Đa chiều về đấu giá quyền sử dụng đất

Thời gian qua, một số dự án bất động sản có nguồn gốc đất đấu giá khi mở bán đã xuất hiện luồng thông tin cho rằng giá khi bán ra thị trường có mức giá quá cao so với giá gốc.

Việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua vô tình sẽ kéo cả thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh và các vùng khác tiếp tục leo thang.

Lâu nay dân thường than bất công, Nhà nước sốt ruột vì đấu giá đất thấp bất thường. Gần đây, đấu giá đất lại cao ngất ngưởng. Người dân tiếp tục than bất công vì hạn chế khả năng tiếp cận được đất, Nhà nước tưởng vui thu thêm được nhiều tiền nhưng cũng đầy lo lắng.

Khi giá trúng thấp bất thường, đứng trên quan điểm quản lý, các cơ quan chức năng cố nghĩ cách sửa luật siết chặt quy trình, giám sát quá trình thực thi. Tuy nhiên, dường như các cơ quan chức năng chưa giải quyết được câu chuyện định giá khởi điểm thấp, thông đồng dìm giá đấu, hay thậm chí làm cuộc đấu giá không thành để rồi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá.

Ở chiều ngược lại, khi giá trúng cao ngất ngưởng, lại có ý kiến cho rằng "có bình thường không", liệu bỏ giá cao tới mức không còn hiệu quả, tất nhiên là trong sự tính toán của Nhà nước và thậm chí là trong sự tính toán của những nhà đầu tư thông thường khác trên thị trường, để rồi bỏ luôn số tiền đặt trước.

Dù được tịch thu tiền đặt trước có thể lên tới hàng trăm tỷ, Nhà nước lại mang trong mình vai trò điều phối, quản lý để đạt nhiều mục tiêu khác. Vậy nên Nhà nước luôn phải nghĩ cho thấu được động cơ của những lời trả giá cao ngất ngưởng đó nếu muốn tìm lời giải cho mục tiêu chung. Nhà nước chắc cũng sẽ nghĩ rằng chẳng có doanh nghiệp hay cá nhân nào vì một phút bốc đồng không tính toán bỏ giá cao phi lý, chấp nhận trả tiền mua đất với giá cao hơn nhiều thị trường hoặc bỏ cọc hàng chục hàng trăm tỷ.

Trả giá cao ngất ngưởng đôi khi đến từ sự tính toán hết sức khác biệt của một nhà đầu tư đối với khu đất. Họ nhìn tiềm năng khu đất trong một tầm nhìn trung hạn, thậm chí là dài hạn. Giá khởi điểm lại được định giá tại thời điểm đấu giá, lấy số liệu giá đất phổ biến thu thập được trong vòng 2 năm trở về trước. Vậy nên việc họ trả giá đất cho một tiềm năng tăng giá đột biến cao hơn giá khởi điểm nhiều lần cũng không có gì lạ.

Trả giá cao ngất ngưởng đôi khi lại đến từ sự tính toán đầy ẩn ý sâu xa. Miễn họ tính toán được bài toán tổng thể đầu tư kể cả trong ngắn hạn là khả thi thì chẳng có gì ngăn họ trả giá cao đó. Đơn cử họ có sẵn hàng giá thấp đã mua trước đó, giờ trả giá cao, đẩy mặt bằng giá chung trong khu vực lên cao để thoát được hàng đang có. Chẳng may bán được hết hàng cũ giá cao trước thời hạn nộp tiền đất cho Nhà nước thì việc bỏ cọc có thể chẳng có hề hấn gì. Nhiều đơn vị bỏ giá cao rồi quay vòng “bán” luôn trước khi tới hạn nộp tiền cũng đã cho họ một cơ hội sinh lợi lớn rồi rồi, đặc biệt trong các cơn sốt đất vừa qua.

Bài toán đấu giá của mỗi người tham gia đấu giá xem ra rất đa dạng, trong sự tính toán kỹ càng của họ tới mọi yếu tố của thị thường bất động sản Việt Nam chưa thực sự phát triển chuyên nghiệp, thậm chí là tận dụng luôn tâm lý và thói quen đầu tư nhà đất theo đám đông của người dân Việt. Cò đất làm giá đâu có dễ tại trời tây!

Cần hành lang pháp lý tường minh

Pháp luật đấu giá trước giờ quan tâm mục tiêu làm sao bán tài sản được giá cao nhất. Pháp luật, chính sách và công cụ điều tiết thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển đúng hướng, bảo vệ lợi ích lâu dài của cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước phải được xem xét kỹ khi muốn giải quyết triệt để câu chuyện giá đấu đất cao ngất ngưởng tới mức bất thường hiện nay.

Tuy vậy, nếu muốn hạn chế bỏ cọc đấu giá thì Luật Đấu giá cần xem xét nâng mức đặt trước cao hơn. 20% giá khởi điểm hiện nay cũng có thể là số tiền đủ lớn cho những khu đất có giá cao nhưng lại thấp đối với những mảnh đất riêng lẻ. Mức trần có thể xem xét điều chỉnh tăng lên và để quyền quyết định mức đặt trước cụ thể cho người có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá.

Nếu muốn hạn chế cơ hội quay vòng “bán” đất hay xả hàng cũ ở mặt bằng giá mới khi chưa tới hạn nộp tiền trúng đấu giá thì chỉ có cách rút ngắn thời gian cho phép người trúng đấu giá được chậm nộp tiền này. Tuy nhiên, rút ngắn bao nhiêu lại nên phân loại thay vì quy định đánh đồng mọi trường hợp. Giá trị đất lớn gắn với thực hiện dự án đầu tư thường đòi hỏi nguồn vốn bổ sung ngoài tiền vốn chủ sở hữu. Thời gian đủ cho người trúng đấu giá loại này hoàn tất thủ tục huy động vốn lẫn thủ tục pháp lý liên quan đầu tư dự án sẽ dài hơn đối với đấu giá các lô đất nhỏ.

Trong mọi trường hợp, dù có siết chặt quy định để tránh khả năng dìm giá đấu thấp xuống hơn thị trường hay giảm “sự dễ dãi của cơ chế” để ai đó có điều kiện toan tính làm lợi cho bản thân mà ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường chung, rất cần một cơ chế thực thi pháp luật thực sự hiệu quả, nghiêm minh từ phía Nhà nước và một sự thay đổi tỉnh táo hơn trên thị trường bất động sản của người dân Việt.