Doanh nghiệp địa ốc chật vật xoay dòng tiền

Dù thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực, song câu chuyện tài chính vẫn là thách thức với nhiều doanh nghiệp.

Gánh nặng tài chính

Theo thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).

Điển hình như lượng tồn kho của Novaland có giá trị đến gần 141.000 tỷ đồng. Hay như Khang Điền có lượng tồn kho khoảng 20.491 tỷ đồng và Phát Đạt ghi nhận giá trị hàng tồn kho là 12.300 tỷ đồng…

Theo đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân của việc tồn kho bất động sản lớn chủ yếu do nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý. Một số công trình dù đã hoàn thiện đến 80 – 90% nhưng vẫn “đóng băng”.

Bên cạnh vấn đề hàng tồn kho, nhiều doanh nghiệp vẫn còn đối diện với áp lực đáo hạn trái phiếu. Như báo cáo công bố mới đây của FiinRatings cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang chiếm tới 64% tổng giá trị TPDN đến kỳ đáo hạn vào cuối quý 3/2024.

Theo đó, giá trị TPDN đáo hạn trong quý 3 – 4/2024 lần lượt là 57.900 tỷ đồng và 77.400 tỷ đồng. Trong đó, nhóm ngành bất động sản chiếm tới 64% tổng giá trị TPDN đáo hạn.

Trong bối cảnh việc huy động nguồn vốn ngày càng khó khăn do thị trường chưa phục hồi, điều này càng tăng thêm gánh nặng cho các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài giải pháp đàm phán xin hoãn, giãn nợ để có thời gian thu xếp tài chính, một số doanh nghiệp cũng đang tích cực tái cơ cấu hoặc bán tài sản để vượt khó.

Đơn cử như Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây Dựng (DIC Corp) đã tiến hành những hoạt động thoái vốn, chuyển nhượng dự án, giải thể công ty con không kinh doanh hiệu quả. Hay CTCP Đầu tư LDG cũng chuyển nhượng cổ phẩn do công ty sở hữu hoặc công ty con đang sở hữu nhằm giải quyết nhu cầu tài chính để thanh toán các khoản nợ trái phiếu cùng các khoản nợ khác, đảm bảo nguồn tài chính để phát triển dự án.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty bất động sản EZ chia sẻ, nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng về thời điểm đáo hạn trái phiếu đang gần kề trong bối cảnh khó khăn về dòng tiền. Do đó, việc cân nhắc bán tài sản đã được một số doanh nghiệp lựa chọn làm phương án cuối cùng để tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh.

Kỳ vọng ba luật tháo gỡ “nút thắt”

Trước tình hình khó khăn trên, việc ba luật (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024) có hiệu lực sớm được các chuyên gia cho là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản đang “khát” vốn.

Dưới tác động của ba luật, các dự án đang gặp vướng mắc pháp lý sẽ sớm được hoàn thiện và tung ra thị trường, qua đó tạo dòng tiền cho doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh và đầu tư.

Như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá, việc Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

"Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận được đất đai thuận lợi hơn, phát triển dự án nhanh hơn; góp phần giải được bài toán thiếu nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đáng chú ý, cả hàng ngàn dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang bị vướng sẽ được gỡ rối. Khi nguồn cung không quá thiếu hụt so với nhu cầu thì cũng góp phần kéo giá nhà ở đi xuống", ông Châu nhận định.

Tiền đề để các doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng là sự phục hồi ngày càng trở nên rõ ràng của thị trường bất động sản. Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group chỉ ra những yếu tố tạo nên niềm tin vào việc thị trường sẽ khôi phục trong thời gian sắp tới.

Thứ nhất là sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam. Thứ hai là việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang rất thấp, tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp và người dân. Thứ ba là các luật sắp có hiệu sẽ tạo ra cơ sở hành lang pháp lý để khơi thông những “nút thắt” của thị trường.

Dự báo về sự hồi phục của thị trường, ông Thắng cho rằng, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục từ giai đoạn cuối năm 2023. Đà phục hồi này sẽ tiếp tục và tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

“Những đô thị lớn sẽ là cơ sở cho sự hồi phục, bởi vị trí thuận lợi, có sự kết nối giao thông với những dự án hạ tầng lớn. Các nhà đầu tư sẽ nhìn vào những yếu tố này để xuống tiền”, Giám đốc Đầu tư DKRA Group chia sẻ.