Doanh số bán nhà tháng 7 của Mỹ giảm, nhưng giá nhà tiếp tục tăng

So với đầu năm tăng 10%. Tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại. Thấy số median price 400k+ mà ngồi nhớ hồi xưa lúc mới biết đọc tin vĩ mô, có làm báo cáo gì mà giá nhà bán trung bình tăng lên 180k, là "record high".

Có một điều mà số liệu nhà này không show là rental income tăng vẫn nhanh, vượt 15% từ đầu năm. Vì vậy bà con cầm nhà lâu không ai cần phải bán ra gấp, vì đem cho thuê vẫn lãi cao so với lãi suất mortgage. Với kỳ vọng lãi suất chính sách của Mỹ sẽ dừng ở dưới 4,5%, lãi suất 30-year mortgage có thể sẽ dưới 6,5%.

Vì vậy bạn nào có thể có nhà rental yield trên 8% sẽ yên tâm ngủ vì lãi suất tiết kiệm nhiều khả năng sẽ không vượt 3,5% cho tới cuối năm sau. 1,5% chênh lệch lãi suất vay mortgage (6,5) và rental yield (8%) tương đương khoản lợi suất 6% cho nếu bạn vay 75% (nôm na là x4). Từ ngày tui chơi hàng, lãi suất Mỹ chưa bao giờ có lãi tiết kiệm 12 tháng vượt 4%. Bạn cần sửa nhà, maintain, đừng lo, bank đang cho vay mấy cái đó luôn.

Vấn đề là làm thế nào để bạn có thể dễ dàng có nhà yield 8%. Dễ nhất chính là ... mua nhà càng sớm càng tốt. Bạn mua nhà từ 2019 thì guarantee hiện đang có rental yield 10%+.

Về mặt vĩ mô, cùng lúc với home sales down là new building starts down. Nghĩa là nguồn cung nhà cũng kẹt tiếp. Rental yield sẽ tiếp tục tăng.

Ví dụ trường hợp của UK mỗi năm mức new start đang ở dưới nhu cầu dự đoán là khoảng 40-60k căn. Bác Truss còn đòi nếu lên thủ tướng sẽ tiết kiệm chi phí chính phủ, tui ngó qua lại thì đoán mục tiêu đầu tiên là sẽ cắt funding nhà housing association (xây nhà giá rẻ).

Đồng thời vì chính phủ đang favour người thuê nhà nên nhiều người có nhà cho thuê rút về làm Airbnb và Booking..com. Kết quả thì bạn biết rồi đó.

Rental price ở Bristol hiện đã tăng 30%+ ở nhiều khu (800 lên 1100, hoặc 2100 lên 2850), và đặc biệt năm nay đến giờ này môi giới vẫn đang tích cực tìm nhà (thường là mùa này phải xong rồi).

Một môi giới nói với tui là sẽ không bất ngờ nếu có 1 cái spike đột ngột nữa trong năm nay vào những ngày cuối tháng 8. Và khi mặt bằng giá cho thuê mới đã hình thành, nó không giảm xuống.

==========

Fun fact:

Bạn tui mới để lên 1 căn 4 phòng cho student thuê ở Bristol, năm ngoái cho thuê £2100, giờ đang đăng £2850/tháng. Agent dự kiến sẽ cho thuê được trong 1 week (tui nghĩ 2 ngày là đi). Với giá £2850/năm, bạn ấy đang có yield ... 44%/năm (do vay mua cho thuê nên x4). Nếu không vay thì rental yield là 11% (lấy rental chia giá mua năm 2015 của bạn ấy).

Có mấy bạn đang tính squeeze địa chủ bằng những phép toán các bạn ấy tưởng tượng ra. Địa chủ đang toàn cầm tài sản giá 1990-2019 (chưa tính các siêu địa chủ đang cầm chục căn nhà 198x về trước), các bạn lại hô là lãi suất 2022 sẽ suppress yield nhà của địa chủ đến khủng hoảng nhà luôn.

Và không giống như China được cấp xây nhà trống, UK rất khó xin dự án vì đụng đâu cũng toàn đụng qui hoạch Green Belt, làm gì có quỹ đất mà xây. Quỹ đất toàn phải để cho thả bò chạy.