Dân nắm thông tin quy hoạch, dự án ma sẽ hết đất sống

Nhằm hạn chế tình trạng nhiều chủ đầu tư rao bán đất trái phép, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản gửi Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc kiểm tra, xử lý việc chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định tại các dự án nhà ở sai phép, không phép. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, muốn hạn chế tình trạng này, trước tiên phải giải quyết được bài toán minh bạch thông tin quy hoạch.

Dự án ma hoành hành…

Một trong những ví dụ điển hình là trường hợp của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba vừa bị Bộ Công an phanh phui và bắt giữ hàng loạt lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp này thời gian vừa qua. Cụ thể, Công an xác định, Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba) là chủ mưu, cầm đầu chỉ đạo Nguyễn Thái Lĩnh và các nhân viên cấp dưới lập ra nhiều công ty thành viên, tổ chức thu mua 600 ha đất nông nghiệp tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu... để làm dự án.

Để tạo lòng tin cho khách hàng, Luyện chỉ đạo các nhân viên thực hiện 7 bước gồm: Tìm hiểu định hướng phát triển khu vực; Tìm hiểu quy hoạch của địa phương; Tiến hành mua đất; Dựa vào Luật Đất đai hiến đường cho nhà nước; Hợp tác với cơ quan nhà nước để làm hạ tầng; Lên thổ cư; Tách sổ theo quy định luật hiện hành.

Công ty Alibaba cam kết rằng, không có khách hàng nào mất tiền khi đầu tư địa ốc của Alibaba. Nhưng trên thực tế, các dự án của Công ty Địa ốc Alibaba hầu hết là đất nông nghiệp, nằm trong quy hoạch, chưa được chấp thuận của cơ quan chức năng địa phương. Dù dự án chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, nhưng Công ty Alibaba vẫn quảng cáo đem bán cho hơn 7.000 khách hàng, thu về hơn 2.600 tỷ đồng.

Tại Đà Nẵng, tháng 4/2019 vừa qua, Phòng Cảnh sát Kinh tế - Công an TP. Đà Nẵng ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam bà Nguyễn Thị Bích Thuận, Tổng giám đốc Quảng Đà Land về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Công ty của bà Thuận có trụ sở tại phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng, liên quan đến hành vi lừa bán đất tại “dự án ma” Khu dân cư Nam Cẩm Lệ và 121 lô đất đường Đô Đốc Lân ở phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng.

Kết quả điều tra cho thấy, dự án và các lô đất kể trên không phải thuộc sở hữu của Công ty Quảng Đà, mà thuộc quản lý của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đà Nẵng. Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đà Nẵng cho biết, đơn vị này không giao cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào để thực hiện đầu tư dự án bán đất nền...

Tương tự Alibaba hay Quảng Đà Land là câu chuyện của dự án Adoland tại Quốc Oai, Hà Nội hồi tháng 4/2019. Dù thửa đất có diện tích hơn 4.500 m2 (tại thôn 6 xã Phú Cát, huyện Quốc Oai, TP. Hà Nội), trong đó chỉ có 400 m2 là đất, ở còn lại là đất trồng cây lâu năm, nhưng lại được phân lô bán nền như một dự án với tên gọi là Khu dân cư Adoland Capital 8.

Lô đất trên đang trồng cây lâu năm do người dân lên làm kinh tế mới, nếu chuyển đổi sang đất ở thì cũng không quá 120 m2 theo quy định. UBND huyện Quốc Oai cũng đã có thông báo về việc này.

Cũng tại Hà Nội, dự án Golden Lake Hòa Lạc được giới thiệu rao bán trên nhiều trang mua - bán bất động sản như Alonhadat.com.vn, batdongsan.com.vn, ancu.me…

Theo đó, Golden Lake Hòa Lạc được giới thiệu là dự án biệt thự, liền kề, nhà phố, đất nền Sơn Tây đang được tập kết quy hoạch thành khu dân cư. Tổng diện tích của dự án 8 ha, giai đoạn thứ nhất gồm 100 lô đất nền và giai đoạn thứ 2 là 50 lô biệt thự. Vị trí nằm tại xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Cổng Vàng. Hấp dẫn hơn, tại dự án này, các lô đất được giới thiệu là có diện tích 70 - 150 m2/lô, giá 9,5 - 18,5 triệu đồng/m2, có cơ hội sinh lời cao.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại khu đất được giới thiệu là dự án Golden Lake Hòa Lạc vẫn chỉ là bãi đất phần lớn cỏ mọc um tùm, một số khu vực được trồng bưởi, nuôi cá, mà không có bất cứ dấu hiệu nào của một dự án bất động sản như thông tin rao bán vẽ ra.

