Doanh nhân bất động sản (Place Entrepreneurs)

Các doanh nhân bất động sản hay doanh nhân vị trí (place entrepreneurs) là những người tham gia trực tiếp vào việc trao đổi các vị trí (bất động sản) để mang lại lợi ích cho mình. Công việc của họ là đưa các hoạt động của loài người vào các vị trí vì lợi ích tài chính của họ. Công việc của nhà nước và cả xã hội là làm sao để các giá trị hay xã hội được lợi khi các doanh nhân vị trí tìm kiếm lợi ích của mình.

Trong Urban Fortune, một tác phẩm kinh điển về đô thị và bất động sản, Logan và Molotch đã phân làm ba loại doanh nhân bất động sản: những người cầu may (serendipitous entrepreneurs), những doanh nhân năng động (active entrepreneurs), và những nhà phát triển chiến lược (structural speculators).

Những người cầu may, hay có thể gọi là những người nghiệp dư là những người sở hữu hoặc cho thuê bất động sản thông qua thừa hưởng bất động sản hay thông qua một tình huống ngẫu nhiên may mắn nào đó. Những người này rất thụ động, họ theo cách thức cho thuê hay trao đổi bất động sản truyền thống. Hiểu đơn giản là chỉ đưa tin hoặc tìm các mối cho thuê hoặc bán đi những bất động sản của mình một cách thụ động. Nhóm này không cần (hoặc ít nhất là không cảm thấy có nhu cầu) biết các kiến thức về giá trị của các vị trí và bất động sản. Tuy nhiên, khi thấy những người khác kiếm được nhiều lợi ích tài chính từ đất đai hay bất động sản của mình thì họ cảm thấy bất công và có những cách thức phản ứng khác nhau như khiếu kiện chẳng hạn. Trên thực tế, đa phần người dân hay các hộ gia đình là những người cầu may.

Doanh nhân năng động, những người đoán được sự thay đổi giá trị của bất động sản và đặt cược vào tương lai của những mảnh đất hay bất động sản cụ thể. Họ tìm kiếm các lợi ích tài chính bằng cách sở hữu hay kiểm soát các bất động sản hay đất đai ở những vị trí có tính chiến lược (giá trị cao hơn) trong tương lai. Những người này cần có kiến thức và khả năng trong việc lường đoán các khả năng và sự thay đổi về mặt địa lý hay vị trí của các hoạt động kinh tế và xã hội. Nhóm này có vai trò rất lớn trong sự năng động và hiệu của của thị trường bất động sản. Một lực lượng đông đảo với nhiều thông tin sẽ làm cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn. Tuy nhiên, nhóm này cũng là tác nhân gây ra những tác động tiêu cực như những cơn sốt đất, tăng giá quá cao của đất đai hay bất động sản.

Những nhà phát triển chiến lược không chỉ dựa vào khả năng lường đoán xu hướng của các vị trí trong tương lai mà còn tìm cách/có khả năng tác động hay can thiệp vào tương lai của các vị trí. Những người này đặt cược vào khả năng của mình trong việc thay đổi mối quan hệ của một nơi nào đó vào những nơi khác. Phú Mỹ Hưng là một điển hình của nhà phát triển chiến lược. Đây là nhóm có vai trò quyết định trong việc định hình không gian phát triển của các đô thị và một quốc gia. Không có nơi nào trên thế giới trở nên đàng hoàng hơn, to đẹp hơn mà thiếu những nhà phát triển bất động sản chiến lược. Tuy nhiên, nhóm này cũng có thể gây ra những tác động hay hệ lụy tiêu cực xã hội khi tạo ra những con voi trắng hay dự án tiêu tốn nhiều nguồn lực xã hội mà sử dụng không hiệu quả. Do vậy, việc tạo ra các chính sách và môi trường kinh doanh để những nhà phát triển chiến lược hoạt động hiệu quả và lành mạnh là hết sức quan trọng.

So sánh với nhà phát triển chiến lược, những những người cầu may không biết gì về việc sử dụng cuối cùng quyết định đến giá trị bất động sản hay đất đai mà họ có và không biết rằng các chính sách của nhà nước có thể làm thay đổi giá trị đất đai của mình một cách đáng kể; những doanh nhân năng động thuộc giữa hai nhóm trên.

Muốn thị trường hay ngành bất động sản (real estate sector) hoạt động một cách lành mạnh thì cần làm cho đại chúng có được những kiến thức cần thiết về kinh tế bất động sản, tài chính bất động sản và những vấn đề liên quan; tạo cơ chế đề những doanh nhân năng động và những nhà phát triển chiến lược hoạt động lành mạnh để có thể tìm kiếm nhiều lợi ích cho mình bằng việc mang lại các giá trị cho xã hội.