Đầu tư căn hộ cho thuê liệu còn chỗ đứng?

Nhiều nhà đầu tư gần đây đang dần rời bỏ thị trường Căn Hộ Chung Cư Cho Thuê vì ế khách, vốn cao, giá thuê giảm để chuyển sang kênh sinh lời khác. Liệu trong thời gian tới thị trường này có thể ngóc đầu lại?

Mô hình đầu tư này bắt đầu từ 2010-2012 với các dự án bàn giao có nhiều người vào ở Bình Thạnh, Q2, nở rộ trong giai đoạn 2014-2016 (với các dự án bàn giao ở Q2, Q7), đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018 - thời điểm bùng nổ căn hộ,... Sự phát triển của mô hình này đến từ một số nguyên nhân:

1. Dễ nhận thấy, trong giai đoạn 2010-2016, Lãi Vốn (chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bđs ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang, chỉ tăng thêm chút đỉnh phần trượt giá. Do đó, mô hình đầu tư có thêm thu nhập từ Dòng Tiền Cho Thuê thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

2. Kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá với 1 loại hình sản phẩm BĐS “Lãi Vốn kết hợp Dòng Tiền” mới xuất hiện trong giai đoạn thị trường đi ngang 2010-2015

3. Do vừa mới xuất hiện trên thị trường + nguồn cung chưa nhiều + giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” đạt mức 6%/năm xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng, trong khi vẫn sở hữu được BĐS, không phải giữ tiền mặt bị mất giá. VD một căn chung cư 2,5 tỷ có thể cho thuê được 15tr/tháng ~ 180tr/năm, trừ đi 20% chi phí (phí môi giới, phí tút tát, tỷ lệ trống) thì nhà đầu tư thu về 144tr/năm, đạt tỷ suất lợi nhuận 144tr/2,5tỷ ~ 5,75%/năm (nhiều bạn sales bán căn hộ không trừ đi chi phí mà lập lờ luôn “doanh thu tối đa” = “thu nhập” để quảng cáo tỷ suất lợi nhuận 180tr/2,5 tỷ ~ 7,2%/năm).

4. Mô hình đầu tư “Mua căn hộ chung cư cho thuê vừa tăng giá căn hộ vừa có dòng tiền cho thuê hàng tháng” được các chủ đầu tư dùng làm key selling point, đẩy mạnh quảng cáo PR để bán hàng làm tăng sức nóng về thị trường này.

5. Giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh “Thuê Căn Hộ Chung Cư - Tát tát - Cho Thuê lại” bùng nổ cũng góp phần làm thị trường Cho thuê Căn hộ Chung cư “nóng bỏng”. Các bạn sales bán căn hộ cũng rất mạnh dạn tự tin cam kết thuê lại hoặc kết nối thuê lại cho người đầu tư căn hộ.

Nhưng từ sau 2018, các nhà đầu tư này bắt đầu phát hiện ra một số vấn đề với mô hình này:

1. 2016 - 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả các phân khúc. Đất nền ở vùng ven và tỉnh tăng x3 - x5 lần, Nhà Phố - phân khúc thường có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2 đến 3 lần. Trong khi đó, các căn chung cư sau khi đã được bàn giao vào ở thì giá gần như tiếp tục đi ngang và chỉ tăng ko đánh kể theo trượt giá. Lúc này, dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc BĐS khác (VD chung cư có thu nhập cho thuê 6%/năm x 5 năm = 30%, vẫn kém xa các phân khúc kia tăng 200%-500%). Do đó nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận Lãi Vốn cao hơn.

2. Khi dự án đang được xây dựng thì giá vẫn tăng theo từng tiến độ xây dựng, theo các block mở bán sau, và các hoạt động bán chênh từ nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng sau khi căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động, nhà đầu tư vỡ mộng với kỳ vọng tăng giá.

3. Thị trường bất động sản bật tăng nên giá mở bán của các chung cư mới cũng bật tăng theo (Ví dụ thời điểm 2012-2014 chung cư hạng khá chỉ có giá 35tr-40tr/m2, thì cũng phân khúc này nếu mở bán từ 2018 có giá không dưới 60tr/m2), trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp, chưa kể nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng nhiều cũng góp phần níu chân giá cho thuê. Điều này làm tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” giảm xuống chỉ còn 3,5% - 4,5%/năm. Ví dụ chỉ với số tiền 14 triệu/tháng, lúc này người đi thuê có thể thuê căn chung cư 70m2 ở Q4 trị giá 3,5 tỷ, tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” chỉ còn (14tr x 12 tháng x 80%)/3,5 tỷ = 3,84%/năm; Hay 1 căn hộ 70m2 ở Q7 có giá bán 2,8 tỷ, cho thuê được 12tr/tháng, tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” chỉ còn (12tr x 12 tháng x 80%)/2,8 tỷ = 4,1%/năm. Chưa kể thời gian bị trống chờ kiếm khách thuê giờ cũng lâu hơn nhiều trước đây.

4. Những nhà đầu tư thích Dòng Tiền Cho Thuê cũng dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời điểm họ nghe từ Chủ Đầu Tư/ Sales để ra quyết định đầu tư. Ví dụ họ quyết định đầu tư một căn hộ trị giá 4 tỷ vì kì vọng dòng tiền cho thuê 25tr/tháng như giới thiệu của sales, đạt tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” (25tr x 12 tháng x 80%)/4 tỷ = 6%/năm bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác thì giá 25tr phải chấp nhận thời gian trống dài để kiếm khách, khách thuê cũng không ở ổn định, trong khi mức cho thuê ổn định lâu dài chỉ là 20 triệu, đạt 4,8%/năm.

5. Khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các nhà đầu tư cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị này. Nhưng khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, các đồ dùng thiết bị cho khách thuê sử dụng cũng mau hư hỏng xuống cấp hơn nhiều. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề “xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới”, điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận “Cho Thuê/Giá trị tài sản” họ chưa nghĩ tới.

6. Vì mô hình “Thuê Căn Hộ Chung Cư - Tát tát - Cho Thuê lại” không còn ngon ăn như kỳ vọng ban đầu, nên nhiều cá nhân và đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ dần rời cuộc chơi, chỉ còn lại những đơn vị lớn đủ tiềm lực trụ nổi.

7. Bên cạnh việc các nhà đầu tư dần nhận thấy những điểm bất cập, thì sau vài năm phát triển, mô hình này không còn mới mẻ, việc cho thuê khó hơn, tỷ suất lợi nhuận không còn cao như trước, nên chủ đầu tư và sales cũng ít dùng làm điểm nhấn bán hàng để quảng cáo truyền thông.

Với những vấn đề trên, thực tế mô hình đầu tư “Mua căn hộ chung cư cho thuê” tự nó đã dần giảm sức hút từ cuối 2018. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào. Căn hộ chung cư giờ được trả về đúng với giá trị cốt lõi của nó là “nơi để ở An Cư”, không còn là một sản phẩm đầu tư đủ hấp dẫn nhà đầu tư.