… Vì người dân “đói” thông tin quy hoạch

Các vụ việc nêu trên chỉ là những trường hợp điển hình, đã được phanh phui. Trên thực tế, tại rất nhiều địa phương, thời gian vừa qua, xuất hiện hàng loạt công ty giới thiệu các dự án phân lô, bán nền trái phép, dự án “ma” (dự án trái phép), thậm chí quy mô và công khai hơn trước với giá cả tỷ đồng/lô đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), sở dĩ các công ty làm ăn chụp giật có thể dễ dàng lập được dự án trái phép lừa đảo khách hàng một phần do kẽ hở của pháp luật. Bởi, trong khi Bộ luật Dân sự cho phép các loại hình hợp đồng như thỏa thuận về đặt cọc, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, kể cả hình thức hợp đồng góp vốn, thì Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quản lý các hành vi bán bất động sản hình thành trong tương lai khi giữa chủ đầu tư và khách hàng ký kết hợp đồng mua bán, với rất nhiều điều kiện khắt khe ràng buộc về pháp lý.

Nhiều ứng dụng thông tin quy hoạch bắt đầu được các công ty công nghệ cung cấp

Như vậy, công ty bán bất động sản như dự án trái phép nếu không hình thành hợp đồng mua bán với khách hàng thì không nằm trong sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Các công ty bán bất động sản đã lợi dụng kẽ hở này để hình thành dự án trái phép. Thực tế, tất cả các công ty bán dự án trái phép đều ký kết với khách hàng thông qua những loại hợp đồng dân sự.

Ngoài ra, hiện tượng biến tướng kinh doanh bất động sản xảy ra một phần từ việc đói thông tin quy hoạch giữa những người dân. Mặc dù thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động rất lớn tới quyền lợi của người dân và công tác công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, là yêu cầu bắt buộc trong Luật Đất đai, Luật Phòng chống tham nhũng và nhiều văn bản pháp lý khác nhau, nhưng trên thực tế, việc thực hiện còn nhiều hạn chế.

Báo cáo về Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam (PAPI) cho thấy, mặc dù các địa phương trên cả nước đã có nhiều chuyển biến trong công tác công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá bồi thường thu hồi đất, song vẫn chỉ ở mức khiêm tốn.

Với hơn 14.000 người ở tất cả 63 tỉnh, thành phố được lấy ý kiến, báo cáo PAPI cho thấy, ngoại trừ kết quả năm 2015, việc công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá bồi thường thu hồi đất gia tăng dần trong 5 năm qua, một phần nhờ những quy định cụ thể liên quan trong Luật Đất đai năm 2013, nhưng mức tăng không lớn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Ths. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng Thành Nam, đơn vị phát triển phần mềm quản lý bản vẽ quy hoạch đô thị Tpizi.com cho biết, việc thiếu thông tin chính là cơ sở để các doanh nghiệp tiến hành lừa đảo khách hàng.

Theo ông Tuấn, những công ty như Alibaba lách được ở việc khó hoặc không thể tra cứu được đâu là đất đã được quy hoạch cho loại hình gì và có được phép chuyển đổi sang đất ở để bán hay không nên lãnh đạo doanh nghiệp này mới có thể lừa khách hàng. Chưa kể, việc khó mường tượng về vị trí của lô đất từ bản vẽ quy hoạch khi vào thực tế nằm ở đâu dẫn đến khách hàng hoàn toàn phải phụ thuộc vào thông tin từ môi giới.

Do đó, yêu cầu cấp bách hiện nay phải có 1 kênh thông tin chính thống từ cơ quan quản lý, được tất cả mọi người thừa nhận một cách rộng rãi về các bản đồ quy hoạch, thì người dân mới có thể trực tiếp xem xét việc quy hoạch mà doanh nghiệp công bố đã được phê duyệt hay chưa.

"Bây giờ dân trí đã cao hơn, người dân đã nắm luật rõ hơn và cái họ muốn là thông tin quy hoạch cần được công bố chính xác, thường xuyên. Nếu làm tốt, khiếu kiện về đất đai sẽ được hạn chế, trong đó cần ưu tiên việc công khai quy hoạch trên internet một cách đồng bộ và nghiêm túc hơn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Ngoài ra, các nội dung công khai quy hoạch trên internet phải đảm bảo rõ ràng, dễ hiểu và có hướng dẫn người dân sử dụng, tra cứu các tài liệu niêm yết, đặc biệt là các khuôn khổ pháp lý cho việc tra cứu thông tin quy hoạch trên internet với người sử dụng, tránh việc làm cho có, hoặc lợi dụng việc công khai để bóp méo, gây loạn quy hoạch hơn.