Dòng tiền đang bị đảo nghịch bởi việc siết trái phiếu?

Một vài dữ liệu trong bối cảnh lo ngại về cấu trúc dòng tiền thay đổi sau vụ trái phiếu.

Đầu tiên là thống kê lượng TP mà các DN Bất động sản niêm yết đã phát hành luỹ kế tới nay, đi kèm lãi suất, thời gian đáo hạn và tài sản đảm bảo (TSĐB). (Hình 1,2,3)

Nhóm BĐS top 1 gồm VIC, VHM, NVL và VRE khoảng 110k tỷ.

Nhóm top 2 gồm BĐS dân sinh và KCN quy mô nhỏ hơn và hầu hết đều có tài sản đảm bảo trừ một vài mã như LDG, IDJ và SSH.

Thống kê tiếp theo bóc tách từng loại tài sản đảm bảo, trong đó trái phiếu không có TSĐB có quy mô 26.6 nghìn tỷ. (Hình 4)

Về lãi suất, trung bình nhóm ngân hàng huy động vẫn rất rẻ so với mặt bằng chung. (Hình 5)

Dữ liệu quan trọng nhất cho thấy có khoảng 40k tỷ đáo hạn trong năm nay, 57k tỷ (2023) và 70k tỷ (2024). (Hình 6,7)

Điều này chính là tác nhân lớn nhất nhấn chìm thị trường trong những ngày qua khi tạo nên sự lo ngại rút dòng tiền từ TTCK để bù đắp, vì sau vụ THM gần như các trái chủ sẽ không tái đầu tư nữa.

Điểm qua một vài nguồn tiền DN dùng để thanh toán:

- Tín dụng bank: đang hạn hẹp bởi chính sách siết từ SBV

- Trái phiếu chuyển đổi hay trái phiếu quốc tế: sẽ khó khăn hơn bởi tiêu chuẩn siết chặt và tâm lý e dè

- Trái phiếu đại chúng: phải xếp hạng tín nhiệm và thủ tục quy trình kéo dài hơn dự kiến

- Cổ đông chiến lược: chấp nhận giảm tỷ lệ nhưng cũng khó vì các cổ đông mới này hầu hết đều không muốn lấy vốn mình để làm đảo nợ

- Bán dự án sỉ và lẻ: đây là nguồn khả thi nhất nhưng sẽ có chiết khấu trong bối cảnh TT BĐS bị cảnh tỉnh như hiện tại.

Hình 8 cũng chỉ ra doanh thu và lợi nhuận dự phóng của nhóm BĐS niêm yết huy động trái phiếu. Từ đó cho ta thấy là mọi thứ không xấu như mình tưởng, mà bị tâm lý cuốn theo.

Doanh thu dự kiến đạt khoảng 370k tỷ, Lợi nhuận hơn 70k tỷ và Tiền mặt đang có 85k tỷ, vượt xa số đáo hạn gần 32k tỷ giai đoạn 2022-2023. (chỉ tính DN niêm yết)

Tổng quan lại, TT BĐS hiện tại vẫn có thanh khoản tốt (tư duy chống lạm phát), vì vậy tôi đánh giá không quá lo ngại về vấn đề đáo hạn này cho cả 2022 và 2023.

Tuy nhiên, cấu trúc dòng tiền đã thay đổi rõ sau vụ THM và chúng ta sẽ cần thời gian thích ứng với sự thay đổi này từ 2-3 quý tới.

TT sẽ bình ổn hơn khi bóc tách được cụ thể nhu cầu dòng tiền cũng như giải pháp của từng doanh nghiệp.