Đấu giá bỏ cọc tràn lan: Thiếu chế tài hay trò đùa của thị trường?

Tình trạng đấu giá đất bỏ cọc tràn lan xảy ra tại nhiều địa phương do thiếu cơ chế chính sách và giải pháp căn cơ để ngăn chặn triệt để.

Bỏ cọc tràn lan

Nếu như kết quả các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội từng khiến không ít người choáng váng vì giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, thì thời gian gần đây, các phiên đấu giá này lại một lần nữa gây xôn xao dư luận khi ồ ạt xảy ra tình trạng bỏ cọc.

Mới đây, phiên đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai đã có 55 lô bỏ cọc, trong đó có cả lô đất giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2. 13 lô đất nộp đủ tiền, giá cao nhất chỉ hơn 55 triệu đồng/m2.

Kết quả có đến 80% nhà đầu tư đấu giá đất bỏ cọc ở Thanh Oai đã được dự báo trước. Điều này cho thấy phần lớn người trúng thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực.

Đáng chú ý, thực trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc vốn không phải chuyện hiếm trên thị trường bất động sản. Trước đó, thông tin được Sở Tư pháp tỉnh Bắc Giang công bố đã làm rúng động dư luận khi có tới gần 1.500 lô đất đấu giá tại địa phương này trong 2 năm 2020-2021 bỏ cọc.

Theo chính quyền địa phương, tình trạng mất an ninh trật tự tại cuộc đấu giá vẫn còn xảy ra, vi phạm trong việc gia hạn nộp tiền, hủy kết quả trúng đấu giá, tình trạng “bỏ cọc”, hiện tượng “cò mồi” đẩy giá làm nhiễu loạn thị trường bất động sản… dẫn đến thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh.

Trả mức giá cao ngất ngưởng, gấp 5 lần giá khởi điểm, gần 50 lô đất tại huyện Thọ Xuân (Thanh Hóa) được đấu giá cách đây 3 năm trước cũng đã bị bỏ cọc.

Cũng tại Thanh Hóa, sau cơn sốt đất đấu giá, chính quyền huyện Hoằng Hóa, huyện Quảng Xương đã phải ra quyết định hủy bỏ kết quả hàng chục lô đất trúng đấu giá do người trúng đấu giá đất bỏ cọc.

Theo nhiều chuyên gia, hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đấu giá đất bỏ cọc tràn lan như hiện nay là do các nhà đầu tư, đầu cơ đang có tâm lý xem đây như một "trò đùa". Bên cạnh đó, việc bỏ cọc cũng không mấy ảnh hưởng đến lợi ích của họ, do cơ chế răn đe chưa đủ mạnh.

Trong khi đó, lợi ích từ việc tham gia các vụ đấu giá này nếu "lướt sóng" được, là rất lớn.

Nguyên nhân

Hai nguyên nhân chính khiến các phiên đấu giá đất gần đây thu hút được lượng người tham gia đông đảo là do nguồn cung hạn chế và giá khởi điểm ở mức thấp.

Thời điểm năm 2017, giá khởi điểm được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, tổ chức tư vấn định giá đất sẽ xác định hệ số, sau đó trình hội đồng thẩm định giá đất của địa phương và UBND tỉnh duyệt.

Do đó, giá khởi điểm khi đó gần tiệm cận với giá thị trường. Đồng nghĩa với việc tiền đặt cọc (20% giá khởi điểm) của người tham gia cũng cao.

Tuy nhiên, Nghị định 12 có hiệu lực từ tháng 2 năm nay yêu cầu việc xác định giá khởi điểm do UBND huyện tự tổ chức, không còn thuê công ty thẩm định giá.

Phương pháp tính giá khởi điểm lúc này là sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm thay vì phương pháp hệ số điều chỉnh như trước kia nhân với bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Điều này đã dẫn tới giá khởi điểm và tiền đặt cọc ở mức thấp.

Chính vì vậy, ngày càng có nhiều nhóm người, xem đấu giá đất là một "nghề" để tạo ra lợi nhuận. Nhiều nhà đầu cơ mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi. Thậm chí, điều này đang diễn ra ngày càng phổ biến ở nhiều nơi, mang tính tổ chức, tạo sốt ảo trên thị trường bất động sản.

Nếu may mắn bán được sang tay lô đất sau trúng đấu giá, họ sẽ thu về khoản tiền chênh lệch. Nếu không bán được, họ sẵn sàng bỏ cọc, do khoản tiền cọc rất thấp và hình phạt cấm đấu giá trong vòng 5 năm không mấy quan trọng. Các nhà đầu cơ hoàn toàn có thể nhờ người thân, bạn bè đứng tên, đấu giá hộ những lô tiếp theo.

