Đầu tư condotel không nên nghĩ chỉ để lấy cái sổ đỏ

Trước những tranh luận nên hay không nên cấp sổ đỏ cho mô hình condotel, các chuyên gia cho rằng, giải quyết vấn đề sổ đỏ chỉ là một phần, phần còn lại là từ nhận thức của chính những người trong cuộc về bản chất thực của mô hình này.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel" tổ chức sáng ngày 14/12, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, condotel là một sản phẩm phức hợp giữa căn hộ du lịch và căn hộ nhà ở xuất hiện ở Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây đáp ứng nhu cầu của người sử dụng ngày một cao.

Cho đến nay, hàng vạn căn hộ condotel đã được bán ra thị trường, những nơi sôi động nhất là Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc và nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng ven biển ở các tỉnh và Thành phố trong cả nước. Tuy nhiên, phân khúc này đến nay có dấu hiệu chững lại vì nhiều lý do, trong đó vấn đề lớn nhất vẫn là quan điểm về việc đây là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…

Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viến trong khi codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch, sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn, còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Điều này làm người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, còn Nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel.

Bên cạnh đó, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, 8-12%/năm, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này, dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Theo ông Chiến, tại một số địa phương hiện nay lách luật bằng cách đưa ra khái niệm, condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

"Trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng nhất là khu vực ven biển, hải đảo, đa phần được ưu tiên xác định mục tiêu phục vụ cho người dân, phục vụ cộng đồng là chính, ai cũng có thể được hưởng ngoài khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường. Trong khi đó, các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn tiêu chuẩn, quy phạm và Luật nhà ở. Có nghĩa là nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong đó hạ tầng xã hội rất quan trọng vì nhà ở cần đáp ứng được nhu cầu thiết yếu hàng ngày cho người dân", ông Chiến nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, mô hình condotel là xu hướng tất yếu ở Việt Nam và toàn thế giới. Tỷ lệ gia đình đi nghỉ chiếm 60%, mô hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng là rất tốt và phù hợp nhu cầu. Tuy nhiên, lưu ý rằng, việc cấp sổ đỏ hay không cấp sổ đỏ phải được căn cứ dựa trên quy hoạch sử dụng đất. Chẳng hạn, với các khu vực quy hoạch để làm du lịch khi ở đó không có hạ tầng phục vụ đất ở hay nhu cầu ở thì chuyện chuyển đổi sang đất ở hoặc chung cư là không thể.

Một số thành phố biển như Đà Nẵng ưu tiên mặt biển làm khu vực phát triển du lịch không cho đơn vị ở hình thành cũng để phục vụ cho số đông. Đây là một trong những quan điểm quy hoạch văn minh. Như vậy, khái niệm đề nghị phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho condotel hay căn hộ, khách sạn thì đây không phải vấn đề đang vướng mà cần xác định đất quy hoạch cho khu vực đó dành cho cái gì thì cấp giấy chứng nhận theo cái đó.

Thực tế, nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng sẽ còn dài hạn nếu nhìn vào tiềm năng du lịch Việt Nam hiện nay, chúng ta cần lượng căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cao trong 5-10 năm tới. Do đó, lượng hấp thụ của thị trường với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang tốt. Tuy nhiên, để giải quyết bài toán của condotel, tránh những va vấp như trong thời gian vừa qua, thì ngoài sự thay đổi nhìn nhận từ phía cơ quan quản lý sao cho phù hợp yêu cầu của thị trường thì những người tham gia cũng cần có sự thay đổi nhận thức rõ ràng hơn về bản chất thực sự của mô hình condotel.

Các nhà đầu tư nên xác định rõ ràng khi tham gia vào condotel, biệt thự nghỉ dưỡng có nghĩa là chúng ta quan tâm đến hiệu quả đầu tư, không phải khả năng nắm giữ tài sản. Hay nói một cách khác, chúng ta trở thành một cổ đông của cả dự án.

Ở các quốc gia khác, sở hữu tài sản condotel hầu hết là thuộc về chủ đầu tư hay người chủ tài sản của toàn bộ dự án condotel, chứ không phải sở hữu riêng biệt trong dự án. Đặc biệt, quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua thông thường chỉ cần tồn tại dưới hình thức một hợp đồng và hợp đồng sở hữu này là có thời hạn, chúng có thể là ba năm hay vài chục năm.

"Điều này có nghĩa, sở hữu condotel không nên nghĩ rằng chỉ để lấy cái sổ đỏ hay sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu của mình rồi để mai sẽ bán lại cho người khác, mà nên nghĩ rằng chúng ta tham gia vào một kênh góp vốn dài hạn, và sẽ không dừng lại giữa chừng. Cái này sẽ phụ thuộc vào cách giải thích của chủ đầu tư với từng khách hàng và nên theo hình thức chia sẻ lợi nhuận thu hồi được từ việc góp vốn đầu tư", ông Thanh nhấn mạnh và cho biết điều này sẽ đảm bảo công bằng hơn cho tất cả các đối tượng tham gia vào 1 dự án condotel.

Tất nhiên, lưu ý rằng khi là xác định nhà đầu tư là các cổ đông thì chủ đầu tư càng nên minh bạch hóa về chuyện chia sẻ lợi nhuận. Thực ra với đơn vị có năng lực, uy tín, việc đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng đến giờ phút này vẫn rất tốt.

Tương tự, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho biết, do sự khác biệt về quan điểm về tư duy khi người Việt coi trọng tài sản hơn là hiệu quả đầu tư, nên dẫn đến nhiều khúc mắc như hiện nay đối với vấn đề condotel vì nếu không có sổ đỏ thì không được thế chấp, không thể chuyển nhượng dẫn đến nhà đầu tư không dám mạo hiểm cho một khối tài sản khổng lồ khi họ không thể đánh giá hiệu quả mang lại trong tương lai. Đây là một thực tế dẫn đến việc condotel thực sự bán bằng niềm tin, thương hiệu và sự trung thực của chủ đầu tư.

Do đó bài toán lớn hiện nay là cần phải thay đổi nhận thức khi tham gia cần phải nhận thức lại rõ ràng hơn về vấn đề của condotel. Thực tế nếu quan niệm condotel là một kênh huy động vốn thuần túy thì câu chuyện cam kết lợi nhuận cao hay không cao thực sự không phải vấn đề, bởi sự khác biệt về khẩu vị rủi ro của từng người tham gia.

Lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn, nhưng nếu họ vẫn chấp nhận rủi ro đó thì chuyện đó là bình thường, quan trọng hơn cả là việc tiếp nhận thông tin của họ có đầy đủ để họ cân nhắc và ra quyết định chính xác về mức lợi nhuận đó hay không.