Điều chỉnh đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị cho Việt Nam

Rất khó để có thể nâng cao chất lượng và đời sống đô thị với nhà ở riêng lẻ gắn với đất san sát nhau và không đủ đất cho giao thông, các tiện ích dùng chung như hiện nay. Do vậy, đây là bài toán cần được giải cho các đô thị Việt Nam. Điều chỉnh đất đai là một phương thức mà Việt Nam có thể tham khảo và áp dụng.

Kỹ thuật điều chỉnh đất đai

Điều chỉnh lại đất đai (Land Readjustment) là một phương pháp theo đó quyền sở hữu các mảnh đất rải rác và bất thường được gộp lại, cơ sở hạ tầng được xây dựng và đất sau đó được chia nhỏ thành các mảnh đất đô thị. Vì cơ sở hạ tầng đòi hỏi đất đai và vốn, nên đất gộp được chia thành ba phần: đất dành cho cơ sở hạ tầng, đất được bán để trang trải chi phí và phần còn lại dành cho chủ sở hữu đất. Cách thức này hấp dẫn các chủ đất vì giá trị đất đai của họ tăng lên đáng kể; và nó hấp dẫn nhà nước vì cơ sở hạ tầng và công trình công cộng có thể được cung cấp mà không có gánh nặng ngân sách. Các bước tiến hành được mô tả trong bảng 1.

Có ba phương thức điều chỉnh đất đai được áp dụng trên thế giới hiện nay.

Đầu tiên là điều chỉnh đất đai tự nguyện. Theo phương thức này, các chủ sở hữu đất đai tự thống nhất với nhau để gộp chung các mảnh đất nhỏ lẻ để tái phát triển đô thị.

Thứ hai là điều chỉnh đất đai với sự dẫn dắt của nhà nước. Các dự án này thường được triển khai gắn với các quy định về việc bắt buộc bán lại đất của các cá nhân để tái phát triển đô thị.

Cuối cùng là sự dẫn dắt của các nhà phát triển tư nhân. Theo cách này, các nhà phát triển tư nhân sẽ đứng ra chủ trì việc xây dựng các kế hoạch, cùng với đại diện các chủ sở hữu đất đai và sự hỗ trợ của nhà nước (hoặc các chính sách của nhà nước) thương lượng với các chủ sở hữu đất đai và tiến hành phát triển dự án. Trên thực tế, các dự án có thể phối hợp các phương thức nêu trên.

Điều chỉnh đất đai phù hợp với việc chuyển đổi đất manh mún với nhiều chủ đất sang đất đô thị phát triển hoàn thiện. Phương thức này đòi hỏi vai trò tích cực của nhà nước, đặc biệt là năng lực thẩm định và lập kế hoạch. Hơn nữa, đàm phán thường phức tạp. Xung đột là không thể tránh khỏi vì một số chủ đất được hưởng lợi nhiều hơn những người khác. Việc tổ chức một dự án điều chỉnh lại đất đai đòi hỏi phải xem xét: (1) khả năng và sự hữu hiệu của nhà nước; (2) lợi ích được đại diện bởi các bên liên quan khác nhau; và (3) tin tưởng vào các bên khác và vào các cơ quan công quyền.

Xuất xứ và kinh nghiệm các nước

Điều chỉnh đất đai có nguồn gốc từ Đức hơn một thế kỷ trước. Theo thời gian, nó đã được sử dụng chủ yếu ở các khu vực ngoại vi trong việc mở rộng đô thị. Các dự án điều chỉnh đất đai thường được tiến hành khá nhanh ở Đức. Nó cũng được áp dụng ở các nước châu Âu khác như Bỉ, Phần Lan, Pháp, Hà Lan và Thụy Điển.

Điều thú vị là điều chỉnh đất đai đã phổ biến và thành công hơn ở châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt là ở Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan. Nó đã có một lịch sử lâu dài ở Nhật Bản kể từ chế độ Minh Trị vào cuối những năm 1860. Nó được coi là phương pháp tốt nhất để phát triển đô thị ở Nhật Bản trong một thời gian dài. Nó cũng đã được sửa đổi với sự trợ cấp từ nhà nước vì cơ sở hạ tầng quan trọng cũng đã tạo ra lợi ích cho toàn xã hội. Vào năm 2000, khoảng 30% khu vực đô thị của Nhật Bản đã được tái phát triển thông qua điều chỉnh đất đai. Đây là quốc gia có quy mô áp dụng điều chỉnh đất đai lớn nhất thế giới.

Điều chỉnh đất đai đặc biệt phổ biến và thành công ở Hàn Quốc từ đầu những năm 1960 đến cuối những năm 1980. Nó được sử dụng để phát triển hơn 50% các khu dân cư ở Seoul, hơn 30% ở Gwangju, hơn 40% ở Busan và tỷ lệ tương tự ở các thành phố khác vào năm 1975. Đến năm 2000, đã có 654 dự án trong diện tích 438 ki lô mét vuông (đương đương với diện tích phát triển đô thị của cả TPHCM đến năm 2010) được thực hiện thông qua phương thức này. Gangnam là dự án nổi tiếng nhất. Điều chỉnh đất đai đã tạo điều kiện cho sự phát triển của khu vực đô thị hóa mới này tương đương với một nửa khu vực đô thị hóa hiện tại của Hồng Kông, có sức chứa 5 triệu người. Giá trị từ đất chiếm hơn 90% chi phí xây dựng, cao hơn nhiều so với các dự án trước đó.

Điều chỉnh đất đai được xem xét ở nhiều nước đang phát triển hiện nay. Bang Gujarat, Ấn Độ và Bogota của Colombia đã áp dụng khá thành công cơ chế này. Ở châu Phi, một số nước đang triển khai phương thức này như Botswana, Bờ biển Ngà, Benin, Cameroon, Rwanda và Senegal với những mức độ khác nhau. Thách thức quan trọng nhất của cơ chế này là năng lực của chính quyền và có được sự đồng thuận của người dân.

Các khuyến nghị cho Việt Nam

Muốn có các đô thị khang trang, hiện đại để người dân được hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao hơn thì việc tái phát triển các khu vực hiện hữu với nhà ở riêng lẻ gắn với đất ken đặc là việc phải làm đối với Việt Nam. Hơn thế, khai thác giá trị từ đất là nguồn vốn quan trọng nhất để có thể chỉnh trang và phát triển các đô thị. Việt Nam cần tìm lời giải cho bài toán khai thác các giá trị từ đất và tái phát triển đô thị. Thêm vào đó, các cơ chế để người dân tham gia vào các vấn đề xã hội và có được sự đồng thuận là hết sức quan trọng đối với quá trình phát triển của một quốc gia.

Để giải quyết các vấn đề trên, Việt Nam cần xem xét các vấn đề sau:

Thứ nhất, đưa các nội dung liên quan đến việc khai thác các giá trị từ đất nói chung, các nội dung cụ thể về điều chỉnh đất đai nói riêng vào Luật Đất đai đang được sửa đổi và các quy định liên quan. Đây là một điều kiện hết sức quan trọng.

Thứ hai, có thể cho một số địa phương thử nghiệm cơ chế này cùng với các cơ chế khai thác giá trị từ đất khác. Phù hợp nhất có lẽ là TPHCM trong quá trình điều chỉnh các cơ chế đặc thù cho thành phố thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội.

Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm quốc tế và đánh giá thực tiễn ở Việt Nam để có những cách thức phù hợp cho sự tham gia vào các vấn đề chung của người dân. Các vấn đề liên quan đến số đông, nếu không có được sự tham gia của người dân sẽ rất khó có thể giải quyết.