Doanh nghiệp bất động sản và nỗi oan khó nói

Khi các chủ đầu tư không thể nộp tiền sử dụng đất, người mua nhà, doanh nghiệp, ngân sách nhà nước… đều chịu thiệt.

Mất 3 - 4 năm chỉ để đóng tiền

Trong khi ở nhiều địa phương khác, việc chủ đầu tư trốn tránh, nợ đọng tiền sử dụng đất trở thành vấn nạn thì tại TP. HCM - thị trường bất động sản lớn nhất cả nước - từ lâu diễn ra một nghịch lý khi doanh nghiệp địa ốc tha thiết xin được đóng tiền sử dụng đất mà không xong.

Hầu hết các bên liên quan đều chịu thiệt thòi vì vướng mắc này và đã có rất nhiều hội thảo, tọa đàm tìm cách gỡ vướng, nhưng mọi chuyện đến nay vẫn y nguyên vì “ai cũng hiểu, chỉ mình ông thủ tục… không hiểu”.

Theo quy định hiện hành, quy trình xác định tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp được thực hiện qua các bước Sở Tài nguyên - Môi trường xác định phương án giá đất và Sở Tài chính thẩm định giá đất.

Muốn xác định giá đất, Sở Tài nguyên - Môi trường phải tổ chức đấu thầu và chọn đơn vị thẩm định giá có chi phí thấp nhất, từ đó dẫn đến tình trạng doanh nghiệp thẩm định đưa ra giá thấp nhất để được chọn nhưng sau đó làm khó doanh nghiệp có dự án.

Nhận định về quy trình trên, theo các chuyên gia, mục đích của luật hiện hành là muốn có cơ chế kiểm tra chéo để ngăn chặn tệ nạn thông đồng giảm tiền sử dụng đất, thậm chí tạo điều kiện minh bạch về thủ tục cho doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp còn khổ hơn. Với cơ chế phải qua 2 sở để nộp tiền sử dụng đất như hiện nay, doanh nghiệp phải mất từ 3 - 4 năm mới đóng xong.

Để gỡ vướng mắc này, mới đây, UBND TP. HCM đã có Văn bản số 3461/UBND-ĐT gửi Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất.

Trong trường hợp chưa thể bổ sung quy định hợp lý hơn vào các văn bản quy phạm pháp luật, chính quyền TP.HCM kiến nghị các bộ báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND Thành phố căn cứ cơ sở dữ liệu thông tin tại địa phương để xây dựng và ban hành một số tiêu chí, nguyên tắc áp dụng trong việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện, phù hợp với tình hình thực tiễn tại Thành phố.

Đồng thời, một trong những nội dung quan trọng khác tại công văn này là Thành phố kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

Theo quy định, khung giá đất là cơ sở để xây dựng bảng giá đất, nhưng do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Doanh nghiệp mang tiếng oan

Những động thái trên nằm trong chủ trương gỡ vướng thủ tục cho các chủ đầu tư, phát triển thị trường bất động sản đã được chính quyền TP.HCM đốc thúc từ hồi tháng 2/2020 và rất được các doanh nghiệp ủng hộ, bởi lâu nay, những vướng mắc liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đã là “gánh nặng” oằn vai doanh nghiệp.

Đơn cử như tại Tập đoàn Hưng Thịnh, doanh nghiệp này hiện có 13 dự án, tương đương gần 9.000 căn hộ đã hoàn thành, bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng vì vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Cụ thể, với dự án chung cư Lavita Garden, tọa lạc tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, thủ tục thẩm định giá đất triển khai từ cuối 2015. Sở Tài nguyên - Môi trường TP. HCM cũng đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua. Chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh ngao ngán chia sẻ rằng, việc kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất như trên không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Khi chủ đầu tư chưa được đóng tiền sử dụng đất thì công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà cũng không thực hiện được, doanh nghiệp còn mang tiếng oan với cư dân và nguy cơ gây bất ổn tại dự án.

“Doanh nghiệp không có lỗi trong việc này nhưng vẫn phải gánh chịu trách nhiệm, đó là sự bội tín bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng rất lớn đến uy tín thương hiệu”, ông Dũng bức xúc.

Không chỉ các dự án nhà ở thương mại gặp khó khi nộp tiền sử dụng đất, ngay cả những doanh nghiệp lựa chọn đầu tư dự án nhà ở xã hội, phân khúc vốn được miễn tiền sử dụng đất cũng đang gặp khó vì… tiền sử dụng đất như trường hợp của Công ty Lê Thành.

Công ty này triển khai một dự án nhà ở xã hội tại quận Bình Tân, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Lê Thành cho biết, éo le ở chỗ trong quyết định giao đất lại không nói rõ dự án được miễn tiền sử dụng đất theo quy định mà chỉ ghi chung chung là “doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)”. Sự “chung chung” này khiến công ty của ông Nghĩa phải làm hồ sơ để được miễn tiền sử dụng đất và đến nay, sau hơn 3 năm vẫn… chưa hoàn thành hồ sơ xin một việc đương nhiên được hưởng!

Một trường hợp khác là dự án New City (quận 2) của Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng - Thương mại Thuận Việt. Dự án vốn nằm trong quỹ 3.550 căn nhà ở tái định cư của TP. HCM giao cho Công ty xây dựng với cam kết Thành phố sẽ mua lại toàn bộ sau khi hoàn thành.

Tuy nhiên, sau khi Thuận Việt xây xong thì Thành phố gặp khó khăn về tài chính, không đủ khả năng thanh toán cho nhà đầu tư, trong khi quỹ nhà tái định cư cũng đang bị dư thừa. Cực chẳng đã, chính quyền TP.HCM phải thương thảo để Thuận Việt giữ lại 1.330 căn đã xây, Thành phố giao đất thu tiền sử dụng đất, nhà đầu tư chuyển dự án này thành dự án thương mại để thu hồi vốn.

Sau khi thanh lý hợp đồng và chuyển đổi sang nhà ở thương mại (lấy tên là dự án New City), Công ty Thuận Việt lại đối mặt với khó khăn lớn trong việc làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất. Trong đó, lý do lớn nhất là tại thời điểm tính toán giá đất để Công ty hoàn tất thủ tục pháp lý thì giá đất được xác định là 19 triệu đồng/m2, nhưng khi trình để duyệt, Hội đồng thẩm định giá lại không dám quyết vì Thành ủy TP.HCM cho rằng mức giá đất phải là 26 triệu đồng/m2.

“Đến thời điểm hiện tại, mức giá đất ở khu vực này là bao nhiêu cũng chưa được xác định. Công ty tạm đóng tiền sử dụng đất với mức giá cao nhất mà Thành ủy đưa ra là 26 triệu đồng/m2, nhưng những quyền lợi liên quan như việc ra sổ hồng cho khách hàng ở đây vẫn chưa được giải quyết”, bà Võ Thị Thủy, Phó tổng giám đốc Công ty Thuận Việt nói và chia sẻ thêm rằng, Công ty đang phải chịu rất nhiều tai tiếng với dư luận và người mua nhà sau động thái “thông cảm” với khó khăn tài chính của chính quyền địa phương.

Ba trường hợp trên không phải thiểu số. Theo thống kê chưa đầy đủ của HoREA, hiện trên địa bàn TP. HCM có tới 53 dự án với hơn 25.000 căn hộ của 12 chủ đầu tư bất động sản chưa thể hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất và nhiều dự án đã phát sinh mâu thuẫn, khiếu kiện của người mua nhà vì chủ đầu tư không thể làm sổ hồng.