Để condotel không thành quả đắng

Căn hộ khách sạn (condotel) đang được ví như “quả táo” vừa to, vừa chua. Phải “tiêu hóa” sao cho vừa lòng của cả chủ đầu tư và người mua đang là dấu hỏi lớn.

Vỡ trận vì cam kết mức lợi nhuận “trên trời”

Không ngạc nhiên khi một số dự án condotel mới đây vỡ trận, bởi trước đó có quá nhiều cảnh báo từ các chuyên gia về mức cam kết lợi nhuận “không tưởng” của chủ đầu tư dự án.

Chuyện bùng lên khi chỉ mới thực hiện hơn 2 năm, chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng - Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire Group) mới đây tuyên bố ngừng trả lợi nhuận “khủng” 10-12,5% với các shophouse, condotel từ đầu năm 2020, trong khi cam kết ban đầu với nhà đầu tư thứ cấp là 8 năm.

Kiểu cam kết lợi nhuận “trên trời”, xong rồi thất hứa cũng là nguồn cơn khiến khách hàng đầu tư condotel tại dự án khách sạn Bavico Nha Trang kéo đến khách sạn đòi quyền lợi sau cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư ban đầu lên tới 15%, rồi giảm dần còn 8% và sau cùng là vỡ trận.

Theo sát mảng condotel Việt Nam từ năm 2017 và liên tục đưa ra cảnh báo đỏ về mức cam kết lợi nhuận không tưởng của nhiều chủ đầu tư, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương khẳng định, thực chất condotel là mô hình tốt, nhưng phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Đây là sản phẩm hấp dẫn đối với cả chủ đầu tư và người mua hay nhà đầu tư thứ cấp, do đó đòi hỏi nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Gasparotti cho rằng, dựa vào kinh nghiệm tư vấn và nghiên cứu các dự án nghỉ dưỡng Savills triển khai, thì cam kết lợi nhuận condotel nên ở ngưỡng 4-6%, bởi đây cũng mức lợi nhuận ổn định mà tài sản condotel có thể tạo ra. Hiện có khoảng chênh lớn giữa mức lợi nhuận ổn định mà tài sản condotel có thể tạo ra và mức lợi nhuận mà các chủ đầu tư thường tung chiêu quảng cáo để thu hút người mua.

Trong một số trường hợp, để đảm bảo chi trả các khoản lợi nhuận đã cam kết, một số chủ đầu tư dự án condotel đã huy động các nguồn doanh thu khác để bù vào, chẳng hạn doanh thu từ dịch vụ ăn uống, spa, lượng phòng bổ sung. Tuy nhiên, ông Gasparotti khuyến cáo, mỗi dự án có chiến lược, thiết kế và điều kiện thị trường khác nhau, nên việc xác định giá trị các dự án đem lại cho khách hàng là khác nhau.

Theo PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và giá cả (Bộ Tài chính), việc Cocobay Đà Nẵng vỡ trận vừa qua là điển hình cho kiểu cam kết lợi nhuận quá cao, trong khi nguồn cung condotel phát triển quá sức và trải dài bờ biển cả nước, còn nhu cầu đầu tư lại mỏng.

“Điểm mấu chốt khiến Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” ngay tại thành phố có du lịch phát triển hàng đầu Việt Nam là tỷ lệ sử dụng tài sản (tỷ lệ lấp đầy các căn hộ condotel) còn thấp. Dù lượng khách đến Việt Nam và Đà Nẵng có tăng, nhưng chưa hút được vào phân khúc condotel”, ông Ngô Trí Long phân tích.

Chuyên gia Ngô Trí Long đề xuất, mức huy động lý tưởng nhất là khoảng 5-6%, như giống như mức cam kết lợi nhuận bình quân đối với các dự án condotel tại Thái Lan.

Mới đây nhất, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định tại cuộc họp báo Chính phủ đầu tháng 12 rằng, mức cam kết lợi nhuận chi trả condotel 12-15%/năm là vô lý.

“Chứng sinh” là chưa đủ

Theo ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim, thực tế, nhiều khó khăn bất cập của condotel hiện nay là do chồng chéo xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật, khiến doanh nghiệp làm theo luật này thì đúng mà chiểu luật khác lại sai.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, tổng số căn hộ condotel tích lũy ước chừng khoảng hơn 30.000 căn hộ. Sau khi phát triển trong giai đoạn 2016 - 2017, trong các năm 2018 - 2019, loại hình này giảm mạnh. Các dự án phát triển condotel năm 2019 giảm khoảng 8% so với cao điểm năm 2017, giao dịch căn hộ giảm một nửa do thị trường có sự điều tiết. Còn Savills Việt Nam cho biết, trong giai đoạn 2017 - 2019, trung bình mỗi năm có khoảng 27.000 - 29.000 căn condotel được chào bán.

