ty cổ phần quản lý và dịch vụ KCN Việt Nam cũng cho thấy sự sẵn sàng đón đầu xu hướng thu hút dòng vốn đầu tư FDI. Chỉ sau 3 năm thành lập, doanh nghiệp đã phát triển quỹ đất hơn 200 hecta với giá trị đầu tư hơn 300 triệu đô la. Xây dựng được mạng lưới 8 dự án trải đều trên cả nước. Trong thời gian tới, doanh nghiệp này cũng cho biết kế hoạch, tiếp tục mở rộng quỹ đất ở các khu vực gần các cảng biển, cảng hàng không quốc tế nhằm hướng đến các doanh nghiệp có nhu cầu xuất khẩu hàng hóa.

Công ty chứng khoán SSI dự báo đến năm 2025, khoảng 13.300 hecta đất cao su sẽ được chuyển đổi thành khu công nghiệp ở các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguồn cung sẽ được cải thiện cùng giá cho thuê bình quân trong năm nay có thể tăng 5% so với cùng kỳ. Nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm nay, tập trung vào lĩnh vực sản xuất như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

Việc chuyển hướng của các doanh nghiệp trong việc cải thiện nguồn cung khu công nghiệp là đúng đắn, phù hợp xu thế chung. Tuy nhiên, Chứng khoán SSI vẫn lo ngại sẽ có một số rủi ro xảy ra với ngành trong năm nay. Thuế tối thiểu toàn cầu (áp dụng từ ngày 1-1-2024) sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; chi phí đầu tư cho các dự án mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.

Bên cạnh đó, một số rủi ro khác như dòng vốn FDI có thể chững lại do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới, đặc biệt ở lĩnh vực sản xuất chiếm trên 65% tổng vốn FDI. Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đã đạt trên 85%. Tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất còn lại tại các khu công nghiệp hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn.

Sẽ còn nhiều vấn đề liên quan tới sự phát triển của thị trường khu công nghiệp tại Việt Nam, khi ngành này đã có hơn 30 năm xây dựng, phát triển, đóng góp nhiều thành tựu tăng trưởng và phát triển kinh tế – xã hội của cả nước. Vì vậy, giới chuyên gia cho rằng để ngành này phát triển toàn diện, có sự đột phá, rất cần tính pháp lý về quy định khung đối với khu công nghiệp và cả khu kinh tế.

Hoạt động của phân khúc này liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: quy hoạch, đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, lao động… Do đó, việc xây dựng luật là yêu cầu cấp thiết nhằm hoàn thiện thể chế và pháp luật có liên quan đến khu công nghiệp, khu kinh tế, tạo khung pháp lý thống nhất để có môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, đẩy mạnh thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.