Cứu thị trường bất động sản, Trung Quốc kêu gọi người dân bán nhà cũ để đổi lấy nhà mới

Trong nỗ lực thúc đẩy thị trường nhà ở trì trệ, chính quyền các địa phương tại Trung Quốc đã kêu gọi người dân bán nhà cũ để đổi lấy nhà mới. Tuy nhiên, lời kêu gọi này cho đến nay vẫn mang lại kết quả mờ nhạt khi những người mua tiềm năng lo ngại rằng tâm lý thị trường kém sẽ buộc họ phải đưa ra lời đề nghị giảm giá mạnh cho ngôi nhà cũ của họ.

Theo dữ liệu chính thức của Trung Quốc, giá nhà đã có xu hướng giảm kể từ đầu năm 2022, trong đó giá nhà mới ở các thành phố lớn ghi nhận mức giảm 0,38% so với tháng trước trong tháng 10 năm nay, mức giảm cao nhất trong 8 năm.

Để giải quyết vấn đề này, các chính quyền địa phương, đặc biệt là ở các thành phố cấp thấp hơn của Trung Quốc, đã triển khai các biện pháp hỗ trợ để thúc đẩy mua nhà mới.

Theo sáng kiến mới có tên “cũ đổi mới”, chính quyền các địa phương tại Trung Quốc đang giúp những người mua nhà tiềm năng bán nhà cũ, đồng thời trợ cấp một phần cho họ để mua nhà mới, với điều kiện là nhà cũ phải được bán trong một khoảng thời gian nhất định, thường là không quá 90 ngày.

Zibo, một thành phố nhỏ ở phía đông tỉnh Sơn Đông, là nơi đầu tiên thử nghiệm phương pháp này vào tháng 9.

Theo mô hình Zibo, những người mua tiềm năng trước tiên cần ký hợp đồng với một công ty môi giới để liệt kê tài sản cũ của họ, sau đó thực hiện một hợp đồng riêng với nhà phát triển cho biết họ muốn mua bất động sản mới nào.

Để chốt tài sản mới, người mua cũng phải trả cho nhà phát triển một khoản tiền đặt cọc, số tiền này có thể được trả lại nếu ngôi nhà cũ của họ không được bán kịp thời.

Chen Wenjing, Giám đốc nghiên cứu thị trường tại China Index Academy, một công ty nghiên cứu bất động sản, cho biết: “Kế hoạch mới sẽ nâng cao hiệu quả trong việc chủ nhà trao đổi và nâng cấp ngôi nhà của họ, từ đó thúc đẩy tính thanh khoản ở cả thị trường nhà mới và nhà hiện có”.

Bà cho biết, các khoản trợ cấp của chính phủ cũng sẽ giảm bớt gánh nặng chi phí cho người mua nhà, đồng thời tạo sự chắc chắn về việc bán nhà cho các nhà phát triển. Bà nói thêm rằng có thể nhiều thành phố trên khắp Trung Quốc sẽ thực hiện biện pháp này trong tương lai, đặc biệt là các thành phố cấp một và cấp hai với sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Mặc dù kế hoạch này đã thu hút được sự chú ý trong vài tháng qua, đặc biệt là ở các thành phố lớn hơn như Nam Kinh và Vũ Hán, nhưng nó cũng làm dấy lên sự hoài nghi.

Yang, người sở hữu bất động sản ở Tô Châu, một thành phố lớn ở tỉnh Giang Tô phía đông Trung Quốc, cho biết: “Tôi hơi do dự khi bán căn nhà hiện tại của mình vì giá thị trường gần đây đã giảm rất nhiều”.

Ông nói: “Không phải các công ty môi giới đang giảm giá. Đó chính là tình trạng của thị trường hiện tại. Nếu bạn muốn thu hút sự chú ý và bán tài sản của mình nhanh chóng, bạn sẽ phải giảm giá mạnh”.

Một người dùng cho biết trong một bài đăng trên Xiaohongshu, một ứng dụng truyền thông xã hội phổ biến của Trung Quốc: “Nếu chúng tôi phải bán những ngôi nhà cũ của mình với giá chiết khấu lớn, thì rất có thể chúng tôi có thể thuê người môi giới của riêng mình và tự mình làm mọi việc. Nếu đúng như vậy thì tại sao chúng tôi phải giới hạn lựa chọn mua của mình ở 57 bất động sản do Tô Châu chỉ định?”.

Một chương trình trao đổi mới được triển khai vào tháng 11 bởi Taicang, một thành phố cảng giáp Thượng Hải, đưa ra giải pháp một phần cho vấn đề này.

Theo mô hình của Taicang, những người mua tiềm năng có thể bán trực tiếp căn nhà cũ của họ cho các tổ chức tài chính của chính quyền địa phương (LGFV) – các công ty đầu tư do chính quyền thành phố điều hành – đồng thời nhận được phiếu mua nhà có thể chi trả tới 60% giá nhà mới của họ. Chính quyền địa phương sẽ tái sử dụng những ngôi nhà cũ thành nhà ở giá rẻ và bán lại cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Mặc dù phương pháp này có vẻ nhanh hơn vì bỏ qua các công ty môi giới, nhưng giới hạn 60% vẫn đang gây áp lực giảm giá bán. Trong khi đó, việc LGFV mua lại tài sản có thể gây ra rủi ro tiềm ẩn cho chính quyền địa phương.

Christopher Yip, Giám đốc điều hành xếp hạng cơ sở hạ tầng tại S&P Global Ratings, cho biết: “Việc chuyển đổi sang phát triển bất động sản về bản chất không có nghĩa là rủi ro nợ đối với LGFV hoặc chính quyền địa phương tương ứng của họ sẽ tăng lên”.

“Tuy nhiên, sẽ đáng lo ngại hơn nếu LGFV tăng cường mua đất đáng kể hoặc thay thế vai trò của các nhà phát triển đang gặp khó khăn theo cách có thể tác động đến gánh nặng tài chính của họ trong thời kỳ thị trường bất động sản suy thoái”, Christopher Yip nói.

Karl Shen, Giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp Trung Quốc tại Fitch Ratings cho biết, sự cải thiện về doanh số bán nhà mới vào cuối ngày phụ thuộc vào niềm tin của người mua nhà vào triển vọng việc làm và thu nhập, cũng như nhận định về xu hướng giá nhà.

“Cả giá nhà mới và giá nhà thứ cấp đều chưa ổn định, vì vậy chúng tôi tin rằng những phương pháp ‘cũ đổi mới’ như vậy sẽ chỉ cải thiện đôi chút doanh số bán nhà mới nhưng về cơ bản thì không”, Karl Shen nói.