Dè dặt quay lại thị trường condotel

Thị trường condotel dường như được thanh lọc kỹ hơn sau hai lần khủng hoảng liên tiếp từ “cú sốc Cocobay” cuối năm ngoái cho đến đợt dịch đầu năm nay. Cộng thêm việc khung pháp lý đang được làm rõ, liệu thị trường này có tìm lại được sức nóng như thời trước khủng hoảng?

Pháp lý an toàn cộng hưởng đà phục hồi du lịch

Theo dự báo của DKRA Vietnam, trong quí 2-2020, ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung có thể lên đến khoảng 200-300 căn đối với biệt thự biển và khoảng 600-800 căn đối với condotel. Các dự án đa phần vẫn tập trung ở những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu và Đà Nẵng. Các nhà đầu tư được cho là đang quay lại với phân khúc này trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đã được kiểm soát tốt và du lịch được dự báo nhanh chóng phục hồi trở lại.

Thêm một lý do nữa, hồi đầu năm, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở cho một số loại hình mới gồm condotel, biệt thự du lịch, officetel...

Theo đó, sở tài nguyên và môi trường các tỉnh, thành phố sẽ tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng với thời hạn tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Các chuyên gia nhận định chính sách pháp lý thuận lợi và các dự án chất lượng tốt sẽ trở thành bộ khung vững chắc cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau dịch Covid-19.

“Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khó khăn chủ yếu do một số dự án đầu tư không đúng quy định pháp luật, gây thiệt hại cho nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, đến nay pháp lý của condotel đã được xác định, cơ quan quản lý đã có ý kiến cấp sổ đỏ có thời hạn cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, gỡ được nút thắt cho cả biệt thự du lịch và condotel. Đây là chính sách giúp nhà đầu tư condotel đón đúng điểm rơi khi du lịch phục hồi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận xét.

Sàng lọc cơ hội sau dịch

Dù pháp lý dần hoàn thiện và đưa ra dự báo tăng trưởng trong thời gian tới, nhưng nhiều nhà đầu tư đang có ý định đầu tư condotel cũng tỏ ra băn khoăn về các yếu tố rủi ro phát sinh. Điều họ quan tâm nhất là tỷ lệ cam kết lợi nhuận có được đảm bảo, việc cấp sổ đỏ đã có hướng dẫn chi tiết hay chưa, và việc chuyển nhượng dự án có nhiều phức tạp hay không.

Trong thời gian dịch bệnh, một chủ đầu tư lớn trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là FLC Homes đã có văn bản gửi đến khách hàng thông báo hoãn thời gian chi trả cam kết lợi nhuận. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề về khả năng hồi phục thật sự của condotel.

Chị Đặng Quỳnh Như, một nhà đầu tư vào các dự án condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng, cho biết căn hộ condotel của chị ở Nha Trang có khách liên tục từ đầu năm 2019 đến nay. Trong đợt dịch vừa rồi, một số khách bị kẹt lại Việt Nam đã chuyển từ thuê condotel ngắn hạn sang dài hạn. Dù vậy, xét trong dài hạn, condotel phụ thuộc nhiều vào du lịch nên chị vẫn có cảm giác bất an.

Ngoài ra, việc hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho condotel trong văn bản mà Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đưa ra chỉ giải quyết được vấn đề đẩy nhanh tốc độ phát triển dự án, bán sản phẩm của chủ đầu tư cho khách hàng chứ không thể giải quyết được việc condotel đi vào hoạt động có sinh lời hay không. Đây mới là bản chất khiến cho thị trường condotel gần như sụp đổ trong thời gian qua.