Nhiều vấn đề nảy sinh trong thực tế chưa được pháp luật điều tiết, rõ nhất là mô hình condotel, officetel. Dù đã triển khai 10-15 năm nay, nhưng vẫn chưa có cơ chế nào để cấp sổ đỏ, sổ hồng chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản trên đất cho người mua các sản phẩm đó.

“Khách hàng chi vài tỷ đồng mua sản phẩm condotel, nhưng không đem thế chấp ngân hàng được do chưa có cơ chế xác nhận tính pháp lý của sản phẩm phân khúc này. Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị rất nhiều lần về vấn đề này nhưng vẫn chưa có kết luận. Đây là điều làm khó doanh nghiệp bất động sản,” ông Cây phân trần.

Về quản lý loại hình này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, Bộ Xây dựng có thể kiến nghị ban hành văn bản pháp luật, hướng dẫn mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp của condotel, trong đó quy định quyền và trách nhiệm của người bán và người mua. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất hiện nay của loại hình này là hành lang pháp lý khi các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai chưa có định danh cho mặt hàng này.

Theo ví von của chuyên gia Ngô Trí Long, condotel là “quả táo” vừa chua, vừa to, khó tiêu hóa cho cơ quan quản lý, dù Chính phủ đã rốt ráo yêu cầu các bộ, ngành hoàn thiện khung pháp lý định danh cho condotel, nhưng để có khung pháp lý cho condotel thì buộc phải sửa Luật Đất đai. Việc sửa luật dù được bàn nhiều, nhưng vẫn chưa hoàn thiện.

Chuyên gia này cho rằng, một trong những vướng mắc lớn là khâu xác định giá đất theo giá thị trường vì mỗi tỉnh, thành phố có một mức giá khác nhau. Một điểm nữa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho dự án condotel theo đúng quy hoạch. Đặc biệt, cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất ra sao đối với những dự án condotel muốn chuyển thành khu đô thị hay tòa chung cư với mục đích sử dụng là đất ở.

“Nếu những dự án condotel làm ăn không hiệu quả (tỷ lệ lấp đầy các phòng/căn hộ thấp) và không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì sẽ đẩy cả chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư vào thế mắc kẹt”, ông Ngô Trí Long lập luận.

Ngay cả condotel được “chứng sinh” thì đó mới là điều kiện cần, bởi vấn đề cốt lõi của condotel là vận hành sao cho hiệu quả, đảm bảo hài hòa lợi nhuận của chủ đầu tư và người mua hay nhà đầu tư thứ cấp.

Đơn cử, để gỡ nút thắt trong cam kết lợi nhuận, chỉ còn cách chủ đầu tư dự án và khách hàng mua sản phẩm condotel tự “điều đình” mức lợi nhuận với nhau. Dù có thể khả thi, nhưng đây vẫn là phương án khó, bởi khi đã ký hợp đồng thỏa thuận theo quan hệ dân sự, chủ đầu tư muốn hạ lợi nhuận cam kết là không dễ, bởi người mua hay nhà đầu tư thứ cấp khó lòng cảm thông. Thực tế này đã được chứng minh từ Dự án khách sạn Bavico Nha Trang.

Soi vào các yếu tố sinh lời của một dự án condotel, ngoài dòng tiền cho thuê căn hộ condotel thì lợi nhuận có thể đến từ các nguồn khác, chẳng hạn dịch vụ ăn uống, spa, lượng phòng bổ sung. Tất cả các yếu tố này đều phụ thuộc vào khả năng hút khách sử dụng các căn hộ condotel và những dịch vụ tiện ích xung quanh của dự án, tức là phụ thuộc nhiều vào thị trường du lịch. Do đó, đòi hỏi phải có sự phối hợp của cả ngành du lịch.

“Nếu tỷ lệ lấp đầy các sản phẩm condotel ở mức 70-80% thì chủ đầu tư còn có cửa thắng, còn chỉ ở mức 10-20% thì lấy đâu lợi nhuận chi trả theo cam kết cho người sở hữu condotel hay nhà đầu tư thứ cấp”, một chuyên gia phân tích.