Đề xuất cấm chủ đầu tư "ôm" 2% quỹ bảo trì: Kỳ vọng giảm thiểu tranh chấp

Đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng liên quan đến 2% quỹ bảo trì chung cư được giới chuyên gia, luật sư nhận định là phương án hợp lý, giải quyết được câu chuyện trách nhiệm và minh bạch của chủ đầu tư.

Liên quan đến 2% quỹ bảo trì chung cư gây ra nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu từ trong suốt một thời gian dài, Bộ Xây dựng mới đây cho biết, Bộ đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư thông qua tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.

Đánh giá về dự thảo của Bộ Xây dựng, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay: "Đề xuất mới của Bộ Xây dựng là bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản thu 2% và tài khoản này ghi rõ trong hợp đồng. Điều đó cho thấy đề xuất mới là giải pháp hợp lý và có sự quy định rõ về trách nhiệm của bên chủ đầu tư và khách hàng đối với khoản phí 2% này.

Nếu chủ đầu tư thu tiền của khách hàng mà không nộp vào tài khoản thì việc quy trách nhiệm chuyển sang hướng hình sự rất dễ dàng, vì đó là hành vi lạm dụng quyền, chiếm đoạt tài sản. Giải pháp này cũng đơn giản, rõ ràng về trách nhiệm hơn quy định đang hiện hành".

Luật sư Phượng cho rằng, hiện nay quy định buộc chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì vẫn chưa rõ ràng, cụ thể và thật sự chặt chẽ. Bởi một dự án có rất nhiều căn hộ, bán nhiều đợt với nhiều mức giá khác nhau. Trong khi số tiền này người mua nhà đóng cùng với giá bán căn hộ vào chung một tài khoản cho chủ đầu tư từ lúc nhận nhà.

Chủ đầu tư giữ số tiền này đến khi bàn giao cho ban quản trị mất ít nhất cũng 2 năm, chậm có khi mấy năm vì phải chờ thành lập ban quản trị. Trong quá trình này, nhiều chủ đầu tư "mượn" số tiền dùng vào việc khác nên mới có chuyện chủ đầu tư chây ì không chịu tiến hành họp để bầu ban quản trị.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, trước đó luật có quy định rằng, chủ đầu tư không được phép sử dụng khoản tiền quỹ bảo trì. Số tiền này phải được chuyển khoản vào một tài khoản riêng. Sau đó, chủ đầu tư phải bàn giao gốc và lãi cho ban quản trị. Tuy nhiên, thực tế xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng khoản kinh phí này.

"Quy định mới của Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ giảm thiểu tranh chấp xoay quanh quỹ bảo trì. Bởi với phương án cũ, khách hàng phải chuyển tiền vào tài khoản của chủ đầu tư. Sau đó, khi chung cư thành lập ban quản trị, chủ đầu tư sẽ chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị mới. Phương án này dẫn tới việc chủ đầu tư có thể chiếm dụng khoản vốn này trong một thời gian dài, sử dụng khoản tiền này sai mục đích. Một số trường hợp, chủ đầu tư không thể chuyển lại khoản tiền này vì trót dùng. Hệ quả là những cuộc tranh chấp. kiện tụng giữa chủ đầu tư với cư dân nảy sinh", luật sư Lê Văn Hồi nhận định.

Đề xuất cấm chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì chung cư không phải là chuyện mới. Việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì xảy ra ở nhiều địa phương. Điều này dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Thống kê hồi quý I/2020 của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3/2020 có khoảng 70 nhà chung cư có tranh chấp liên quan đến khoản tiền kinh phí bảo trì 2%. Tại nhiều chung cư, khoản tiền này có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Đây là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản từng cho biết, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ, khi chưa có ban quản trị thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản quản lý quỹ bảo trì của cư dân. Phải công khai số tài khoản, ngân hàng để cư dân biết và có thể nộp tiền và hay tự chuyển tiền vào tài khoản. Một khi chung cư đã có ban quản trị thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao lại tài khoản quỹ bảo trì cho ban quản trị quản lý.

Tại Hà Nội, có thể kể đến các dự án như Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014, nhưng tới nay phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng.

Hay Chung cư nhà B của Vinaconex 2, chung cư BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông) của Công ty Sản xuất Thương mại BMM...

Với trường hợp của Công ty Vinaconex 2, UBND quận Bắc Từ Liêm mới đây đã có đề xuất UBND TP. Hà Nội xem xét, không giao chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở tiếp theo trên địa bàn thành phố đối với đơn vị này sau nhiều lần cưỡng chế nhưng vẫn không bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư.

Còn tại TP.HCM, theo Sở Xây dựng, TP.HCM đang có 1.401 chung cư. Trong số này, chung cư xây dựng từ sau năm 1975 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) phần lớn đã có dấu hiệu xuống cấp. Mặc dù vậy, qua thống kê thì số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ có 194 chung cư. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, bên cạnh một số lý do khách quan thì nhiều chủ đầu tư muốn “ôm” quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Điều này dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Theo Bộ Xây dựng, quy định hiện hành tại khoản 2 điều 36 của Nghị định 99 là người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: Nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, việc quy định 2 hình thức nộp tiền phí bảo trì tòa nhà như vậy dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho ban quản trị. Điều này dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho ban quản trị, làm tăng các vụ tranh chấp nhà chung cư, tiềm ẩn bất ổn. Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp 2% kinh phí bảo trì tòa nhà trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên.

Đặc biệt, nhiều địa phương cũng cho rằng cần quy định rõ trong nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho ban quản trị.

Do đó, tại dự thảo Nghị định, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư với nội dung: "Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại điều 108 của Luật Nhà ở. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản nhận phí bảo trì đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này".