Đang có ý định đầu tư căn hộ ở một dự án condotel tại Vũng Tàu, anh Lê Vũ Phương (ngụ quận Thủ Đức) cho hay đây là địa phương đang hướng dẫn triển khai cấp giấy chứng nhận cho condotel nên anh tìm hiểu đầu tư. Tuy nhiên, gần đây nhiều dự án condotel không đảm bảo trả lợi nhuận cho khách hàng theo cam kết. Điều này đến từ nhiều lý do khác nhau như dịch bệnh, nhu cầu khách du lịch, chính sách phát triển du lịch... chứ không hẳn do pháp lý.

“Mọi người thường nói “cấp sổ đỏ cho condotel” nhưng chính đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định việc này không giống như cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư. Vì thế, condotel là loại hình pháp lý nào thì cũng còn chưa rõ, đó có thể chỉ là tờ giấy chứng nhận sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư, còn từng phòng trong dự án condotel đó được cấp loại giấy tờ gì thì chưa biết. Vấn đề pháp lý của loại hình này vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết đối với từng cá nhân nên nhà đầu tư như chúng tôi vẫn luôn bị động”, anh Phương băn khoăn.

Từ đó, anh Phương cho rằng khách hàng đừng vì “sổ đỏ” của condotel mà quên đi bản chất của loại hình bất động sản này, đặc biệt khi giá trị của căn hộ condotel hiện nay thường cao hơn mặt bằng chung của các căn hộ để ở. Khách hàng nên tỉnh táo, tính toán trên phương diện kinh tế và khả năng sinh lời của condotel để đưa ra quyết định đầu tư.

Theo ông Phạm Hùng, một nhà đầu tư lâu năm ở TPHCM, hàng ngàn nhà đầu tư vẫn còn hoang mang, lo lắng khi rót tiền vào loại hình bất động sản này khi thị trường đứng im quá lâu. Tuy nhiên, với bản thân ông, việc đầu tư thời điểm này là cơ hội để “bắt đáy” sản phẩm và đón lõng được tăng trưởng khi nền kinh tế phục hồi.

“Dịch bệnh vừa qua giống như liều thuốc thử độ tin cậy của các chủ đầu tư. Qua đó, nhà đầu tư sẽ hiểu rõ được nội lực chủ đầu tư và bỏ qua các dự án “vỡ trận” hoặc không giữ được cam kết chi trả. Nhìn chung, tỷ suất sinh lời từ condotel vẫn tốt hơn so với các kênh đầu tư khác hay gửi ngân hàng. Việc condotel được cấp sổ đỏ có thời hạn cũng chỉ là một phần lý do để nhà đầu tư cá nhân xuống tiền với phân khúc này”, ông Hùng nhận định.

Trên phương diện tỷ suất đầu tư, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng thời gian qua lãi suất huy động của các ngân hàng có xu hướng giảm dần, Ngân hàng Nhà nước mới đây cũng đã hạ trần lãi suất. Lãi suất các kỳ hạn dài cũng chỉ dao động 6-7,5%/năm. Trong khi đó, với condotel, một số chủ đầu tư uy tín đang cam kết lợi nhuận 10%.

Thực tế cho thấy, trong đợt dịch, cộng đồng nhà đầu tư condotel chia làm hai nửa rõ rệt. Một bên “cực chẳng đã” đành chấp nhận lý do không (hoặc chậm) trả lợi nhuận do Covid-19 của chủ đầu tư. Một bên hồ hởi khi chủ đầu tư vẫn chi trả đủ mặc dù họ cũng chịu ảnh hưởng nặng của dịch. Nhưng các nhà đầu tư còn cầm cự được sau các cuộc khủng hoảng của phân khúc này đa phần không sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính nên cơ hội vẫn mở ra trong tương lai gần.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay từ các cuộc đổ bể dự án condotel trước đây, các nhà đầu tư thứ cấp đã thận trọng, hiểu rõ bất động sản nghỉ dưỡng không phải là kênh đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn hoặc luôn có lợi nhuận tốt. Các chủ đầu tư lớn cũng hướng tới sự phát triển bền vững thông qua các dự án uy tín, nhiều nơi chỉ cam kết lợi nhuận 6-7%.