Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tại Sa Pa: Làm gì để tránh “bẫy” sốt ảo?

CEO Công ty Siêu Nhân Việt TMT Nguyễn Viết Mai cho rằng, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý và tiềm năng du lịch của khu đất trước khi đầu tư để tránh “bẫy” sốt ảo.

Vì sao Sa Pa (Lào Cai) được đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng”, “thỏi nam châm” hút khách của thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, thưa anh?

Sau 25 năm nỗ lực, xây dựng và phát triển, thị trấn Sa Pa đã chính thức trở thành thị xã Sa Pa từ ngày 1/1/2020 theo Nghị quyết số 767 về việc thành lập và các phường, xã thuộc thị xã Sa Pa, ngày 11/9/2019 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Hiện, thị xã Sa Pa đang nỗ lực phấn đấu đạt các tiêu chí để hướng tới trở thành thành phố trực thuộc tỉnh, cơ bản định hình khu du lịch quốc gia, tầm cỡ quốc tế, là khu du lịch trọng điểm của tỉnh Lào Cai nói riêng, cả nước nói chung.

Mặt khác, với khí hậu đang ngày càng nóng lên trên toàn cầu thì những nơi có khí hậu trong lành, mát mẻ với nhiệt độ trung bình chỉ từ 18 - 22 độ C như ở Sa Pa đang trở thành thiên đường nghỉ dưỡng. Cùng với đó, Sa Pa sở hữu cảnh quan hùng vĩ, nóc nhà Đông Dương đỉnh Fansipan, địa điểm săn mây lý tưởng tựa như chốn bồng lai tiên cảnh, văn hóa bản địa đặc sắc, ruộng bậc thang kỳ vĩ… mang lại cảm xúc tuyệt vời, thôi thúc du khách đến trải nghiệm, khám phá.

Về hạ tầng, sân bay Sa Pa (đặt tại Cam Cọn, Bảo Yên) đã được phê duyệt về chủ trương sẽ là “bàn đạp” cho BĐS Sa Pa nói riêng, kinh tế - xã hội của Sa Pa nói chung tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới. Bên cạnh sân bay, dự án xây đường nối cao tốc Nội Bài - Lào Cai đến Sa Pa theo hình thức BOT cũng được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu vận tải ngày càng tăng và rút ngắn thời gian đi từ Lào Cai đến Sa Pa. Đầu tư hạ tầng hoàn thiện đồng nghĩa với việc Sa Pa mở rộng hơn nữa “cánh cửa” để chào đón và phục vụ du khách trong nước và quốc tế.

Đặc biệt, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng vừa ký quyết định phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch tỉnh Lào Cai thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 với mục tiêu xây dựng Lào Cai thành trung tâm, cầu nối giao thương kinh tế, đối ngoại giữa Việt Nam và các nước ASEAN với thị trường vùng Tây Nam, Trung Quốc. Cùng với đó, quyết định phê duyệt tổng thể Khu du lịch Quốc gia Sa Pa, Lào Cai trở giúp địa phương trở thành điểm đến trọng điểm về phát triển du lịch, dịch vụ, cửa khẩu, công nghiệp luyện kim, phát triển sản xuất nông nghiệp sạch đặc hữu cung cấp cho vùng và cả nước với hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ, hiện đại; trung tâm nghiên cứu, bảo tồn và phát huy tốt bản sắc và nét đẹp của văn hóa các dân tộc vùng Tây Bắc. Do đó, sẽ có rất nhiều tập đoàn, doanh nghiệp và các nhà đầu tư “rót” tiền về Lào Cai nói chung và Sa Pa nói riêng.

Một lý do nữa giúp Sa Pa được đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng”, “thỏi nam châm” hút khách của thị trường BĐS nghỉ dưỡng là vì bản đồ du lịch nghỉ dưỡng sau một thời gian dài lan dọc theo dải bờ biển với hàng nghìn dự án lớn, nhỏ thì xu hướng đang dần di chuyển lên khu vực miền núi, đặc biệt là "kinh đô nghỉ dưỡng" Sa Pa. Trong khi, so với các địa phương như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... thì quy mô các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Sa Pa vẫn còn khiêm tốn và chưa xứng tầm. Ngoài ra, do quỹ đất tại Sa Pa có tính khan hiếm cao nên giá trị BĐS ở đây luôn rất tốt. Đây hứa hẹn sẽ là mảnh đất màu mỡ, đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Khoảng 3 năm gần đây, thời điểm đầu năm thường có những cơn sốt nhẹ và đất ở những khu vực đang phát triển cũng được đánh giá tốt hơn. Bên cạnh những khu vực sốt đất thực nhờ tiềm năng, cũng có những khu vực sốt do thị trường, khi những nhà đầu cơ, “cò đất” thổi giá trục lợi. Tuy nhiên, giá trị BĐS nên nhìn ở đầu tư trung hạn hoặc dài hạn.

