Doanh nghiệp “chết đứng” vì vướng đất xen cài trong dự án

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện có hàng trăm dự án nhà ở giậm chân tại chỗ vì vướng “khúc xương” đất công xen cài. Ngay cả các dự án sản xuất kinh doanh cũng lao đao vì vấn đề trên.

Dự án hơn trăm tỉ “chết đứng” vì hơn 300m2 đất xen cài

Sau gần 2 năm triển khai, dự án Nhà máy giết mổ gia súc Xuyên Á (huyện Củ Chi, TPHCM) có vốn đầu tư gần 300 tỉ đồng vẫn nằm trên giấy, do trong khu đất dự án có một con mương và đường bờ với diện tích chưa đến 390m2 đang vướng thủ tục vì con mương này là đất công. Đó là câu chuyện đầy nước mắt và nỗi bức xúc của bà Nguyễn Thị Hồng Thắm - Giám đốc Công ty (Cty) TNHH An Hạ.

Theo bà Thắm, ngày 27.7.2017, UBND TPHCM có quyết định chấp thuận cho Cty An Hạ thực hiện dự án Nhà máy giết mổ gia súc Xuyên Á. Để kịp tiến độ thực hiện dự án, Cty đã xin phép các cơ quan chức năng thực hiện trước những công trình phụ (san lấp mặt bằng khu đất, xây dựng hàng rào, cổng nhà máy...) nhằm chuẩn bị cho việc xây dựng nhà máy khi có giấy phép xây dựng. Cty cũng xây dựng và lắp đặt xong hệ thống xử lý nước thải với công nghệ được Hội đồng thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường phê duyệt.

Nhưng kể từ khi nhận được quyết định chủ trương đầu tư đến nay, dù đã liên hệ khắp nơi, Cty vẫn chưa nhận được quyết định cho thuê và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên chưa thể xây dựng nhà máy.

Nguyên nhân bắt nguồn từ việc có 387,1m2 đất công (gồm 179,8m2 mương với chiều ngang chỉ hơn 1m và 207,3m2 đường bờ với chiều ngang hơn 2m) nằm giữa khuôn viên khu đất làm dự án (gần 3ha) nên cơ quan chức năng và UBND TPHCM chưa giải quyết thủ tục giao đất thuận lợi cho Cty An Hạ.

Sau nhiều đơn từ kêu cứu, ngày 14.9.2020, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM (Sở TNMT) có văn bản số 8185/STNMT-QLĐ trình UBND TPHCM xem xét, quyết định cho Cty thuê đất để xây dựng Nhà máy giết mổ gia súc và chế biến thực phẩm An Hạ. Tuy nhiên, Sở TNMT lại đưa nội dung “hình thức sử dụng đất: Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm”.

Ngày 14.10.2020, UBND TPHCM có Quyết định số 3845/QĐ-UBND cho Cty thuê đất với hình thức sử dụng đất là đóng tiền thuê đất hằng năm. Quyết định này giống như một gáo nước lạnh bởi nếu trả tiền thuê đất hằng năm tức là doanh nghiệp không thể đem dự án thế chấp ngân hàng lấy vốn để xây dựng hoàn thiện nhà máy. Trong khi để làm cơ sở hạ tầng và nhập khẩu máy móc, Cty An Hạ đã phải bỏ ra hơn 100 tỉ đồng từ năm 2018.

Hàng trăm dự án nhà ở chôn chân

Việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp (DN) nói riêng và đặc biệt là các DN bất động sản ở TPHCM.

Trong số những trường hợp thấm “nỗi đau” này, có khách hàng mua chung cư của Novaland. Và chính chủ đầu tư này cho hay, đến nay hơn 10 dự án của Novaland vẫn chưa làm được sổ vì vướng “đất công xen kẹt”, dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.

Không chỉ Novaland, nhiều DN khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Cty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TPHCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng.

Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do “xây chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TPHCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng”. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện vướng hơn 7.000m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã (Văn phòng luật DBS), từng có ý kiến cho rằng, phải làm đúng luật, đó là đất công phải đấu giá như quy định bắt buộc. Nhưng có rất nhiều vấn đề đặt ra, chẳng hạn, một vài trăm mét vuông đất công lọt thỏm trong hàng nghìn, hàng chục nghìn mét vuông đất dự án và nếu không phải chủ dự án mà DN khác trúng đấu giá thì “bóc tách” kiểu nào? Thực tế, đây là một động thái xử lý “việc đã rồi” khi các cơ quan chức năng địa phương cấp đất cho DN làm dự án mà không có kiểm tra thực địa kỹ càng, dẫn đến tình trạng xen kẹt giữa đất dự án và đất công do Nhà nước quản lý.

Cần sớm gỡ khó cho doanh nghiệp

Do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TPHCM, từ tháng 12.2015 đến tháng 9.2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Được biết mới đây, Bộ TNMT đã dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đối với các dự án có phần diện tích đất công xen cài, bộ này đề xuất UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Với trường hợp phần diện tích đất công đủ điều kiện thực hiện dự án độc lập, Bộ TNMT kiến nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước đó, Sở TNMT TPHCM cùng nhiều sở, ngành và UBND TPHCM cũng đề xuất phương án như Bộ TNMT.