Định giá đất không nên là cái bẫy trách nhiệm của chính quyền

Sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là nhiệm vụ kỹ thuật mà là "chìa khóa" cốt tử để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Tuy nhiên, nếu không giải quyết triệt để sự phức tạp trong phương pháp định giá đất – vốn đang khiến doanh nghiệp mất hàng năm trời chờ đợi – thì mọi nỗ lực cải cách hành chính vẫn khó lòng chạm tới đích.

Việc luật hóa các cơ chế đặc thù về bảng giá đất và bồi thường được kỳ vọng sẽ xóa bỏ tư duy "sợ sai, ngại trách nhiệm", đồng thời thu hẹp khoảng cách xung đột lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Định giá đất không nên là cái bẫy trách nhiệm của chính quyền

Sau gần 2 năm triển khai Luật Đất đai 2024, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tế. Tuy nhiên, trước yêu cầu tăng trưởng cao giai đoạn 2026-2030, việc tiếp tục sửa luật được xem là bước đi bắt buộc để khơi thông nguồn lực đất đai cho nền kinh tế.

Đợt sửa đổi lần này tập trung vào hai nhóm vấn đề lớn: hoàn thiện cơ chế phục vụ mục tiêu tăng trưởng mới và đẩy mạnh phân cấp, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nhiều nội dung được đề xuất điều chỉnh gồm giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá, tiền sử dụng đất, bồi thường tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giải quyết tranh chấp.

Dù đánh giá cao định hướng sửa đổi, nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội cho rằng “nút thắt” lớn nhất vẫn nằm ở cơ chế định giá đất.

Theo đại biểu Phạm Văn Hòa, việc xác định giá đất hiện nay còn quá phức tạp và phụ thuộc nhiều vào đơn vị tư vấn độc lập, trong khi cơ quan quản lý vừa thẩm định vừa phải chịu trách nhiệm pháp lý. Với các dự án khu công nghiệp hoặc sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp có thể mất từ 6-12 tháng chỉ để chờ xác định giá đất, làm đội chi phí và kéo dài cơ hội đầu tư.

Ông cho rằng chênh lệch giữa các phương án định giá trên thực tế không quá lớn, nhưng quy trình kéo dài lại tạo áp lực rất lớn cho cả doanh nghiệp lẫn bộ máy quản lý.

Một nghịch lý khác cũng đang tồn tại: bảng giá đất được xây dựng sát thị trường theo quy định nhưng khi áp dụng bồi thường, người dân vẫn cho rằng thấp hơn giá giao dịch thực tế. Ngược lại, nếu áp hoàn toàn theo giá thị trường tự do, ngân sách Nhà nước sẽ gặp áp lực lớn và dễ phát sinh tranh cãi về tính minh bạch.

Khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường đang khiến cả chính quyền, doanh nghiệp lẫn người dân cùng rơi vào thế khó.

Đại biểu Phạm Văn Hòa đề xuất chuyển từ tư duy “quản chặt” sang “quản hiệu quả”, đơn giản hóa thủ tục và tăng tính minh bạch. Thay vì cố định mục tiêu định giá chính xác tuyệt đối, Nhà nước có thể chấp nhận mức giá hợp lý theo bảng giá đất và điều tiết phần chênh lệch thông qua thuế, phí hoặc nghĩa vụ tài chính khác.

Theo ông, cách tiếp cận này không chỉ giảm áp lực cho hệ thống quản lý mà còn giúp Nhà nước vẫn thu được phần giá trị gia tăng từ đất đai, đồng thời rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cho doanh nghiệp.