Đấu giá nhà tái định cư TP.HCM, “ế” vì nói thách

Sau 2 lần tổ chức bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư theo diện bán sỉ không thành công, mới đây UBND TP.HCM quyết định bán đấu giá lần thứ 3 với nội dung nếu bán sỉ không thành  sẽ quay ra bán lẻ từng căn hộ cho người dân.

Bán sỉ không thành sẽ chuyển qua bán lẻ

Tại buổi làm việc với sự chủ trì của Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân ngày 9/8 vừa qua, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, vừa qua TP.HCM đã bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm trong khu 38,4ha ở phường Bình Khánh, quận 2 nhưng không thành công. Hiện nay, các sở ngành đang tham mưu đấu giá lại với giá khởi điểm của dự án này dự kiến là 9.900 tỷ đồng.

Ông Hoan cũng cho biết, trong trường hợp lần tới đấu giá không thành công, Sở Xây dựng TP.HCM cần nghiên cứu tham mưu cho lãnh đạo thành phố phương án để giải quyết số lượng căn hộ nói trên, vì để càng lâu càng xuống cấp. Có thể cho người dân đấu giá từng căn hộ hay tìm kiếm phương án nào đó để tạo quỹ nhà cho cán bộ công chức qua hình thức đấu giá…

Còn ông Phạm Văn Sỹ, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thì cho biết, nếu bán lần này còn gặp khó, có thể chia ra theo sàn, cụm và thậm chí bán lẻ từng căn theo như hướng chỉ đạo của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan.

Như vậy, đây là lần thứ 3 chính quyền TP.HCM tổ chức bán đấu giá để tìm chủ nhân mới cho dự án này. Trước đó, vào năm 2017, Thành phố đã tổ chức đấu giá với mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng; năm 2018 đấu giá lần thứ 2 và mức giá khởi điểm là 9.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, cả hai lần đều thất bại vì không có doanh nghiệp nào nộp hồ sơ tham gia đấu giá và lần này giá khởi điểm được nâng lên mức… 9.900 tỷ đồng.

Số lượng căn hộ này nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số lượng căn hộ này được TP.HCM triển khai từ năm 2012 để phục vụ cho việc đền bù cho người dân bị di dời trong Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm quận 2.

Tuy nhiên, báo cáo của Sở Xây dựng mới đây cho biết, tính đến tháng 6/2018, chương trình 12.500 căn hộ mới xây dựng hoàn thành 8.550 căn. Trong đó, 2.924 căn giữ lại phục vụ tái định cư, 3.790 căn bán đấu giá thu hồi vốn và 1.836 căn đang thương thảo với các chủ đầu tư để không mua lại quỹ nhà.

Đến nay, UBND quận 2 đã sử dụng 1.847/2.924 căn phục vụ tái định cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các dự án chỉnh trang đô thị, công ích trên địa bàn quận 2.

Việc triển khai chương trình tồn tại hàng loạt vướng mắc như, thanh quyết toán hạ tầng kỹ thuật toàn khu 38,4 ha phường Bình Khánh, quận 2 thuộc chương trình 12.500 căn, chi phí bảo hành công trình trong thời gian cơ quan nhà nước chưa tiếp nhận, bàn giao, việc phạt chậm tiến độ các dự án thuộc chương trình.

Nhà tái định cư, bán giá thương mại

Về nguyên nhân bán đấu giá 2 lần không thành công, ông Phạm Văn Sỹ cho biết, vì quy định đưa ra khiến các nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính. Cụ thể, nếu tham gia đấu giá thì phải bỏ ra 20% mức giá khởi điểm, tức gần 2.000 tỷ đồng; 30 ngày sau, phải nộp thêm tương đương 50% giá trị trúng thầu, còn lại phải thanh toán trong 2 tháng liền kề.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group, việc TP.HCM bán đấu giá nhiều lần nhưng không có doanh nghiệp tham gia đấu giá là vì giá căn hộ đưa ra quá cao so với giá trị thực tế.

Cụ thể, với 3.790 căn hộ tái định cư mà chào bán giá 9.900 tỷ đồng, nghĩa là mỗi căn hộ có giá hơn 2,6 tỷ đồng. Mà chất lượng nhà tái định cư thì luôn thấp, thiết kế căn hộ chỉ có hơn 70m2. Trong khi đó, giá nhà thương mại ở dự án cạnh đó như Him Lam Phú An bán có 1,8 tỷ đồng cho căn hộ 72m2.

“Nếu doanh nghiệp mua sỉ, với giá mua đã là hơn 2,6 tỷ đồng/căn. Để bán được hàng, doanh nghiệp phải làm lại thiết kế căn hộ, tu sửa lại toàn bộ dự án, xây dựng thêm tiện ích nội khu. Khi đó, giá bán có thể phải tăng lên khoảng gần 4 tỷ đồng/căn hộ, dù dự án vẫn mang tên nhà tái định cư.

