'Định giá đất quá cao sẽ đẩy giá bất động sản tăng'

Tiền sử dụng đất, định giá đất quá cao trong khi không tính đủ các khoản chi phí doanh nghiệp bỏ ra sẽ khiến bất động sản đội giá, gánh nặng thuộc về người mua.

Nội dung trên được ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nêu tại Hội thảo "Định giá đất: Đúng và Đủ" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay.

Theo ông Dũng, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, tức đẩy giá đất tăng. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Cụ thể, dự thảo quy định về chi phí đầu tư xây dựng, trong đó có xác định chi phí thiết bị, quản lý, công trình, nhưng chưa quy định về trượt giá nhân công và chi phí dự phòng. Trên thực tế, công trình xây dựng trong thời gian dài, việc trượt giá là không tránh khỏi.

Ông Dũng lấy ví dụ công trình nhà từ 20 đến dưới 24 tầng, không hầm vào năm 2020 có suất vốn đầu tư là gần 11,4 triệu đồng mỗi m2, năm 2021 con số này lên đến hơn 12,4 triệu đồng mỗi m2, tăng 106% và năm 2022 là khoảng 12,7 triệu đồng, tăng 102% so với năm trước đó. Bình quân của việc trượt giá trong xây dựng mỗi suất đầu tư từ 4-5% một năm, vậy nên không có cớ gì để không đưa chi phí này vào ước tính chi phí xây dựng.

"Nên thêm vào phần trượt giá nhân công, vật tư trong quá trình xây dựng, khoản dự phòng và các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định về thuế, pháp luật xây dựng. Kể cả chúng tôi không sử dụng hết dự phòng phí thì vẫn đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho khoảng dư ra, không thất thoát gì của nhà nước", ông Dũng nói.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM bổ sung, nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã buộc phải chi ra nhưng không được đưa vào dự thảo hoặc đưa vào rất hạn chế. Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ, làm sạch mặt bằng là khoản chi bắt buộc, tuy nhiên vì không được diễn đạt trong dự thảo nên vẫn còn "vướng" khoản này.

"Thực tế, không thể liệt kê hết vào quy định pháp luật những khoản chi phí bỏ ra, vì mỗi công trình có một đặc thù", ông Bình giải thích.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cũng đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.

Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.

Từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất, đặc biệt là tiền sử dụng đất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nhà nước. Chủ tịch HoREA dự đoán con số này sẽ tăng lên 15-16% trong tương lai, tương xứng nguồn lực đất đai của Việt Nam. Muốn đạt được điều này, cần định giá đúng, đủ, cân bằng và không tận thu.

"Nhà nước lẽ ra thu vào 10 đồng, chỉ nên thu 9 đồng, còn 1 đồng để doanh nghiệp, người dân tiêu dùng, kích cầu đầu tư và phát triển nền kinh tế. Thay vì tận thu, hãy nuôi dưỡng nguồn thu", ông Châu nêu.

TS Trần Du Lịch chung quan điểm khi cho rằng giữa doanh nghiệp và nhà nước phải có sự hài hòa, không để bên nào thiệt thòi, và nhà nước không nên tận thu.

Tắc định giá đất là nguyên nhân hàng đầu trong 6 nhóm nguyên nhân gây chậm, vướng cấp sổ hồng cho các dự án thời gian qua. Hiện, ước tính TP HCM còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp do vướng khâu định giá này.

Ngày 16/6, tất cả bộ ngành sẽ trình Nghị định cho Chính phủ xem xét trước khi thông qua để cùng có hiệu lực với Luật Đất đai; Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản, từ ngày 1/8.