Giải pháp ngăn chặn triệt để tình trạng đấu giá đất bỏ cọc

Mặc dù việc bỏ cọc không mấy ảnh hưởng đến các nhà đầu tư tham gia đấu giá, nhưng hệ luỵ nó để lại cho địa phương, thị trường bất động sản và nhà nước lại rất lớn.

Theo ông Trần Đại Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và đầu tư FII Việt Nam (FIIVN), chuyên gia pháp lý dự án đầu tư, khi tổ chức các phiên đấu giá đất, Nhà nước có hai mục tiêu là tạo nơi an cư cho người dân và tạo nguồn thu cho ngân sách.

Thế nhưng, việc đấu giá cao rồi bỏ cọc đã phá vỡ cả hai mục tiêu trên. Một số ý kiến cho rằng, việc người tham gia bỏ cọc thì ngân sách sẽ thu được thêm khoản tiền cọc của người tham gia. Tuy nhiên, các lô đất bị bỏ cọc sẽ phải được tổ chức đấu giá lại làm tốn kém ngân sách của nhà nước nhiều hơn.

Với thị trường bất động sản, giá trúng đấu giá đất sẽ được người dân địa phương dùng làm tham chiếu để tăng giá đất. Điều này khiến người dân có nhu cầu ở thực ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

"Chính quyền đấu giá đất để mang lại nguồn thu, vừa để giải quyết vấn đề an cư cho người dân nhưng đáng buồn thay, những sự kiện này lại là miếng mồi ngon cho dân đầu cơ trục lợi", ông Nghĩa nhận định.

Để giải quyết tận gốc vấn đề này, ông Nghĩa cho rằng, thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà nước cần có quy định chặt chẽ hơn để kiểm soát hoạt động đầu cơ bất động sản nói chung và đấu giá đất nói riêng.

Nên chăng, Chính phủ nên có quy định, đấu giá khu vực nào thì chỉ người khu vực đó được tham gia.

Đấu giá đất nền cho cá nhân xây dựng là biện pháp của chính quyền địa phương cấp huyện giải quyết nhu cầu ở tại chỗ cho người dân. Từ xuất phát điểm như vậy, việc đấu giá đất này chỉ nên gói gọn cho những người có thường trú tại địa phương ấy được tham gia.

Điều này sẽ tránh được trường hợp, một số người dân ở nơi khác đến làm loạn giá, mất cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự.

Thứ hai, các cơ quan quản lý cần có quy định, đất đấu giá xong không được phép sang tên trong tối thiểu từ 3 - 5 năm. Việc đấu giá đất xong và sang tay ngay để "ăn" chênh lệch đã diễn ra quá phổ biến trong những năm gần đây. Vì vậy, Nhà nước cần hạn chế giao dịch những lô đất này, để ngăn chặn đầu cơ.

Thứ tư, người trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính càng sớm càng tốt. Thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính kéo dài sẽ khiến đội đầu cơ có thêm cơ hội bán sang tay.

Thứ năm, ngoài việc hạn chế giao dịch, nhà nước cần đặt thêm điều kiện để thực hiện giao dịch. Cụ thể ở đây là nhà đầu tư phải xây dựng cơ bản và cập nhật tài sản lên sổ đỏ mới được phép giao dịch, chuyển nhượng.

Làm như vậy sẽ thực hiện đúng mục tiêu sử dụng đất để ở, tránh sự tham gia của đầu cơ.

Thứ sáu, cần có quy định lũy tiến tiền trúng đấu giá nếu vợ, chồng người liên quan khác thắng lô đất trong cùng một dự án.

Một gia đình chỉ được trúng một lô, nếu sang lô thứ hai thì sẽ gặp bất lợi, chịu thêm chi phí. Cách làm này kết hợp với đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ giúp ngăn chặn đầu cơ đất đai. Nếu phát hiện sai phạm, nhà đầu tư có thể bị thu hồi đất, không bồi thường.

Cuối cùng, trong trường hợp trúng đấu giá mà nhà đầu tư không xây dựng, thì qua mỗi năm, họ sẽ bị đánh thuế bất động sản tăng thêm. Nếu 5 năm chưa xây dựng, nhà đầu tư có nguy cơ bị thu hồi lại đất, không bồi thường.

Ông Nghĩa cho rằng, những kiến nghị trên sẽ giải quyết cơ bản triệt để tình trạng đầu cơ đất đai, bất động sản, bỏ cọc đấu giá đất vốn đang nan giải nhiều năm trên thị trường thời gian vừa qua.