Doanh nghiệp bất động sản hụt hơi

Thị trường BĐS TP HCM sẽ chưa thể ổn định trong năm 2020 khi các khó khăn, vướng mắc của một số doanh nghiệp lớn chưa được tháo gỡ.

Nhờ "giải cứu"

Phải lo lắng cho "sức khỏe" của doanh nghiệp (DN) mình đến cỡ nào thì ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland, mới nêu rõ rằng những khó khăn đã khiến DN này "kiệt sức".

Theo đó, nếu nhà nước không hỗ trợ thì sẽ có những hệ lụy lớn, trước mắt là nợ xấu 50.000 tỉ đồng mà các ngân hàng phải đối mặt; rồi 250.000 khách hàng đòi trả nhà, đòi lấy lại tiền, hàng ngàn nhân viên mất việc… Đặc biệt là việc làm cho hàng chục ngàn nhân viên giảm niềm tin vào DN, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư…

Ông Nhơn đề nghị nhà nước "giải cứu" dự án Water Bay đang triển khai nhưng bị tạm dừng 2 năm qua khiến DN rơi vào khó khăn. Bởi thực tế, dòng vốn bỏ vào dự án trên 32 ha này đã không dưới 5.000 tỉ đồng nhưng do vướng thủ tục pháp lý, bị rà soát liên quan đến khu đô thị Thủ Thiêm…

Ngoài ra, Novaland còn vài dự án nữa cũng gặp khó khăn về pháp lý chưa được tháo gỡ, ảnh hưởng đến việc cấp sổ hồng cho khách hàng. Novaland khẳng định việc cho phép DN tiếp tục phát triển dự án không chỉ giúp có nguồn thu mà còn giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài yên tâm tiếp tục bỏ vốn để phát triển các dự án còn dang dở.

Ngoài ra, dự án ở quận 4 của Tập đoàn Trung Thủy và một vài dự án của các DN khác cũng có vướng mắc.

Nhiều hệ lụy

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA), cho rằng các vướng mắc, xung đột giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai… thời gian qua đã ảnh hưởng đến một số dự án tại TP HCM. Nếu được tháo gỡ sớm thì thị trường BĐS sẽ sớm ổn định.

Theo ông Châu, 2019 là năm thứ hai thị trường BĐS và các DN đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó căn hộ chung cư tăng khoảng 15%-20% so với năm 2018. Số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ khó tạo lập nhà ở hơn. Hầu hết DN trong lĩnh vực BĐS đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí thua lỗ hoặc có nguy cơ phá sản.

Song song đó, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của TP HCM sụt giảm đáng kể. Thu tiền sử dụng đất năm 2019 chỉ đạt 14.650 tỉ đồng, giảm hơn 11% so với năm 2018 và giảm hơn 18% so năm 2017; nợ tiền sử dụng đất là 974 tỉ đồng, tăng 33,4% so năm 2018; nợ tiền thuê đất 2.837 tỉ đồng, tăng gần 86% so năm 2018. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở chưa được TP ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất đối với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy, dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí DN, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, cuối cùng người mua phải gánh chịu.

Đáng nói, năm qua, các DN xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện môi trường kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa minh bạch, chưa công bằng, còn "tù mù", có dấu hiệu "nhóm lợi ích".

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, nhiều lần khẳng định các hệ lụy của việc rà soát đất công, các thủ tục, quy định của luật chồng chéo đã làm cho nhiều dự án bị dừng triển khai; các quy định chưa "thông", chưa được gỡ làm cho quỹ đất ra thị trường sụt giảm, DN không có dự án triển khai sẽ làm sụt giảm trầm trọng nguồn cung ra thị trường. Đặc biệt là nguồn cung nhà phân khúc giá trung bình. Điều này ảnh hưởng lớn đến an sinh xã hội.

Phó tổng giám đốc một tập đoàn lớn về BĐS thừa nhận DN của họ chỉ "nằm im" chờ, vì hầu như không có dự án nào triển khai được tại TP HCM dù họ phải "ăn" vào tài sản, nguồn tiền đã kiếm được trước đây. Nếu tình trạng này kéo dài thì DN không có nguồn lực để triển khai dự án dù thời gian tới khó khăn được tháo gỡ.

