Đô thị Kinh Bắc (KBC): Nhận đặt cọc hơn 5.600 tỷ đồng tại Khu đô thị Tràng Cát

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cổ phiếu KBC) đã nhận đặt cọc hơn 5.600 tỷ đồng tại Khu đô thị Tràng Cát. Đồng thời, ban lãnh đạo doanh nghiệp kỳ vọng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 sẽ được phê duyệt chủ trương đầu tư trong quý 2 này.

Nhận đặt cọc hơn 5.600 tỷ đồng tại Khu đô thị Tràng Cát

Kết thúc quý 1/2024, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cổ phiếu KBC - sàn HoSE) ghi nhận doanh thu đạt hơn 152 tỷ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, doanh nghiệp này ghi nhận mức lỗ sau thuế 76,7 tỷ đồng, so với mức lãi hơn 1.056 tỷ đồng của quý 1/2023.

Nguyên nhân là do Đô thị Kinh Bắc đã không bàn giao bất kỳ diện tích đất khu công nghiệp nào cho khách hàng trong quý 1/2024. Trong khi đó, trong quý 1/2023 và quý 4/2023, doanh nghiệp này đã bàn giao lần lượt 64 ha và 23,4 ha đất công nghiệp cho khách thuê.

Cơ cấu doanh thu theo quý của Đô thị Kinh Bắc. (Nguồn: Đô thị Kinh Bắc, SSI Research)

Điểm đáng chú ý là số dư tiền mặt của Đô thị Kinh Bắc (bao gồm tiền gửi ngân hàng) đã tăng mạnh từ mức chỉ 848,5 tỷ đồng vào cuối tháng 12/2023 lên mức 6.240 tỷ đồng vào cuối tháng 3/2024.

Theo cập nhật mới nhất từ SSI Research, trong quý 1/2024, Đô thị Kinh Bắc đã nhận được khoản đặt cọc 5.650 tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Du lịch Sài Gòn - Hàm Tân để cho phép Sài Gòn - Hàm Tân cung cấp dịch vụ môi giới độc quyền cho hơn 40,5 ha đất ở tại dự án Khu đô thị Tràng Cát, tương đương khoảng 14 triệu đồng/m2.

Do tính chất của hợp đồng môi giới, sau khi Đô thị Kinh Bắc hoàn tất thủ tục pháp lý của dự án, Sài Gòn - Hàm Tân cần bán diện tích đất này cho người mua nhà/nhà đầu tư mới thay mặt cho Đô thị Kinh Bắc và sau đó Đô thị Kinh Bắc mới có thể ghi nhận doanh thu & lợi nhuận.

SSI Research đánh giá, việc Sài Gòn - Hàm Tân đặc cọc cho Đô thi Kinh Bắc nhằm đảm bảo khi Đô thi Kinh Bắc nhận được đầy đủ phê duyệt và có giấy phép kinh doanh, Sài Gòn - Hàm Tân sẽ có quyền bán hơn 40 ha đất thương mại với lợi nhuận môi giới tốt hơn.

Với số tiền mặt “khủng” hiện tại, Đô thi Kinh Bắc có thể sẽ thanh toán hết phí quyền sử dụng đất cho dự án Khu đô thị Tràng Cát sau khi nhận được chấp thuận đầu tư sửa đổi.

Khu đô thị Tràng Cát vốn đã được UBND TP.Hải Phòng phê duyệt quy hoạch tổng thể vào năm 2010 với tổng diện tích đất gần 585 ha, và chấp thuận cho Công ty TNHH Phát triển Đô thị Tràng Cát - công ty con của Đô thị Kinh Bắc (sở hữu 100%) làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, dự án bị kéo dài đến năm 2021 dến khi được UBND TP.Hải Phòng phê duyệt đầu tư. Tính đến cuối năm 2022, Đô thị Kinh Bắc đã được UBND TP.Hải Phòng bàn giao gần 582 ha trong tổng số 585 ha đất dự án và công ty cũng đã hoàn tất thanh toán phí quyền sử dụng đất.

Trong năm 2023, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch tổng thể của TP.Hải Phòng. Theo đó, quy hoạch tổng thể của dự án Khu đô thị Tràng Cát cũng được điều chỉnh tăng diện tích đất thương mại.

Theo báo cáo thường niên năm 2023 của Đô thị Kinh Bắc, diện tích đất thương mại của dự án là 282,14 ha, tăng khoảng 70 ha so với quy hoạch trước đó. Với diện tích đất thương mại nhiều hơn, công ty cần phải trả thêm chi phí quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất thương mại tăng lên cũng như xin điều chỉnh lại giấy phép đầu tư cho dự án.

Hiện nhiều tổ chức tài chính kỳ vọng Đô thị Kinh Bắc sẽ được nhận chấp thuận chủ trương đầu tư sửa đổi trong năm 2024 và hoàn tất nghĩa vụ thanh toán quyền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại tăng thêm trong năm 2025. Sau đó, công ty có thể mở bán dự án vào nửa cuối năm 2025 và bắt đầu ghi nhận doanh thu trong năm 2026.

Kỳ vọng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 sớm được chấp thuận đầu tư

Đối với mảng khu công nghiệp, vào cuối năm 2023, Đô thị Kinh Bắc đã cam kết cho thuê 30 ha trong đó, dự kiến sẽ bàn giao 17 ha tại Khu công nghiệp Quang Châu, 3 ha tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung và 10 ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh trong năm 2024.

Trong quý 1/2024, công ty không bàn giao bất kỳ diện tích đất khu công nghiệp nào cho khách thuê mới, do đó Đô thị Kinh Bắc có thể bàn giao 30 ha đất này trong các quý tới.

Ngoài ra, Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 đang ở giai đoạn cuối cùng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Ban lãnh đạo Đô thị Kinh Bắc hiện kỳ vọng sẽ nhận được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024.

Khối lượng giao dịch và xu hướng giá cổ phiếu KBC của Đô thị Kinh Bắc trong 12 tháng qua. (Nguồn: TradingView)

Hiện SSI Research đánh giá, nếu Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 nhận được quyết định phê duyệt ngay trong nửa đầu năm nay, Đô thị Kinh Bắc có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong năm nay và cho thuê được luôn 50 ha đất vào cuối năm nay dựa trên 200 ha đất được giải phóng mặt bằng.

Ngoài các diện tích cho thuê đất khu công nghiệp nêu trên, Khu công nghiệp Tân Phú Trung vẫn còn đất công nghiệp cho thuê trong năm 2024. Hiện SSI Research dự báo Đô thị Kinh Bắc có thể cho thuê thêm 22 ha từ khu công nghiệp này, nâng tổng diện tích đất khu công nghiệp bàn giao trong năm 2024 lên 102 ha.

Dựa trên kịch bản này, SSI Research dự phóng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của Đô thị Kinh Bắc trong năm 2024 lần lượt là 4.920 tỷ đồng và 1.360 tỷ đồng, lần lượt giảm 45% và 62,2% so với năm 2023.