Đất Thủ Thiêm: Thị trường muôn năm

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm là một minh chứng của cơ chế thị trường được quyết định bởi hành vi (vừa duy lý, vừa không duy lý) của con người. Xét về góc độ lợi ích chung của toàn xã hội, phiên đấu giá này là quá hời. Đây là một niềm vui chứ đâu có gì phải than trách?

Xét về các tính chất và điều kiện cơ bản thì trường hợp này thuộc thị trường cạnh tranh tiệm cận với hoàn hảo, không có các khuyết tật của thị trường gây tổn hại cho cái chung.

Thứ nhất, thông tin của hàng hoá (các mảnh đất), bao gồm cả việc chúng có thể sử dụng như thế nào về cơ bản là đầy đủ và minh bạch.

Thứ hai, tính đồng nhất của hàng hoá rất cao. Khác biệt của các mảnh đất này, so với các mảnh đất được quy hoạch cho mục đích sử dụng tương tự ở bất kỳ nơi nào khác (ở tại TPHCM, hay địa phương khác như Hà Nội hay Hà Giang…) chỉ là vị trí. Do vậy, xét ở góc độ nhà đất, các mảnh đất là đồng nhất hay giống nhau và có vô số các mảnh đất tương tự.

Thứ ba, rào cản tham gia mua các lô đất được đấu giá và bán các lô đất tương tự ở chỗ khác là rất thấp. Điều kiện tham gia mua các lô đất được đấu giá rất đơn giản là chỉ cần có đủ tư cách pháp lý và tiền đặt cọc là được; những người có những lô đất tương tự ở những nơi khác thích bán là có thể bán ngay.

Thứ tư, có vô số người bán và vô số người mua. Với các điều kiện và phân tích nêu trên, có vô số người có thể tham gia vào thị trường bên bán và bên mua các mảnh đất được đấu giá hoặc các mảnh đất tương tự.

Trong một thị trường gần như cạnh tranh hoàn hảo như vậy, khả năng sinh lời hay giá trị sử dụng của hàng hoá được phản ánh vào giá. Như vậy thị trường đã phát ra một tín hiệu rất tích cực và cả xã hội được lợi .

Ở đây, cũng có thể có vấn đề phi lý trí/tâm lý thích chơi trội của con người đã đẩy giá đất lên cao. Những doanh nghiệp thắng đã chơi ngông, bỏ những giá rất cao để khẳng định đẳng cấp hoặc vì những lý do khác thường nào đó và sẵn sàng bỏ cọc. Ngay cả tình huống này xảy ra thì phần còn lại của xã hội vẫn được lợi như phân tích tiếp theo.

Tình huống tệ nhất là các doanh nghiệp thắng bỏ cuộc thì nhà nước tự nhiên cũng bỏ túi không hàng nghìn tỷ đồng. Khi đó, tổ chức đấu giá lại, đúng giá thị trường thì chi phí nhỏ hơn rất nhiều.

Tình huống tích cực là giá đó thể hiện đúng mặt bằng chung. Điều này có nghĩa là nhà nước sẽ thu được rất nhiều tiền cho ngân sách để đầu tư cho cơ sở hạ tầng và các nhu cầu khác. Quan trọng hơn là Thủ Thiêm sẽ tạo ra một giá trị gia tăng (GDP) rất lớn cho Thành phố và cho cả nước.

Ước tính suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu 5% và mặt bằng giá này được áp dụng cho khoảng 150 ha đất ở trung tâm Thủ Thiêm thì giá trị gia tăng phần đất tạo ra hàng năm là gần 90 nghìn tỷ đồng, cao hơn 1% GDP của cả nước và khoảng 6% GRDP của TPHCM. Nếu như vậy là thắng lớn và tương lai xán lạn quá còn gì.

Lo lắng phiên đấu giá sẽ đẩy mặt bằng giá đất cả nước lên, gây các hệ lụy tiêu cực là “lo bò trắng răng”. Trong một thị trường có vô số người bán, vô số người mua, nên không ai có thể làm được cái việc là mua một món hàng thật đắt để thiết lập mặt bằng giá thị trường. Ngay ở SG cũng còn rất nhiều đất để bán và phát triển. Nếu nhìn ra cả vùng và cả nước thì là đất đai mênh mông.

Tình huống doanh nghiệp mua đất bỏ đó theo dạng đầu cơ khó có thể xảy ra. Lãi suất đi vay hiện tại là không thể dưới 5% như con số nêu trên. Nếu có tiền mang đi đầu tư 37 nghìn tỷ thì mỗi năm cũng mang về gần 2 nghìn tỷ đồng và nếu vay thì hàng năm phải trả gần 3 nghìn tiền lãi. Không ai mua rồi để đất không ném tiền qua cửa sổ đâu.

Phân tích theo cả hai thái cực, bỏ cọc và giá phản ánh đúng thực tế thì kiểu gì xã hội cũng có lợi. Như vậy thị trường muôn năm chứ sao một số người lại nhìn vào các góc độ tiêu cực và tối thui vậy?

Cuối cùng giả sử (với khả năng xảy ra tiệm cận đến không), phiên đấu giá đó có thể khuynh đảo cả thị trường nhà đất Việt Nam thì đó là minh chứng cho thấy nhận thức ngô nghê/lôm côm về kinh tế thị trường của chúng ta. Theo thời gian sự duy lý sẽ trở lại và đó là bài học cho sự phát triển của xã hội. Như vậy vẫn có lợi.