Đằng sau con số dư nợ “0 đồng” của Phát Đạt (PDR)

Trải qua giai đoạn khủng hoảng bởi áp lực thanh toán trái phiếu, cổ phiếu của ban lãnh đạo bị bán giải chấp…, câu chuyện năm 2024 và cả sắp tới với Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt, mã chứng khoán PDR) là cần hạn chế đầu tư dàn trải, tập trung vào lĩnh vực kinh doanh cốt lõi.

2023: tháo gỡ các nút thắt tài chính

Năm 2023, một trong những thách thức lớn của các doanh nghiệp bất động sản là nợ trái phiếu. Riêng với Phát Đạt, khoản nợ trái phiếu là 2.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh nghiệp này có một cú xoay chuyển bất ngờ khi tất toán trước hạn vào những ngày cuối cùng của năm 2023.

Sau khi cơ cấu lại toàn bộ khoản vay trái phiếu 2.500 tỷ đồng vào cuối năm 2023, dư nợ vay (gồm cả ngắn hạn và dài hạn)/vốn chủ sở hữu đã giảm về 0,32 lần - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay. Trong khi đó, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) cũng chỉ gấp 1,2 lần vốn chủ sở hữu.

Tại thời điểm 31/12/2023, Tổng nợ vay của Phát Đạt là hơn 3.105 tỷ đồng, trong đó điểm đáng chú ý là phần lớn các khoản nợ ngắn hạn trước đây đã được doanh nghiệp đàm phán, cơ cấu lại thành nợ dài hạn.

Việc mạnh tay tái cấu trúc toàn bộ các dự án nhằm cứu vãn dòng tiền, đặc biệt là làm sạch nợ trái phiếu của Ban lãnh đạo Phát Đạt được nhiều thành viên thị trường đánh giá cao, bởi đây là cơ sở cho việc đàm phán để tiếp cận các nguồn huy động vốn cho nhu cầu tái phát triển. Trong năm 2023, Phát Đạt đã phát hành thành công 67,16 triệu cổ phiếu riêng lẻ, thu về khoảng 671,6 tỷ đồng.

Tiếp đó, Phát Đạt hoàn tất chuyển nhượng 99,8% quyền sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI), góp phần mang về khoản lợi nhuận là 415 tỷ đồng.

Việc thu về được nguồn tiền lớn đã giúp Phát Đạt giải tỏa nợ ngắn hạn, duy trì được dòng tiền. Kết quả, năm 2023, doanh nghiệp này ghi nhận tổng doanh thu 1.640 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 889 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 682 tỷ đồng.

Đại hội đồng cổ đông của Phát Đạt vừa qua đã thông qua phương án phát hành gần 34,1 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cổ phiếu, để hoán đổi khoản nợ vay 30 triệu USD tại ACA Vietnam Real Estate III LP, lãi suất cố định 8%/năm, nhằm tài trợ cho một dự án của Công ty tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, đại hội đồng cổ đông Phát Đạt thông qua việc phát hành gần 131 triệu cổ phiếu để trả cổ tức. Tỷ lệ phát hành là 15% tổng số cổ phiếu đang lưu hành; tương ứng 100 cổ phiếu được nhận thêm 15 cổ phiếu mới. Với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị phát hành là 1.309 tỷ đồng. Ngoài ra, Công ty sẽ phát hành tối thiểu 14,6 triệu cổ phiếu ESOP cho cán bộ, nhân viên, người lao động với giá 12.000 đồng/cổ phiếu.

Dù vẫn còn một số vấn đề cần phải giải quyết liên quan đến các khoản phải thu ngắn hạn, nhưng doanh nghiệp này cũng có thuận lợi khi tiếp cận được nguồn vốn từ các tổ chức tài chính. Điển hình là việc đạt được hợp tác chiến lược với MB Bank cho dự án Thuận An 1 và 2, có tổng giá trị 6.000 tỷ đồng vào cuối năm 2023.

Tập trung vào bất động sản để tạo dòng tiền năm 2024

Trong đánh giá gần đây, Maybank IBG Research nhận định, kết quả kinh doanh của Phát Đạt sẽ phục hồi theo hình chữ U với lợi nhuận năm 2024 tăng 7% so với năm 2023, đạt 732 tỷ đồng, chủ yếu nhờ việc mở bán tại dự án Khu dân cư Bắc Hà Thanh. Điểm rơi lợi nhuận sẽ diễn ra trong giai đoạn 2025 - 2026 khi dự án Thuận An 1 và 2, dự án Cadia Quy Nhơn được bàn giao, giúp thúc đẩy lợi nhuận năm 2025 tăng 185% và tiếp tục tăng 55% trong năm 2026, qua đó đạt mức tăng trưởng kép (CAGR) lợi nhuận ròng giai đoạn 2023 - 2026 là 67%.

Trải lòng với các cổ đông tại đại hội vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt thừa nhận, trải qua khủng hoảng mới thấy dòng tiền là máu. Do đó, trong giai đoạn sắp tới, Phát Đạt sẽ tập trung nhiều thứ nhưng dòng tiền phải được ưu tiên, đặc biệt việc “tập trung bán hàng, pháp lý, xây dựng để biến nội lực thành dòng tiền, không cho phép bất cứ khủng hoảng nào có thể tiếp tục xảy ra”. Thuận lợi hiện nay là việc thị trường bất động sản trong nước đang ấm lên, các kênh dẫn vốn như trái phiếu doanh nghiệp cũng tăng trưởng tốt, giúp doanh nghiệp huy động được vốn để đầu tư dự án.

Vào tháng 1/2024, Khu phức hợp cao tầng Thuận An (Bình Dương) có quy mô 4,47 ha, tổng mức đầu tư ước tính khoảng 10.800 tỷ đồng đã được Phát Đạt khởi công. Tại dự án này, doanh nghiệp được MB Bank tài trợ với hạn mức tín dụng 1.500 tỷ đồng, dự kiến mở bán từ quý III/2024, kỳ vọng mang về khoảng 13.000 tỷ đồng doanh thu cho Phát Đạt trong tương lai.

Bên cạnh đó, Phát Đạt được MB Bank cấp hạn mức tín dụng 3.200 tỷ đồng cho dự án Khu dân cư Bắc Hà Thanh (Bình Định) có quy mô 44 ha, trong đó diện tích được sử dụng cho mục đích thương mại khoảng 14,5 ha, nằm dọc theo tuyến Quốc lộ 19 từ TP. Quy Nhơn. Theo đại diện Phát Đạt, hiện nay, doanh nghiệp đã hoàn thành hầu hết các thủ tục pháp lý cho giai đoạn 1 và công tác san lấp mặt bằng đang gần hoàn thành. Ước tính, doanh thu giai đoạn 1 khoảng 2.040 tỷ đồng, dự án dự kiến mở bán vào đầu quý III năm nay.

Đối với tổ hợp Ngô Mây - Bình Định, dự án tại TP. Quy Nhơn có diện tích 5.426 m2 với vị trí đắc địa đã hoàn thành pháp lý cơ bản và có phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Dự kiến, dự án có thể được mở bán vào cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025, ước tính mang về hơn 2.500 tỷ đồng doanh thu từ bán condotel và tạo ra dòng tiền ổn định từ kinh doanh khách sạn 5 sao cho Phát Đạt.