Đề xuất mới: Nhà chưa có sổ hồng có thể được chuyển nhượng

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn chưa được cấp sổ hồng và công trình hình thành trong tương lai.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng nhóm hợp đồng được chuyển nhượng. Ngoài các trường hợp đang được phép, dự thảo bổ sung hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho phép chuyển nhượng một số nhóm hợp đồng nhất định, chủ yếu liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai và thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Khoảng trống này khiến những căn hộ đã bàn giao, người mua đã thanh toán phần lớn giá trị nhưng còn chờ sổ hồng gặp khó khi muốn chuyển nhượng chính thức.

Với thị trường, tác động đáng chú ý nhất là thanh khoản. Một lượng tài sản trước đây khó giao dịch có thể được đưa trở lại thị trường thứ cấp thông qua cơ chế chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Điều này cũng có thể giảm tình trạng phải sử dụng các hình thức ủy quyền, thỏa thuận dân sự hoặc cấu trúc giao dịch vòng để sang tay tài sản chưa có giấy chứng nhận.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quy định mới có thể tạo thêm kênh xử lý các sản phẩm đã bàn giao nhưng còn vướng thủ tục cấp giấy. Giao dịch minh bạch hơn cũng giúp tăng khả năng phát sinh thuế, phí và giảm các tranh chấp liên quan đến chuyển giao quyền lợi trong hợp đồng.

Tuy nhiên, mở rộng quyền chuyển nhượng không đồng nghĩa hợp pháp hóa mọi căn nhà chưa có sổ hồng. Điều kiện chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư cần được xác định rõ. Các chuyên gia cũng đề xuất công khai tiến độ xử lý hồ sơ cấp sổ để người mua thứ cấp có thể kiểm chứng tình trạng pháp lý trước giao dịch.

Vì vậy, điểm quyết định của chính sách không chỉ nằm ở việc “cho phép sang tên”, mà là xây dựng được cơ chế xác nhận quyền, nghĩa vụ và thông tin pháp lý đủ minh bạch. Khi đó, thanh khoản có thể được cải thiện mà không biến rủi ro pháp lý từ người mua cũ sang người mua mới.