Đất nền đương nhiên là một sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Khi mua một mảnh đất, có thể 5-10 năm sau chủ đầu tư mới quay lại xây dựng, khai thác. Đầu tư ngắn hạn lướt sóng để thu lợi là câu chuyện xảy ra từ 10 năm trước. Giá chỉ có thể đẩy lên rất cao khi nguồn cung quá khan hiếm hoặc lượng cầu quá cao.

Nếu tìm hiểu và thấy rằng, khu vực đó không có nhiều tiềm năng du lịch, đời sống người dân còn nghèo mà đất lại sốt thì chắc chắn là sốt ảo. Còn nếu thị trường đó có giao thông hạ tầng thuận lợi, có nhiều dự án, resort, homestay thì chắc chắn đất ở đó có giá trị thương mại, tương ứng với giá trị thực và cơ hội tăng trưởng gần sẽ cao.

Nhà đầu tư cũng nên mua qua các đơn vị sàn uy tín, có sự am hiểu về thị trường và có những đánh giá thực tế, tránh mua qua “cò đất”.

Với những nhà đầu tư muốn đầu tư đất tại Sa Pa, cần phải lưu ý những điều gì? Đâu là khu vực ở Sa Pa có thể sinh lời cao và tiềm năng trong thời gian tới, thưa anh?

Với các nhà đầu tư, dù lớn hay nhỏ thì trước khi mua hàng cần phải xác định về loại hình, diện tích, hướng view, không gian xung quanh, về cơ sở hạ tầng giao thông, các dự án lân cận, định hướng phát triển của vùng đó. Những nhà đầu tư thông minh, không theo tâm lý đám đông đương nhiên sẽ đem về lợi nhuận.

BĐS Sa Pa có tính chất đặc biệt nên các nhà đầu tư cần lưu ý: Ngoài việc tìm hiểu về kỹ về quy hoạch, pháp lý các nhà đầu tư cần tuyệt đối tránh 2 loại đất là đất rừng phòng hộ và đất ruộng, vì đây là 2 loại đất không thể chuyển đổi hoặc xây dựng. Các nhà đầu tư cần tìm hiểu và làm quen về pháp lý do tỷ lệ đất có thổ cư rất nhỏ, chủ yếu là bìa nông nghiệp xen kẽ bìa thổ cư.

Với xu thế du lịch nghỉ dưỡng đang trên đà phát triển như vũ bão thì đầu tư đất tại Sa Pa đang mang lại hiệu quả rất cao, tỷ lệ tăng trưởng tốt, tính thanh khoản cao. Theo đánh giá của tôi cũng như nhiều chuyên gia đầu tư khác thì tỷ lệ tăng trưởng tại vùng ven và các xã xung quanh Sa Pa sẽ tăng trưởng tốt hơn tại trung tâm, do trung tâm Sa Pa đã đến giai đoạn khai thác, giá tại đây cũng cao, biên độ lợi nhuận đạt được thấp hơn so với vốn bỏ ra nên các nhà đầu tư vừa và nhỏ nên quan tâm đến khu vực vùng ven. Trước đây, sự phát triển chỉ tập trung mạnh vào khu trung tâm Sa Pa. Điều này giống như việc đổ đầy bình nước thì nước sẽ tràn ra xung quanh, đây là nguyên lý cơ bản. Sự quá tải tại trung tâm sẽ dẫn đến sự phát triển của các vùng xung quanh là điều đương nhiên.

Giá trị BĐS của các khu vực vùng ven Sapa và các xã lân cận hiện ở mức dễ chịu. Ví dụ như khu vực xã Tả Van giá giao động từ 5-10tr/1m2, khu vực xã Mường Hoa (trước là xã Sử Pán) giá giao động từ 2-5tr/1m2, tỷ lệ tăng trưởng ổn định từ 30% trở lên, khi có các dự án như sân bay, cao tốc hoặc của các tập đoàn lớn thì chắc chắn tỷ lệ tăng trưởng sẽ còn cao hơn rất nhiều.

Trong giới đầu tư có câu nói vui: “Chưa đầu tư ở Sa Pa chưa phải nhà đầu tư thực thụ”.