Đua cắt đất công nghiệp để làm bất động sản

Nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp tại Long An xin giảm diện tích đất quy hoạch khu công nghiệp, sau đó triển khai các dự án phân lô, bán nền rầm rộ.

Xin giảm diện tích đất khu công nghiệp

Xác định lấy công nghiệp làm bàn đạp để phát triển kinh tế địa phương, những năm 2000 - 2010, tỉnh Long An đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận quy hoạch hàng chục dự án khu công nghiệp.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An, hiện tỉnh có 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp với diện tích khoảng 13.500 ha. Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy gần 90%.

Lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An cho biết, một số khu công nghiệp trong tỉnh hoạt động không đạt hiệu quả như kỳ vọng, do kết nối giao thông giữa Long An và các tỉnh lân cận còn kém. Trong khi đó, thị trường bất động sản tại Long An bắt đầu tăng trưởng nóng. Trước diễn biến này, hàng loạt chủ đầu tư khu công nghiệp xin giảm diện tích đất công nghiệp được quy hoạch.

Năm 2017, Khu công nghiệp Đức Hòa I - Hạnh Phúc (huyện Đức Hòa) xin giảm diện tích từ 274,23 ha xuống còn 257,61 ha (giảm 16,62 ha); Khu công nghiệp Đức Hòa III - Ánh Hồng xin giảm từ 55,241 ha xuống còn 44,871 ha (giảm 10,37 ha); Khu công nghiệp Cầu Tràm xin giảm từ 77,822 ha xuống thành 64,919 ha; Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa xin giảm từ 83,215 ha xuống còn 44,480 ha (giảm 38,735 ha).

Trước đó, tháng 2/2016, Khu công nghiệp Đức Hòa III - Hồng Đạt cũng đề nghị chuyển đổi thành khu công nghiệp, dân cư và nhà ở chuyên gia với diện tích đất khu công nghiệp là 30 ha, đất dân cư và nhà ở chuyên gia là 69,4 ha.

Sau khi có văn bản đề nghị của UBND tỉnh Long An, các khu công nghiệp này đều được Thủ tướng Chính phủ đồng ý điều chỉnh giảm diện tích.

Triển khai ngay dự án bất động sản

Sau khi được chấp thuận giảm diện tích đất quy hoạch khu công nghiệp, chủ đầu tư các khu công nghiệp nói trên đã xin chủ trương của UBND tỉnh Long An chuyển diện tích đất giảm này thành dự án bất động sản thương mại.

Điều đáng nói là, ngay sau khi tỉnh Long An đồng ý chủ trương, chứ chưa cấp phép phát triển dự án, thì các doanh nghiệp đã tiến hành xây dựng hạ tầng, phân lô để bán, thậm chí, có chủ đầu tư làm ăn thua lỗ đã bán hết cổ phần cho doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, tại Dự án Khu công nghiệp Cầu Tràm, tháng 4/2019, chủ đầu tư là Công ty CP Thương mại, Dịch vụ và Xuất nhập khẩu Trung Thành đã ký hợp đồng với Công ty CP Bất động sản BNC làm đại lý độc quyền để bán dự án mang tên BNC Dragon với hơn 700 nền đất trên diện tích đất công nghiệp đã được cắt giảm. Sau đó, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Long An đã xử phạt Công ty Trung Thành về hành vi xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư không có giấy phép.

Tương tự, Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa được chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Phát triển kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Phú Mỹ Vinh bán cho Công ty CP Bất động sản Trần Anh Long An. Hai đơn vị này biến diện tích đất công nghiệp đã được giảm thành dự án thương mại đất nền phân lô mang tên Vista Land.

Tại Khu công nghiệp Đức Hòa III - Hồng Đạt, chủ đầu tư là Công ty CP Hồng Đạt - Long An, sau thời gian dài làm ăn thua lỗ, đã bán cổ phần cho Công ty CP Bất động sản Trần Anh Long An. Với 70 ha đất công nghiệp được cắt giảm, Trần Anh Long An triển khai Dự án đất nền phân lô Vista, mở bán từ tháng 8/2016.

Tuy nhiên, tới nay, tỉnh Long An mới chỉ chấp nhận chủ trương chuyển đổi thành dự án bất động sản, chứ chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào về xây dựng đối với dự án này. Tháng 3/2019, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Long An đã xử phạt Công ty CP Hồng Đạt - Long An về hành vi xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư không có giấy phép.

Ông Lưu Văn Khánh, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, với Khu công nghiệp Đức Hòa I - Hạnh Phúc và Đức Hòa III - Ánh Hồng, Thanh tra Sở Xây dựng phát hiện tình trạng chủ đầu tư đang san lấp mặt bằng và xây dựng hạ tầng giao thông trên diện tích đất khu công nghiệp được cắt giảm để làm dự án bất động sản, nhưng chưa mở bán cho người dân. Các dự án này cũng mới có chủ chương làm dự án bất động sản, chứ chưa được cấp pháp lý chính thức.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho rằng, việc cắt giảm đất khu công nghiệp để chuyển thành dự án bất động sản, có lợi trước mắt là thu được thuế đất, nhưng về lâu dài thì bất lợi cho kinh tế địa phương, nhất là khi tỉnh cần quỹ đất để các nhà đầu tư lớn làm nhà máy.

“Các dự án bất động sản hiện nay chủ yếu phục vụ giới đầu tư thứ cấp mua đi, bán lại kiếm lời, chứ không ở. Nếu tình trạng này diễn ra rầm rộ, sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế lâu dài của các địa phương”, ông Tiến nhấn mạnh.

“Theo Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, nếu được đồng ý chủ trương chuyển đổi đất khu công nghiệp đã được quy hoạch, chủ đầu tư khu công nghiệp phải thực hiện thêm hàng loạt thủ tục như xin chấp thuận chủ đầu tư, điều chỉnh quy hoạch phân khu chức năng khu công nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án nhà ở... cho đến khi được cấp giấy chứng nhận riêng cho phần diện tích chuyển đổi, thì mới được chuyển nhượng dự án”. - Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM