Doanh nghiệp bất động sản vẫn đối diện với một cuộc sàng lọc lớn

Báo cáo chuyên đề về “sức khỏe” thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) hồi tháng 6 từng đưa ra dự báo, nếu khó khăn còn tiếp diễn, chỉ 43% doanh nghiệp trong ngành có thể trụ được đến hết năm. Đến nay, thị trường đã đi đến chặng cuối, dữ liệu về doanh nghiệp rời thị trường đang tăng dần và con số dự báo tiêu cực trước đó đang có nguy cơ thành sự thật.

Thêm hàng ngàn doanh nghiệp cạn tiền rời thị trường

Trong những ngày qua nhiều doanh nghiệp bất động sản ra thông báo tạm ngừng hoạt động với lý do hết tiền để duy trì. Việc tạm ngừng là thời gian để xem xét tìm kiếm giải pháp, phương hướng để công ty có tài chính hoạt động trở lại. Ngay cả các doanh nghiệp có quy mô lớn với hệ thống các công ty con, công ty thành viên lên đến hàng chục đơn vị thì sau phương án tái cấu trúc cũng đã “teo tóp” lại khi việc kinh doanh vẫn còn khó.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, 10 tháng năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp địa ốc giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ. Bất động sản cũng là ngành chứng kiến số lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất trong kỳ này.

Báo cáo tài chính quí 3 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy làn sóng cắt giảm nhân sự tiếp tục lan rộng, qua 9 tháng, hàng trăm nhân viên mất việc. Danh sách doanh nghiệp bất động sản phải bán dự án để trả nợ tiếp tục nối dài, với những tên tuổi đình đám.

Đất Xanh Group được ghi nhận là một trong những doanh nghiệp chịu tác động lớn nhất của cuộc khủng hoảng khi cơ cấu tổ chức gồm 86 công ty con và hàng ngàn nhân sự.

Mới đây, lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết đang làm thủ tục giải thể 8 công ty con mà Đất xanh nắm giữ đến 90% vốn. Trong đó gồm các công ty quen thuộc như Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Miền Đông, Đầu tư Kinh doanh bất động sản Đông Nam Bộ, Công ty TNHH Đất Xanh Finance, Đầu tư Kinh doanh bất động sản Bình Phước, Đầu tư Diamond Tower, Đầu tư Ruby Tower, Đầu tư Shapphire và Đầu tư Emerald Tower.

Song song với đó, chủ đầu tư này cũng mạnh tay cắt giảm quy mô nhân sự. Tại ngày 30/9/2023, số lượng nhân viên của công ty còn 2.484 người, giảm 1.289 nhân sự so với thời điểm đầu năm.

Không đến nỗi giải thể, nhưng nhiều doanh nghiệp chấp nhận tạm ngưng vì không còn tiền hoạt động. Đơn cử như trường hợp của Công ty PVR Hà Nội vừa thông báo đã nhận được giấy xác nhận từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp về việc tạm ngừng hoạt động một năm. Lý do để doanh nghiệp sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới.

Tình hình kinh doanh PVR rất khó khăn, từ năm 2022 đến nay không ghi nhận bất kỳ đồng doanh thu nào. Tại báo cáo tài chính quí 3-2023, mục doanh thu của công ty để trắng, trong khi lỗ lũy kế tại thời điểm cuối tháng 9 là gần 79 tỉ đồng. Dự kiến năm 2024, doanh nghiệp vẫn chưa có kinh phí hoạt động.

Hay mới đây, Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC), có trụ sở tại phường Bến Thành, quận 1 (TPHCM) đã thông báo về việc cơ cấu lại bộ máy tổ chức nhân sự. Văn bản do ông Đinh Chí Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc HDTC, ký ban hành.

Doanh nghiệp cho biết, vì lý do nguồn tài chính công ty hiện tại vô cùng khó khăn, công ty không có nguồn thu để chi trả lương cho cán bộ, nhân viên. Để phù hợp với tình hình hoạt động của công ty trong thời gian hiện nay, HĐQT đã thống nhất sắp xếp tổ chức bộ máy tinh gọn, chỉ giữ lại những nhân sự chủ chốt để củng cố công ty trong giai đoạn trước mắt.

“Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc công ty thông báo toàn thể cán bộ, nhân viên đang làm việc tại HDTC, chi nhánh công ty tạm thời nghỉ không hưởng lương để chờ việc. Thời gian nghỉ việc không lương của cán bộ, nhân viên Công ty HDTC từ ngày 26-11 năm nay cho đến khi có thông báo mới”, văn bản của doanh nghiệp nêu.

Về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết, trong hai quí đầu năm nay, thị trường chứng kiến sự “ra đi” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản. Sang quí 3, sức khỏe các doanh nghiệp đã có dấu hiệu khả quan hơn, song bình quân mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Tình trạng này có còn tiếp diễn?

Tại hội thảo “Theo dấu dòng tiền” được tổ chức mới đây, các chuyên gia từ VinaCapital cũng lưu ý một rủi ro đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản hiện nay là là áp lực nợ gốc và lãi vay đang được đẩy lùi từ năm 2023 sang năm 2024.

Theo thống kê của đội ngũ phân tích, trong năm 2024 sẽ có khoảng 24.074 tỉ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn và rủi ro tái cấp vốn sẽ tăng cao trong 12 tháng tới, cao điểm vào các tháng 4 và 8-2024. Rất nhiều doanh nghiệp đang quay cuồng với vấn đề dòng tiền cũng khiến cho việc hoạt động liên tục của họ bị ảnh hưởng trong thời gian tới.

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, đối với các sàn giao dịch bất động sản, thống kê của VARS cho thấy có 20% sàn tiếp tục đối diện với nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự với niềm tin thị trường sẽ hồi phục vào cuối năm nay.

“Trong giai đoạn cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến sự ra đi của một số doanh nghiệp đã kiệt sức, do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua”, đơn vị này nhận định.

Hiện tại việc bế tắc trong huy động vốn mới cùng với việc không có nguồn thu bán hàng bù đắp làm tăng rủi ro chậm trả nợ gốc và lãi của các công ty bất động sản. Ngoài việc trái phiếu đáo hạn tăng, dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt hiện nay cũng đang ở mức đáng báo động. Lượng tiền mặt của các doanh nghiệp đã giảm xuống mức thấp trong 5 năm qua. Tại một số doanh nghiệp thuộc tốp đầu ngành (xét trên quy mô tài sản), tiền mặt và tiền gửi được ngân hàng tạm giữ để đảm bảo nghĩa vụ nợ.

Theo đội ngũ phân tích của Wigroup, tính đến tháng 9-2023, có đến 24/28 doanh nghiệp bất động sản dân cư không có các nguồn tiền mặt để đáp ứng các nghĩa vụ nợ gốc ngắn hạn (tỷ lệ bao phủ nợ ngắn hạn dưới 100%). Phần lớn các công ty này phụ thuộc vào vốn vay, tỷ lệ đòn bẩy tài chính trung bình cao gấp đôi so với các công ty có tỷ lệ bao phủ nợ ngắn hạn từ 100% trở lên. Ngoài ra, nhóm phân tích nhận thấy rằng lượng tiền trả trước từ khách hàng mua dự án ở các doanh nghiệp đang trong xu hướng giảm.

Có thể thấy “sức khỏe” của hầu hết doanh nghiệp địa ốc vẫn đang gặp nhiều vấn đề, bất chấp các giải pháp tháo gỡ của Chính phủ và đà phục hồi của thị trường chung. Câu hỏi đặt ra là bao giờ hết cảnh số doanh nghiệp giải thể gấp 3 lần số thành lập mới?

Thời gian qua Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước liên tục điều hành chính sách ổn định vĩ mô, đẩy nhanh quá trình hồi phục nền kinh tế, bao gồm các giải pháp từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường bất động sản. Cả nước hiện có khoảng 1.200 dự án vướng mắc với tổng giá trị phát triển 30 tỉ đô la Mỹ, riêng Hà Nội và TPHCM có hơn 500 dự án đang được xem xét, tìm phương án tháo gỡ.

Tại hội nghị về tín dụng bất động sản mới đây, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là mất cân đối cung – cầu, trong đó nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp; phân khúc thấp cấp phục vụ cho nhu cầu của đa số người dân có thu nhập thấp còn rất hạn chế, không đủ điều kiện để vay vốn mua nhà. Do đó, cần có cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề này.

Liên quan đến viêc phát triển sản phẩm mất cân đối, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, nói doanh nghiệp nhận thấy những khiếm khuyết của mình trong vận hành và trong chiến lược đầu tư về phân khúc sản phẩm. Novaland đang nỗ lực tái cơ cấu lại danh mục dự án, quỹ đất và tình hình tài chính để hồi phục và phát triển bền vững. Nhưng trước mắt vấn đề pháp lý phải được tháo gỡ để doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án và tháo gỡ được khó khăn về dòng tiền trước mắt.

Những diễn biến từ thực tế chứng minh các đơn vị trong ngành vẫn đang tiếp tục “ngấm đòn” khủng hoảng. Vì vậy, theo giới quan sát, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng giải thể trong thời gian tới, bởi số doanh nghiệp đã kiệt sức do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua còn không ít.

Để ngăn làn sóng giải thể lan quá rộng, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh sự nỗ lực tự thân của doanh nghiệp, các chính sách gỡ vướng cần triển khai nhanh, mạnh hơn để tránh làm đứt đà hồi phục, trong bối cảnh thị trường vẫn rất yếu.