Trong khi đó, giá nhà dự án của Novaland xây cạnh đó hiện đã bàn giao và bán với giá trên 3 tỷ đồng/căn với đầy đủ tiện ích. Như vậy, doanh nghiệp sẽ không thể nào bán được sản phẩm nhà tái định cư này khi mua đấu giá. Cộng thêm, trong số 3.790 căn sẽ có căn xấu bán giá thấp, căn đẹp mới bán được giá cao. Nhưng TP.HCM bán đấu giá đồng giá như trên thì doanh nghiệp lại càng khó bán hàng”, ông Phúc nói.

Ngoài ra, ông Trần Văn Tuấn, một hộ dân được cấp căn hộ tái định cư trong khu Thủ Thiêm cho biết, năm 2015 ông được quận 2 giao căn hộ tái định cư 12.500 căn hộ để quận 2 giải tỏa làm Khu đô thị Thủ Thiêm, nhưng ông không nhận nhà. Lý do ông không nhận nhà vì chất lượng công trình không tương xứng, thiết kế và chất lượng căn hộ, dự án rất thấp, nếu nhận căn hộ rồi, phải bỏ thêm tiền vào sửa chữa.

“Thực ra, khi nhận bàn giao nhà tôi có chào bán để thêm tiền mua nhà khu khác sống, nhưng khách chỉ trả khoảng 1 tỷ đồng nên chúng tôi quyết định không nhận nữa”, ông Tuấn nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, mức khởi điểm đấu giá chưa hợp lý, cần tính toán lại các chi phí mới bảo đảm yếu tố thị trường. Càng để lâu, các căn hộ tái định cư càng hư hỏng, gây tổn hại cho ngân sách, trong khi nhiều lĩnh vực hạ tầng, giao thông Thành phố thiếu hụt trầm trọng nguồn lực tài chính. Nhưng khi bán đấu giá mà giá cao như trên thì sẽ không có ai mua.

“Đặc biệt, dưới góc độ doanh nghiệp và tâm lý khách hàng, mọi người rất ngại mua nhà tái định cư vì lâu nay, những dự án này chất lượng thường không bảo đảm và giá khởi điểm không tương xứng, muốn thu hút thì phải kiểm định lại chất lượng lần nữa và bán giá thấp thì mới có thể tiêu thụ được những căn hộ này”, ông Châu nói.

Còn ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding thì cho rằng, hiện phương thức đấu giá trọn gói mà TP.HCM đưa ra là nhắm đến doanh nghiệp lớn, nên đã loại toàn bộ những người có nhu cầu mua nhà để ở, cũng như các sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ.

Sau hai lần đấu giá thất bại, Thành phố đang tính tới việc sẽ xé lẻ ra bán cho người dân, như vậy phải tới lần thứ 4 bán đấu giá thì mới dùng biện pháp này. Ông Hậu cho rằng, TP.HCM nên mở rộng đối tượng mua căn hộ này, đặc biệt là hướng đến người có nhu cầu ở thật ngay từ lần đấu giá thứ 3.

Đặc biệt, khi đấu giá, Thành phố cũng phải xác định dù đây là tài sản nhà nước, nhưng việc quản lý phải tuân theo Luật Nhà ở. Nếu có doanh nghiệp trúng đấu giá toàn bộ dự án thì sẽ gánh luôn trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng trong trường hợp bán lẻ thì rẽ theo hướng khác.

Dự án nằm trên địa bàn quận 2 thì phải giao về Công ty Dịch vụ công ích quận 2 quản lý với tư cách là chủ đầu tư, nghĩa là phải gánh lấy toàn bộ trách nhiệm của tòa nhà: duy tu bảo dưỡng, bảo hành, cũng như thành lập ban quản trị sau này.

Trước khi đưa ra bán đấu giá, công ty phải sửa sang khuôn viên dự án, nội thất bên trong tòa nhà, phải xem như đó là dự án của mình, khi đem ra bán là khách hàng vào ở được liền. Lúc đó mới bắt tay mở bán.

“Việc bán đấu giá nên tiến hành rộng rãi, công khai, đưa ra mức giá khởi điểm để khách hàng quyết định. Nếu một căn hộ chỉ có một người mua thì sẽ bán cho người đó, còn căn hộ có nhiều người quan tâm, sẽ đấu giá ngay tại chỗ; trong trường hợp mua sỉ cũng bán luôn. Nói chung, cách bán đa dạng và nên nhắm đến người có nhu cầu thật”, ông Hậu tư vấn.