MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đánh thuế theo thời gian sở hữu bất động sản: Liệu có ngăn chặn được đầu cơ?

Việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân dựa trên thời gian sở hữu bất động sản để ngăn chặn đầu cơ được cho là cần thiết, tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng đây chưa phải là giải pháp tối ưu vào thời điểm hiện tại.

Việc áp dụng thuế đối với đầu cơ bất động sản là điều cần thiết

Mới đây, trong dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đồng bộ hóa với Luật Đất đai 2024.

Bộ Tài chính đề xuất rằng nếu thời gian giao dịch bất động sản diễn ra nhanh, thuế suất sẽ cao hơn, và nếu giao dịch kéo dài thì thuế suất sẽ thấp hơn.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế TNCN hiện nay của Việt Nam không phân biệt theo thời gian sở hữu bất động sản của người chuyển nhượng. Trong khi đó, nhiều quốc gia đã sử dụng công cụ thuế TNCN để gia tăng chi phí cho hành vi đầu cơ trên thị trường bất động sản. Các quốc gia này cũng áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản tùy theo tần suất giao dịch, thời gian mua và bán.

Ví dụ, ở Singapore, bất động sản có nhiều giao dịch trong năm đầu tiên sẽ bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán. Sau 2 năm, mức thuế giảm xuống 50%, và sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch bất động sản trong 2 năm đầu sẽ bị đánh thuế 45%, trong 2-5 năm là 35%, trong 5-10 năm là 20%, và sau 10 năm chỉ còn 15%.

Đại diện Bộ Tài chính cho biết, mức thuế suất cần được xác định một cách hợp lý để phản ánh thực tế và đồng bộ với các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và hạ tầng công nghệ thông tin.

Chuyên gia pháp lý về bất động sản, Ths LS Nguyễn Văn Đỉnh, cho rằng đây là một hướng đi đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có các tính toán hợp lý để đảm bảo việc thực thi luật hiệu quả và khả thi. Nguyên tắc đánh thuế này cần phân biệt rõ giữa người mua bất động sản để sử dụng và người mua để đầu cơ. Những trường hợp mua đi bán lại trong thời gian ngắn rõ ràng là hành vi đầu cơ và cần phải chịu thuế cao, trong khi người mua để ở thì chỉ nên đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế. Tuy nhiên, ông Đỉnh cũng thừa nhận rằng việc xác định các giao dịch đầu cơ ngay từ giai đoạn đầu đòi hỏi phải có dữ liệu đầy đủ.

Chuyên gia kinh tế PGS TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, khi cung ít và cầu quá cao, thị trường sẽ nằm trong tay người bán. Tuy nhiên, khi cung cầu được cân bằng, việc đánh thuế sẽ giúp giảm bớt tình trạng đầu cơ và làm thị trường trở nên lành mạnh hơn. "Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn là cần thiết. Tuy nhiên, các phương án cụ thể sẽ được tính toán trong quá trình làm luật. Ví dụ, có thể đánh thuế cao đối với giao dịch trong năm đầu tiên, và thuế sẽ giảm dần theo thời gian, sau 5 năm có thể không đánh thuế hoặc chỉ đánh thuế rất thấp", PGS TS Đinh Trọng Thịnh cho biết.

Cần thận trọng khi áp dụng thuế

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, cho rằng đề xuất đánh thuế bất động sản (BĐS) không thực sự khả thi, vì khi áp dụng thuế, cần phải tính đến việc thuế thu được có đủ bù đắp chi phí hay không. Để đánh thuế nhằm ngăn chặn đầu cơ, sẽ cần thêm nhiều công tác và chi phí khác để đảm bảo sự công bằng cho người dân. Điều này có thể khiến chi phí áp dụng thuế cao hơn số thu thuế thu được.

Các chuyên gia nhận định, việc đánh thuế cần được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo công bằng cho người dân. Ví dụ, nhiều người mua nhà chung cư hiện nay phải chịu giá cao nhưng không phải là người mua đầu tiên, và có thể là người nhận chuyển nhượng từ các lần giao dịch trước. Tuy nhiên, họ mua nhà không phải để ở mà với mục đích cho thuê, do đó việc này không thể coi là đầu cơ. Điều này cho thấy, đánh thuế có thể không phải là giải pháp tối ưu cho thị trường BĐS hiện nay, dù thu thuế từ bất động sản thứ hai hay dựa trên thời gian sở hữu.

Từ một góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng chỉ khi bán có lãi thì mới phải nộp thuế, như vậy mới đảm bảo sự công bằng với người dân. Thuế cần được tính trên thu nhập từ chênh lệch giá mua bán, sau khi đã trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng. Ở nhiều quốc gia, thuế chỉ áp dụng đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS.

“Chỉ khi có lãi mới phải nộp thuế. Đó là nguyên tắc tính thuế. Nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua, thuế suất sẽ cao trên lợi nhuận thu được. Nếu 3, 5, hay 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn”, ông Đính giải thích.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh nhận định, việc áp thuế suất cao hơn khi thời gian nắm giữ bất động sản càng ngắn có thể giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” bất động sản. Tuy nhiên, ông Ánh cũng đặt câu hỏi liệu cơ quan quản lý có đủ dữ liệu và khả năng giám sát chính xác giá mua và giá bán hay không.

Ông Ánh cũng cho rằng, thị trường BĐS năng động phần lớn nhờ vào hoạt động đầu cơ. Do đó, cần có cách tiếp cận hợp lý với đầu cơ bất động sản để phát huy đúng vai trò và tính chất của nó, đồng thời tạo ra các giải pháp giúp thị trường phát triển lành mạnh, chứ không chỉ tập trung vào nguồn thu.

Đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS cũng nhận định rằng, đánh thuế có thể là công cụ hữu hiệu để điều chỉnh lại thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn. Tuy nhiên, vấn đề cần được làm rõ là liệu sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hay không. Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn các cơ quan chức năng tính toán kỹ lưỡng và hợp lý trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.