Đã đến lúc condotel phải có “giấy khai sinh”

Thực tế là không riêng tại Đà Nẵng, mà hiện ở Nha Trang hay Bình Định... nhiều chủ đầu tư cũng đang lợi dụng mập mờ trong lĩnh vực pháp lý liên quan đến các dự án condotel, không nói rõ cho khách hàng biết thời hạn sử dụng đất là bao nhiêu năm? hay có được cấp sổ đỏ lâu dài hay không?...

Lập lờ đánh lận con đen

Condotel (căn hộ khách sạn), là mô hình bất động sản (BĐS) khá phổ biến trên thế giới. Tại Việt Nam, mặc dù mới du nhập trong mấy năm gần đây, song loại hình BĐS này lại đang phát triển rất “nóng”. Tuy nhiên, điều đáng nói là những thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình BĐS này lại chưa rõ ràng. Điều này đã và đang để lại những hệ lụy khó lường, những tranh chấp, khiếu kiện đã xảy ra.

Mới đây nhất, có thông tin lan truyền trên các trang mạng về việc chính quyền một địa phương ở miền Trung đã lên phương án thu hồi các sổ đỏ của một dự án condotel. Sự việc đã thu hút sự chú ý của dư luận. Bởi, đây được xem là một “cú sốc” đối với sự phát triển của thị trường condotel. Câu chuyện này là về một dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ có thời hạn ổn định lâu dài, tại thời điểm năm 2008. Tuy nhiên, sau đó phát hiện có những sai phạm, các cơ quan chức năng ở địa phương đã đưa ra phương án cấp lại sổ đỏ cho người mua căn hộ condotel trên đất, thay thế cho các sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài được cấp từ năm 2008. Chiếu theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng của người mua nhà ghi trên sổ đỏ chỉ còn lại 39 năm, bởi dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008.

Trên thực tế, việc nhập nhằng, mập mờ các thủ tục pháp lý liên quan đến condotel không phải bây giờ mới được nhắc đến. Tuy nhiên, dường như vẫn chưa có sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng, để sớm có một “giấy khai sinh” cụ thể cho loại hình BĐS này. Trong khi đó, tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước, đặc biệt tại các địa phương có thế mạnh về du lịch condotel lại đang phát triển với tốc độ chóng mặt. Điều đáng nói, vì lợi nhuận nhiều chủ đầu tư sẵn sàng lập lờ đánh lận con đen. Cụ thể, mặc dù pháp lý chưa hề rõ ràng, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn khẳng định như đinh đóng cột rằng, các căn hộ condotel của dự án được cấp sổ đỏ lâu dài để “câu khách”, bất chấp những hệ lụy có thể xảy ra.

Từng sống tại TP. Đà Nẵng lâu năm, người viết đã rất nhiều lần nhận được điện thoại chào mời mua các căn hộ condotel trên địa bàn. Mới đây nhất, nhân viên bán hàng của một dự án condotel được xây dựng trên địa bàn quận Sơn Trà, đây là dự án của tập đoàn khá nổi tiếng trên thị trường đã gọi điện chào mời. Theo lời của nhân viên này, thì các căn hộ condotel của dự án có giá từ 1,5 đến 3 tỷ đồng/căn. Để thuyết phục người viết, nhân viên bán hàng đã đưa ra rất nhiều yếu tố hấp dẫn như, cam kết lợi nhuận lên tới 12% trong vòng 10 năm, được nhận ngay cam kết lợi nhuận 3 năm đầu tiên... Khi được hỏi về hồ sơ pháp lý của dự án, nhân viên này khẳng định một cách chắc chắn, nếu mua từ bây giờ đến cuối năm (2019), chủ đầu tư sẽ cấp sổ đỏ lâu dài vĩnh viễn cho các khách hàng...

Thực tế là không riêng tại Đà Nẵng, mà hiện ở Nha Trang hay Bình Định... nhiều chủ đầu tư cũng đang lợi dụng mập mờ trong lĩnh vực pháp lý liên quan đến các dự án condotel, không nói rõ cho khách hàng biết thời hạn sử dụng đất là bao nhiêu năm? hay có được cấp sổ đỏ lâu dài hay không? Bên cạnh đó, còn có tình trạng các dự án căn hộ thương mại, nhưng khi rao bán lại được các chủ đầu tư giới thiệu là căn hộ condotel! Chính những sự mập mờ như vậy đã và đang làm ảnh hưởng tới thị trường.

Cần sớm có khung pháp lý

Theo thống kê của các cơ quan chức năng, chỉ tính riêng trong năm 2018 đã có hơn 8 nghìn căn hộ condotel mở bán ra thị trường. Trong đó, tập trung nhiều tại những địa phương có thế mạnh về du lịch như: Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang hay Quảng Ninh... Tuy nhiên, sau một thời gian tăng trưởng chóng mặt, từ khoảng đầu năm 2019 lại đây, với những lùm xùm về pháp lý, thị trường condotel bắt đầu có những dấu hiệu hạ nhiệt.

Thực tế, nếu xảy ra những sự cố về pháp lý, cụ thể khi mua các căn hộ condotel mà không được cấp sổ đỏ, thì người chịu ảnh hưởng nhất chính là các “thượng đế”. Bởi, nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, không thể hủy giao dịch cũng không thể chuyển nhượng hợp đồng cho người khác, trong khi đã “xuống tiền” cho các chủ đầu tư… Theo đại diện Sở Tài Nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng, nghị định thi hành Luật Đất đai chỉ mới quy định đối với dự án có nhiều hạng mục công trình thì cấp giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần hạng mục công trình đó nếu chủ đầu tư có nhu cầu (cấp cho chủ đầu tư). Hiện nay, về chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của loại hình condotel chưa được pháp luật quy định cụ thể, nên chưa giải quyết được nhu cầu cấp giấy chứng nhận cho người mua các căn hộ.

Trên thực tế, việc chưa có văn bản pháp luật cụ thể hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thời hạn lâu dài cho người mua condotel, đã khiến cho cơ quan chức năng ở nhiều địa phương lúng túng. Cùng một loại hình condotel, nhưng ở mỗi địa phương lại có sự vận dụng quy định pháp luật khác nhau.

Bởi vậy, theo nhiều chuyên gia BĐS, đã đến lúc cần có cơ chế quản lý nhất quán, loại hình BĐS nào thì chế độ sử dụng đất phải được quy định chung tương ứng với nó. Với condotel cũng cần một “giấy khai sinh”, rõ ràng với các thủ tục pháp lý đi kèm một cách cụ thể, rõ ràng, để các cơ quan chức năng bớt lúng túng, chủ đầu tư yên tâm và các khách hàng tránh được chuyện tiền mất tật mang, như đã từng xảy ra.

Trong khi, chờ đợi “giấy khai sinh” cho condotel, Bộ Xây dựng cùng chính quyền các địa phương phải có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel, có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về dự án; Quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh những nhầm lẫn, mập mờ như hiện nay.