Địa ốc miền Nam 2025: Phục hồi hay tiếp tục trầm lắng?

Sau giai đoạn khủng hoảng sâu, bất động sản miền Nam đang được kỳ vọng sẽ phục hồi trong năm 2025, liệu có đủ động lực để bứt phá?

Năm 2024: Chạm đáy và bật lên

Quý IV/2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) gây bất ngờ khi công bố doanh thu thuần hợp nhất đạt 6.368 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.327 tỷ đồng, tăng lần lượt 3,9 lần và 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là quý kinh doanh thành công nhất trong lịch sử doanh nghiệp.

Điều khiến kết quả này trở nên đáng chú ý là trước đó, trong suốt ba quý liên tiếp, Nam Long chỉ ghi nhận doanh thu thuần vài trăm tỷ đồng/quý và thậm chí có hai quý thua lỗ. Chính sự bứt phá mạnh mẽ ở quý cuối cùng đã giúp doanh thu thuần cả năm 2024 của doanh nghiệp đạt 7.196 tỷ đồng (mức cao nhất từ trước đến nay), còn lợi nhuận sau thuế đạt 1.381 tỷ đồng (cao thứ hai trong lịch sử), lần lượt tăng 2,2 lần và 72% so với năm trước, đồng thời vượt kế hoạch năm 8% về doanh thu và 1,2% về lợi nhuận.

Câu chuyện của Nam Long có thể xem là một minh chứng điển hình cho sự vận động của thị trường bất động sản miền Nam trong năm qua. Sau giai đoạn "lê lết" đầy khó khăn ở những quý đầu tiên, thị trường đã có sự phục hồi mạnh vào cuối năm, thể hiện sự khởi sắc đáng chú ý.

Báo cáo tổng kết năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng phản ánh điều này khi ghi nhận lượng nguồn cung mở bán tại miền Nam gia tăng đáng kể trong quý IV/2024, với hàng loạt dự án quy mô được tung ra thị trường.

Tuy nhiên, nếu so với miền Bắc, sự phục hồi của thị trường miền Nam vẫn chậm hơn đáng kể. Theo thống kê của VARS, trong năm 2024, miền Bắc chiếm 62% tổng nguồn cung nhà ở mới, trong khi miền Nam chỉ đạt 24% và miền Trung là 14%.

Nguyên nhân của sự chênh lệch này chủ yếu đến từ đặc điểm của từng khu vực. Hà Nội giữ nhiệt tốt, các tỉnh lân cận như Hải Phòng phục hồi nhanh từ giữa năm 2023. Trong khi đó, thị trường miền Nam lại chịu tác động từ nhiều yếu tố kéo dài: hàng trăm dự án tại TP.HCM vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhiều doanh nghiệp lớn suy thoái do cuộc khủng hoảng trái phiếu, sức mua suy yếu sau đại dịch Covid-19.

Đáng nói, sự phục hồi tại miền Nam cũng không đồng đều. Chỉ một số doanh nghiệp có dấu hiệu khởi sắc, trong khi phần lớn vẫn chật vật tìm lối ra. Một số tập đoàn bất động sản quy mô tỷ USD tại TP.HCM thừa nhận doanh số năm 2024 của họ chủ yếu đến từ các dự án tại miền Trung hoặc miền Bắc, còn thị trường miền Nam gần như "án binh bất động".

Trên thực tế, tình trạng "khó bán – chưa dám mở bán – chưa thể mở bán" vẫn đang là bài toán nan giải của nhiều chủ đầu tư tại miền Nam hiện nay.

Năm 2025: Chuẩn bị cho chu kỳ mới?

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Bất động sản Việt An Hòa, năm 2024 có thể xem là giai đoạn "vượt đáy" của bất động sản miền Nam. Dù xuất hiện một số điểm sáng, nhưng sản phẩm được thị trường đón nhận không nhiều, chỉ khoảng 40% nhà đầu tư thoát khó khăn, còn 60% vẫn đang "ngụp lặn".

Tuy vậy, đây vẫn là tín hiệu tích cực để kỳ vọng vào năm 2025. Ông Quang nhận định, bất động sản miền Nam đang đứng trước một bước ngoặt, mở ra chu kỳ mới nhờ những yếu tố thuận lợi đang hội tụ:

Hệ thống luật về đất đai, bất động sản đã được thông qua và đang được triển khai tương đối tốt.

Các dự án cũ gặp vướng mắc pháp lý đang từng bước được tháo gỡ.

Năng lực thích nghi của các chủ đầu tư ngày càng tốt hơn.

Chất lượng sản phẩm trên thị trường ổn định hơn, pháp lý minh bạch và tiến độ thi công đảm bảo.

Tín dụng được nới lỏng với mặt bằng lãi suất hấp dẫn hơn.

“Các dự án triển khai trong năm 2025 sẽ rất nhiều, từ những khu đô thị 50ha, 100ha đến cả nghìn ha ở các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu”, ông Quang cho biết.

Về phân khúc, căn hộ trung cấp vẫn sẽ là điểm sáng, đặc biệt là các dự án tích hợp đầy đủ hạ tầng và tiện ích. Nhà phố liền kề giá 7-8 tỷ đồng/căn tiếp tục được giới đầu tư quan tâm, trong khi đất nền thổ cư tại TP.HCM vẫn hút dòng tiền. "Nhiều nhà đầu tư miền Nam có thói quen mua đất nền để đó, khi giá chỉ bằng 30-50% so với sản phẩm trong dự án, rồi chờ thời cơ tăng giá", ông Quang nhận xét.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một tập đoàn địa ốc tại TP.HCM đánh giá thanh khoản năm 2025 có thể sẽ cải thiện đáng kể. “Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8% thì chắc chắn phải thúc đẩy bất động sản. Hơn nữa, tín dụng đang được mở rộng với chỉ tiêu tăng trưởng 16% hoặc hơn, điều này sẽ tạo động lực lớn cho thị trường”.

Tuy nhiên, không phải ai cũng lạc quan. Một số chuyên gia vẫn thận trọng, cho rằng sức mua chưa thực sự tốt. “Chúng tôi vẫn bán được hàng, nhưng để nói là sôi động thì chưa. Người mua giờ kỹ tính hơn rất nhiều”, một lãnh đạo doanh nghiệp nhận định.

Một doanh nhân khác thì dè dặt hơn, cho rằng thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và chưa thể xác định rõ xu hướng trong những tháng đầu năm 2025.

Báo cáo của MBS Research cũng đưa ra những dự báo đáng chú ý. Theo đó, giá căn hộ tại TP.HCM hiện thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, trong khi thu nhập bình quân đầu người lại cao hơn. Điều này giúp thời gian chi trả để sở hữu một căn hộ tại TP.HCM ngắn hơn, từ đó thu hút dòng vốn đầu tư.

Dự kiến, năm 2025, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ đạt khoảng 9.500 căn, tăng 90% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nguồn cung nhà thấp tầng đạt 1.100 căn, tăng gấp đôi. Cả hai phân khúc này chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp, đặc biệt là tại khu Đông TP.HCM.

Nhìn chung, dù có nhiều tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản miền Nam vẫn còn nhiều thách thức phía trước. Năm 2025 có thể là thời điểm bản lề, quyết định liệu thị trường có thực sự bước vào chu kỳ mới hay không.