Đất nông nghiệp đổi mặt bằng giá?

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường kiến nghị TP.HCM nâng giá đất nông nghiệp lên khoảng 40% giá đất ở cùng thửa đất khi xây dựng bảng giá đất từ năm 2026. Đề xuất dựa trên khung pháp lý mới và thực tiễn thị trường, nhằm khắc phục bất cập của mức giá quá thấp, đồng thời giảm áp lực, khiếu nại trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong kiến nghị lần thứ ba gửi lãnh đạo TP.HCM, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đề xuất điều chỉnh mạnh khung giá đất nông nghiệp, nâng lên mức tương đương 40% giá đất ở trên cùng thửa đất — một bước đi có thể làm thay đổi mặt bằng giá đất hiện nay.

Trong kiến nghị lần 3 gửi tới lãnh đạo TP.HCM, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên mức bằng 40% giá đất ở cùng thửa đất.

Ngày 22/12, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật TP.HCM) đã có văn bản gửi UBND TP.HCM cùng các sở, ngành liên quan về việc xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026. Đây là lần kiến nghị thứ ba của đơn vị này, tiếp tục thúc đẩy mục tiêu xây dựng khung giá đất tiệm cận bản chất thị trường.

Trọng tâm kiến nghị lần này là đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên mức tương đương khoảng 40% giá đất ở trên cùng thửa đất — một điều chỉnh được đánh giá là có tác động đáng kể đến mặt bằng giá đất và tâm lý xã hội.

Theo dự thảo trước đó của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, mức 40% từng được trình Hội đồng thẩm định và nhận định là tương đối phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, tại Kết luận số 30/KL-ĐU, tỷ lệ này lại bị điều chỉnh giảm, làm dấy lên những lo ngại và bất an trong dư luận.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc duy trì giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp — chỉ vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông — không chỉ gây khó khăn trong quá trình triển khai chính sách mà còn thiếu sự đồng thuận xã hội, dễ phát sinh khiếu nại và hệ lụy pháp lý.

Trước đó, trong các kiến nghị gửi vào tháng 6 và tháng 11/2025, Viện từng đề xuất biên độ điều chỉnh từ 30% đến 70%, tùy theo điều kiện từng khu vực và loại đất.

Các kiến nghị này được đặt trên nền tảng pháp lý mới của Luật Đất đai 2024 và hệ thống văn bản hướng dẫn vừa được ban hành. Đáng chú ý là Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội (ngày 11/12/2025), quy định việc giảm nghĩa vụ tài chính khi người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Bên cạnh đó, Nghị định số 226/2025 và Nghị định số 291/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024 về tiền sử dụng đất cũng cho phép điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường, trao quyền quyết định cho UBND cấp tỉnh.

Từ thực tiễn giao dịch, Viện dẫn chứng giá đất nông nghiệp trên thị trường thường đạt khoảng 70% giá đất ở trong các trường hợp chuyển nhượng. Vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất mới cần được nghiên cứu khoa học, bám sát thực tế từng khu vực, thậm chí từng thửa đất khi dữ liệu đủ đầy và đồng bộ.