MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đất nông nghiệp có giá bao nhiêu?

Theo thì trường hiện tại, ở một số nơi, đất nông nghiệp trắng (không có cây trồng) có giá 15K/m2.

Quê mình đất đỏ bazan màu mỡ có sẵn cây tiêu, cafe, sầu riêng đang thu hoạch, ô tô vào tận nơi, cách trung tâm dưới 10km có giá tầm 150K-200K mỗi mét vuông. Những nơi gần SG như Long An là 1-2triệu, sát vách như Nhơn Trạch là 3-4triệu.

Trong các phương pháp định giá bđs thì ngoài phương pháp so sánh còn có phương pháp thu nhập. Nếu dùng phương pháp thu nhập thì mình nghĩ đất nông nghiệp có giá tầm 100-200K mỗi mét vuông là phù hợp. Cao hơn nữa thì không biết trồng cây gì nuôi con gì để đáp ứng được về mặt thu nhập.

Ví dụ nếu giá đất nông nghiệp là 1triệu mỗi mét, tương đương 10tỷ 1ha. Đố bạn trồng cây gì, nuôi con gì mà cho thu nhập ròng 400-500triệu mỗi năm đấy. Nên nếu đơn thuần mua đất làm nông, mà giá 10tỷ 1ha thì lỗ chắc, gần như không trồng cây gì, nuôi con gì để lại vốn cả.

Vậy lý do có nơi đất nông nghiệp lên 3-4triệu người ta vẫn mua, đó là do có tiềm năng lên thổ cư, và người đi mua nó hoặc là chủ đầu tư làm dự án hoặc dân đi buôn đất chứ không phải dân làm nông chân chính. Tuy nhiên có những khu vực chỉ có công ty BĐS mới được làm thủ tục lên thổ, còn dân thì không được, ấy là những khu đất nằm trong dự án nào đó.

Làm dự án đô thị, khó nhất là phần đền bù, mà các công ty bđs sẽ chọn làm dự án ở những nơi có nhiều đất nông nghiệp để đền bù cho dễ chứ chả ai chọn dự án nơi có nhiều đất thổ cư cả. Vậy cái quan trọng là đền bù đất nông nghiệp giá bao nhiêu?

Như mình nói, hiện nay giá đất nông nghiệp có cây luôn tầm 100-200k mỗi mét vuông là phù hợp. Vì nếu giá cao hơn thì làm nông sẽ không còn hiệu quả, nên nó chỉ có giá cao hơn nếu có tiềm năng chuyển đổi, nhưng có một số khu vực thì cá nhân lại không thể chuyển đổi. Thế nên tiềm năng có thì bất lợi cũng có.

Một số chủ đất nông nghiệp đôi khi định giá đất của mình theo giá đầu ra của CĐT khi được hỏi về đền bù, ví dụ thấy CĐT sẽ bán được 50-60tr thì nghĩ rằng miếng đất của mình phải có giá 15-20tr mới phù hợp dù họ thừa biết 1ha đất nông nghiệp mà 150-200ty thì sẽ không thể trồng cây gì để có lợi, mà bản thân họ cũng không thể chuyển đổi được lên thổ vì không được phép, không có đường giao thông và cũng không có tiền đóng tiền sdd. Với cả cá nhân đâu có được lên thổ 1 lượng lớn đất.

Với mình thì phù hợp là được, nói chứ đất nông nghiệp với những người thuần nông đa số là được cho (được chia) hoặc mua với giá rất rẻ. Chứ đã bỏ tiền triệu mỗi mét để mua đất nông nghiệp thì gần như chắc chắn là dân buôn đất.

Có những người được chia đất, kiếm sống trên mảnh đất đó, rồi đến 1 ngày có dự án, lại được đền bù 1 cục tiền bự, thì mình nghĩ vẫn ổn hơn những người đi làm ở TP, mua cái chung cư 2tỷ mất toi gần 200triệu thuế VAT.