Đại diện một DN cho biết cố gắng lắm thì họ chỉ chống chọi được 1-2 năm chứ không thể đợi hoài vì sống nhờ dự án, bán dự án mà không triển khai được thì chỉ có phá sản.

Đừng quá lo (?)

Một lãnh đạo UBND TP HCM cho biết sau khi rà soát, nếu bảo đảm điều kiện cần thiết, TP sẽ xem xét cho phép dự án Charmington Iris (quận 4, tổng mức đầu tư trên 1.200 tỉ đồng) khởi động trở lại. Dự án này do Tổng Công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (SABECO) và Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Dịch vụ Du lịch Hiệp Phúc hợp tác liên doanh với tên pháp nhân là Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP (SABECO HP).

Trước đó, tháng 12-2018, dự án này bị đề nghị thu hồi chủ trương đầu tư để rà soát về pháp lý. Đại diện Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) - đơn vị kinh doanh các căn hộ tại dự án nói trên - cho rằng chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý để triển khai dự án. Về thông tin sẽ cho phép khởi động lại, lãnh đạo TTC Land cho biết tinh thần, chủ trương là vậy nhưng đơn vị này còn chờ văn bản chính thức.

"Thị trường BĐS có "độ trễ", nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số DN BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể phá sản. Chính vì vậy, trong tuần tới, chúng tôi tiếp tục cùng lãnh đạo UBND TP HCM tìm giải pháp, kiến nghị với các bộ, ngành, Chính phủ để giải quyết khó khăn cho các DN, nếu không thì hệ lụy cho cả thị trường, cả nền kinh tế" - ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Trong khi đó, từ góc nhìn lạc quan hơn, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cho rằng năm 2019, Chính phủ đã nhận diện được khó khăn, thực trạng của thị trường BĐS khi các thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, làm ảnh hưởng đến thị trường nhưng vẫn kiểm soát và quản lý thông qua việc kiểm soát tín dụng cũng như rà soát pháp lý dự án, xử lý các lãnh đạo làm sai.

Theo ông Hiển, nguồn cung BĐS tại TP HCM nếu bị hạn chế chỉ ảnh hưởng một phần nhà ở kinh tế nhưng không đến nỗi nào bởi nguồn cung nhà ở vẫn còn lớn, đang chờ "tiêu hóa", chờ thuê - mua. Đặc biệt, nếu hệ thống ngân hàng lành mạnh thì việc khó khăn của vài DN là không ảnh hưởng lớn đến hệ thống ngân hàng. "Vì vậy, các nhà đầu tư không nên quá lo lắng. Tuy nhiên, nếu sớm được khơi thông thì thị trường BĐS sẽ sớm ổn định" - ông Hiển nhận định.

Chi phí tăng

Theo HoREA, 2 năm qua có 150 dự án ở TP HCM nằm trong diện bị rà soát, thanh tra và cơ quan thẩm quyền đã tháo gỡ được 124 dự án, còn lại phải chờ giải quyết, chưa triển khai. Điều này làm gia tăng chi phí, ảnh hưởng hoạt động của DN.

Điển hình như dự án Green Star Garden (quận 7) của Công ty CP Hưng Lộc Phát trước đây bị đình chỉ vì cho rằng chưa hoàn chỉnh pháp lý, chưa có quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy vậy, dù lãnh đạo TP hướng dẫn, xử lý cơ bản nhưng đến nay, dự án vẫn chưa triển khai tiếp vì theo đại diện công ty thì một số thủ tục theo quy trình chưa nhanh được.

Rất nhiều khó khăn

Đề xuất các giải pháp nhằm ổn định thị trường BĐS năm 2020, HoREA cho rằng cần kịp thời giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp; có các phương án xử lý đối với phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp; sớm giải quyết các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở.

Đặc biệt, HoREA đề nghị UBND TP HCM phối hợp các cơ quan trung ương sớm có kết luận đối với những dự án thuộc diện rà soát, thanh tra để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Đồng thời, đề xuất xử lý vướng mắc của DN nhà nước cổ phần hóa. Đối với các công ty cổ phần BĐS có nguồn gốc từ DN nhà nước cổ phần hóa đang bị nhiều vướng mắc, làm cho DN không thể hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bình thường, nên gặp rất nhiều khó khăn...