Đầu tư "Thuê nhà phố - Cho thuê lại" với 200 triệu

Để đánh giá hiệu quả dự án “Thuê Nhà nguyên Căn - Cho thuê phòng lẻ”, chúng ta cần tính toán: Chi phí đầu tư ban đầu, Doanh thu THẬT, chi phí quản lý vận hành, và chi phí khấu hao Đầu tư ban đầu.

1. Chi phí đầu tư ban đầu

Trừ khi sang nhượng lại toàn bộ dự án từ các đơn vị chuyên “Thuê nhà nguyên căn - Setup - Sang nhượng” (Đương nhiên họ cũng sẽ chốt một khoản lời tương xứng với công sức Setup của họ bỏ ra), việc thuê nhà nguyên căn để khai thác cho thuê luôn có một khoản chi phí cải tạo sửa chữa, không phải chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà như nhiều bạn đang nghĩ. Các chi phí chính bao gồm: Chi phí làm thêm toilet, Chi phí cải tạo sửa chữa công năng, Chi phí xử lý hạ tầng điện nước phù hợp với nhu cầu sử dụng nhiều người, Chi phí Sơn phết làm mới nhà, chi phí đầu tư trang thiết bị và nội thất (nếu cần),...

Ví dụ với căn nhà như bạn đang cân nhắc. Tiền thuê nhà 20tr, tổng đầu tư 200tr, vậy sau khi trừ tiền đặt cọc 3 tháng cho chủ nhà, chi phí đầu tư ban đầu bạn đang dự tính là 140tr. Bạn cần làm việc trước với các supplier xem có đủ cho các hạng mục cần làm không.

2. Doanh thu THẬT

Doanh thu THẬT được xác định bởi nhiều yếu tố: Giá cho thuê khả thi tại khu vực do chính mình khảo sát tìm hiểu (không phải giá do bên cho thuê nhà hay môi giới nói), Số lượng chính xác từng loại phòng (không phải giá 1 phòng cao nhất rồi nhân tổng số lượng phòng như chủ nhà hay môi giới báo), và khả năng lấp đầy của từng phân khúc (thường dao động 60% - 95% tùy phân khúc, không thể lấy doanh thu tối đa khi đầy phòng 100% để tính phương án kinh doanh cho mọi phân khúc).

VD các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu THẬT: “Cho thuê nhà nguyên căn có 6 phòng, mỗi phòng cho thuê được 5tr, doanh thu 30tr/tháng”, “Cho thuê nhà nguyên căn có 15 phòng đang khai thác Airbnb, mỗi phòng cho thuê được 400k/ngày, doanh thu 12tr/tháng/phòng”, “Sang toà nhà căn hộ dịch vụ Đang cho thuê được 150tr/tháng, tiền thuê nhà 100tr/tháng, lời ngay 50tr/tháng”,...

Với căn nhà như bạn đang cân nhắc, cần tìm hiểu: diện tích phòng bao nhiêu mét vuông, số lượng chính xác từng loại phòng (vì các phòng thường sẽ có kích thước không bằng nhau), tự khảo sát thị trường tại khu vực bạn đang tìm hiểu xem giá cho thuê khả thi của từng loại phòng tương tự đang là bao nhiêu, tỷ lệ lấp đầy phòng phổ biến của mức giá đó là bao nhiêu % (thường phân khúc phòng giá càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp và ngược lại). Tham khảo ở khu vực Bình Tân, với phòng tiêu chuẩn 18m2, tùy phường sẽ có giá thuê 2,2tr - 3,5tr (không nội thất) hoặc 3tr - 4,2tr (có nội thất cơ bản), và đương nhiên giá càng cao thì phòng càng dễ trống, tỷ lệ lấp đầy càng giảm.

3. Chi phí quản lý vận hành

Đây là phần mọi người hay quên tính vào phương án kinh doanh. Bản thân bên cho thuê nhà và môi giới cũng lờ đi phần này khi quảng cáo hay tư vấn cho bên thuê (Ví dụ kiểu tin rao mập mờ lờ đi chi phí quản lý vận hành: “Do không có thời gian quản lý, cần Cho thuê nhà nguyên căn 20tr/tháng, khai thác cho thuê 6 phòng được 30tr/tháng, lợi nhuận 10tr/tháng”).

Các hạng mục phổ biến của chi phí vận hành bao gồm: Chi phí quảng cáo kiếm khách (tự bỏ tiền bỏ công quảng cáo kiếm khách, kênh môi giới, kênh Booking,...), chi phí quản lý chăm sóc khách,chi phí sửa chữa bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh, chi phí bảo trì thang máy, chi phí bảo hiểm nhà, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí nhân sự giữ xe (nếu để xe trong nhà và quy mô trên 30 chiếc), chi phí dọn dẹp phòng (nếu là phân khúc căn hộ dịch vụ), chi phí internet - rác - truyền hình cáp, chi phí điện - nước khu sinh hoạt chung (thang máy, máy bơm, máy giặt, thiết bị điện khu vực sinh hoạt chung,...). Đáng chú ý, bạn cũng cần lưu ý đến chi phí hành chính và thuế kinh doanh có thể phát sinh khi chính quyền địa phương yêu cầu.

Với căn nhà bạn đang cân nhắc, quy mô nhà nhỏ và số lượng phòng ít nên sẽ giảm được 1 số hạng mục, nhưng vẫn còn các khoản: Chi phí quảng cáo kiếm khách, chi phí quản lý chăm sóc khách, chi phí sửa chữa bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí điện nước khu sinh hoạt chung, chi phí dọn dẹp phòng (nếu là phân khúc căn hộ dịch vụ giá cao), chi phí internet - rác - truyền hình cáp.

4. Một chi phí quan trọng nhất mà đa số đều quên là chi phí “khấu hao đầu tư ban đầu”.

Ví dụ với 140tr chi phí đầu tư ban đầu của bạn, nếu thuê 3 năm thì mỗi tháng khấu hao 4tr, 5 năm thì mỗi tháng khấu hao 2,5tr. Vì quên tính khoản chi phí này, nên sau mấy năm làm xong, lợi nhuận còn lại không như mình nghĩ. VD đầu tư 140tr cải tạo 1 căn nhà, nếu ko trừ chi phí khấu hao thu hồi vốn, giả sử mỗi tháng có lợi nhuận 5tr, mỗi năm lời 60tr, tỷ suất lợi nhuận đến 42%/năm. Giả sử hợp đồng thuê chỉ có 4 năm, thì 60tr/năm x 4 năm = 240tr “tưởng là lợi nhuận” thực tế chỉ có 100tr tiền lời, 140tr còn lại chính là vốn đã bỏ ra đầu tư cải tạo sửa chữa ban đầu. Lúc này, tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ có 17,8%/năm (100tr/140tr/4 năm). Hiểu được khoản chi phí này sẽ giúp bạn tính toán và đàm phán với chủ nhà thời gian thuê nhà hợp lý.

5. Kinh nghiệm khác

Về khoản đàm phán với chủ nhà, bạn nên đề cập đến việc giảm tiền cọc nếu có thể; thời gian thuê càng dài càng tốt để chi phí khấu hao thấp xuống; tỷ lệ tăng giá thuê từng năm càng thấp càng tốt; chỉ nên lấy cột mốc tính ngày thuê khi bắt đầu khai thác và không tính tiền thuê nhà trong thời gian thi công, cải tạo.