Đổ xô vào bất động sản công nghiệp

Cơn sốt bất động sản công nghiệp đã thu hút sự quan tâm của nhiều gương mặt mới.

Vừa qua ồn ào về pháp lý, ông chủ Asanzo lại gây bất ngờ khi hướng sự chú ý tới bất động sản công nghiệp. Thông qua Tập đoàn Winsan, hoạt động như một công ty Holding, với vốn ban đầu 1.000 tỉ đồng, ông Phạm Văn Tam, người sáng lập, cũng là Chủ tịch Hội đồng Quản trị Winsan, cho biết sẽ đầu tư vào nhiều lĩnh vực như điện tử, công nghệ, thực phẩm, nha khoa và bất động sản công nghiệp.

Trước đó, Phát Đạt, chủ đầu tư lớn ở TP.HCM, với những dự án căn hộ có vị trí đắc địa như The EverRich Infinity, Millennium, The EverRich 1... cũng thông qua chủ trương góp 68% vốn, tức khoảng 462 tỉ đồng để thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu Công nghiệp Phát Đạt. Đây là động thái mới của Phát Đạt nhằm mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Không chỉ Phát Đạt, Vinhomes cũng đã lấn sân sang bất động sản công nghiệp với việc thành lập Công ty Đầu tư Khu Công nghiệp Vinhomes. Hay Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị Hòa Phát, thuộc Tập đoàn Hòa Phát cũng đã nhanh chân chạy đua vào bất động sản công nghiệp. DRH Holdings cũng đã trình cổ đông kế hoạch đầu tư vào bất động sản công nghiệp nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư.

Một doanh nghiệp ngoài ngành là Tổng Công ty Cao su Đồng Nai cũng ráo riết chuẩn bị quỹ đất để xây dựng khu công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ. Đại gia ngành điện là Tổng Công ty Cổ phần Thiết bị điện Việt Nam (Gelex) cũng đã công khai chiến lược mới với việc rút khỏi mảng logistics, chuyển sang bất động sản khu công nghiệp với kế hoạch thâu tóm Tổng Công ty Viglacera.

Các doanh nghiệp có lý do để chú ý mảng bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo mới nhất của Colliers International, doanh nghiệp nội địa và đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài đang có xu hướng thuê nhà xưởng tiền chế để chủ động nguồn vốn, tiết kiệm chi phí, thời gian và có thể đi vào hoạt động ngay.

Ngoài ra, ảnh hưởng của COVID-19 cũng thúc đẩy các công ty nước ngoài chuyển nhà máy sang các nước gần Trung Quốc như Việt Nam, Indonesia. Đặc biệt, với Hiệp định EVFTA, Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành công xưởng thế giới mới cũng như thu hút thêm nhiều công ty đến từ châu Âu.

Trong xu hướng đó, nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng cao, tăng gần 40% trong khi quỹ đất khu công nghiệp ở TP.HCM hầu như không thay đổi, theo Colliers International. Vì thế, tính đến tháng 9.2020, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM đã đạt bình quân 150 USD/m2/kỳ hạn, mức cao nhất cả nước. Tỉ lệ lấp đầy luôn duy trì ở mức 90%. Theo nghiên cứu của JLL, trong 6 tháng đầu năm 2020, tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp miền Bắc là 75% và giá cho thuê bình quân là từ 85-90 USD/m2/chu kỳ thuê.

Long An hiện ghi nhận số lượng dự án FDI ấn tượng, với 1.009 dự án đăng ký và 6,15 tỉ USD (tính đến tháng 9.2020). Trước làn sóng này, dự kiến Long An sẽ thành lập thêm 5 cụm công nghiệp tại Cần Giuộc với tổng quy mô hơn 260 ha. Còn ở phía Bắc TP.HCM, Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Bình Dương) đang mở rộng giai đoạn 2.

Bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Công ty Deloitte Việt Nam, lưu ý các doanh nghiệp, nếu đầu tư bất động sản công nghiệp trước đây hướng đến ưu đãi, thuế, giảm giá đất, thì hiện nay, cần sự kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, bao gồm sự phát triển đồng bộ từ logistics, năng suất lao động.

Thách thức của việc tham gia bất động sản công nghiệp ở Việt Nam là tình trạng khan hiếm quỹ đất. Thủ tục xin phép cấp đất, mở rộng, chuyển đổi, lập khu công nghiệp cũng rất khó khăn. Theo một lãnh đạo doanh nghiệp, để làm thủ tục cho dự án khu công nghiệp, nhanh cũng phải mất 2-3 năm, có khi nhiều năm vẫn chưa xong vấn đề pháp lý. Vì thế, dù nhìn thấy cơ hội từ bất động sản công nghiệp, nhưng không phải không có rủi ro.

Ngoài ra, ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Tư vấn Công nghiệp, Savills TP.HCM, cho rằng mặc dù có nhiều cải thiện nhưng chi phí hậu cần ở Việt Nam vẫn cao nhất khu vực châu Á. Do vậy, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng, giao thông.

Sang năm 2021, SSI Research tin rằng, xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu đất khu công nghiệp. Ngoài ra, theo quy hoạch mới của Chính phủ giai đoạn 2021-2025, nhà đầu tư có thể tăng thêm diện tích khu công nghiệp, nhất là các khu công nghiệp có diện tích trên 1.000 ha.

Đặc biệt, những cải thiện về cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, Cảng Cái Mép Thị Vải, Cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các khu công nghiệp. Xét yếu tố cạnh tranh, giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn thấp hơn 30-40% so với Thái Lan, Indonesia. Do đó, giá đất khu công nghiệp năm 2021 ước tính sẽ tăng 7-8% ở miền Nam và 5-6% ở miền Bắc.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers International tại Việt Nam, dự đoán: “Với quỹ đất công nghiệp hạn chế trong khi nhu cầu ngày một tăng cao thì nhà kho nhiều tầng chính là giải pháp mang tính xu hướng”. Đây cũng là mô hình rất phổ biến tại các quốc gia và vùng lãnh thổ như Hồng Kông, Trung Quốc, Nhật và có khả năng sẽ phát triển mạnh tại Việt Nam trong 3-5 năm tới.